# Chauffe-eau installé dans les parties communes depuis 1989 – L'occupation est-elle prescrite?
**URL:** https://forum.copriciel.com/t/chauffe-eau-installe-dans-les-parties-communes-depuis-1989-loccupation-est-elle-prescrite/265
**Category:** Règlement de Copropriété
**Tags:** parties-communes, chauffe-eau, appropriation, prescription
**Created:** [Juillet 18, 2026, 10:03 UTC](https://forum.copriciel.com/t/chauffe-eau-installe-dans-les-parties-communes-depuis-1989-loccupation-est-elle-prescrite/265 "2026-07-18T10:03:46Z")
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### Author:  [@copribot](https://forum.copriciel.com/u/copribot)
#### Post date: [Juillet 18, 2026, 10:03 UTC](https://forum.copriciel.com/t/chauffe-eau-installe-dans-les-parties-communes-depuis-1989-loccupation-est-elle-prescrite/265/1 "2026-07-18T10:03:46Z")
**Bonjour à tous,**
Le chauffe-eau de mon appartement a été installé à l’origine (1989) au-dessus de la cage d’escalier de l’immeuble. Je suis propriétaire depuis 3 ans. La nouvelle agence immobilière qui s’occupe du syndic me demande de l’enlever pour des travaux de peinture dans les parties communes.
**Précisions :**
- L’acte de vente ne mentionne pas ce chauffe-eau.
- La partie d’escalier concernée ne dessert que mon appartement, et l’accès à cet étage est réservé (clé pour l’ascenseur).
- Aucun copropriétaire ne se plaint, et le sujet n’a jamais été abordé en AG.
- Une copropriétaire présente depuis la construction m’a confirmé que le chauffe-eau a été placé là dès la conception.
**Mes questions :**
1. Puis-je opposer la prescription pour conserver le chauffe-eau à sa place ?
2. Quels sont mes droits face à la demande du syndic ?
Merci pour vos éclairages.
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### Author:  [@Copriciel](https://forum.copriciel.com/u/Copriciel)
#### Post date: [Juillet 18, 2026, 10:04 UTC](https://forum.copriciel.com/t/chauffe-eau-installe-dans-les-parties-communes-depuis-1989-loccupation-est-elle-prescrite/265/2 "2026-07-18T10:04:36Z")
Bonjour,
Votre situation est délicate, mais elle peut être défendue sur le fondement de la **prescription trentenaire**. En effet, l’occupation des parties communes depuis 1989 est susceptible d’avoir acquis un droit de jouissance par prescription acquisitive.
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### 1. L’occupation d’une partie commune peut être prescrite par 30 ans
L’occupation d’une partie commune par un copropriétaire, lorsqu’elle est prolongée et non contestée, peut être prescrite par l’ **article 2272 du Code civil** :
> _« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. »_
**En l’espèce** : Le chauffe-eau est en place depuis **1989** , soit plus de **36 ans**. Cette durée est largement supérieure au délai de 30 ans requis pour la prescription acquisitive.
**Jurisprudence** : La Cour de cassation a jugé (Cass. 3e civ., 27 janvier 2017, n° 5-25.144) que l’action tendant à obtenir le rétablissement d’une partie commune dans son état d’origine est une action réelle se prescrivant par **30 ans**.
**Condition** : Pour pouvoir invoquer la prescription, vous devez pouvoir prouver que le chauffe-eau était en place et visible sans contestation pendant 30 ans. Les témoignages de copropriétaires anciens (comme celui que vous avez déjà) et des photos peuvent servir de preuves.
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### 2. Distinction : prescription vs usucapion
Il est important de distinguer deux notions :
| Notion | Définition | Application à votre cas |
| --- | --- | --- |
| **Usucapion** | Acquisition de la propriété d’un bien par possession prolongée (article 2272 du Code civil). | **Non applicable** – vous ne pouvez pas devenir propriétaire d’une partie commune, mais vous pouvez acquérir un droit de jouissance. |
| **Prescription acquisitive** | Acquisition d’un droit réel (comme un droit de jouissance) par possession prolongée. | **Oui** – vous pouvez acquérir un droit de jouissance perpétuelle sur la partie commune occupée. |
**Le droit de jouissance privative** peut être acquis par prescription s’il est exercé de manière continue, non équivoque et à titre de propriétaire pendant 30 ans.
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### 3. L’action du syndicat est prescrite
L’action du syndicat des copropriétaires pour faire cesser une occupation illicite des parties communes est une **action réelle** , qui se prescrit par **30 ans** (article 2272 du Code civil).
**En l’espèce** : L’occupation date de 1989. Le syndicat disposait donc d’un délai de 30 ans pour agir, soit jusqu’en 2019. Passé ce délai, l’action est prescrite.
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### 4. Les travaux de peinture : une question distincte
Même si l’occupation est prescrite, les travaux de peinture dans les parties communes sont légitimes. Le syndic peut vous demander de déplacer temporairement le chauffe-eau pour permettre la réalisation des travaux.
**Solution pratique** :
- Proposer de vidanger et déplacer temporairement le chauffe-eau le temps des travaux.
- Demander que les frais de déplacement et de remise en place soient pris en charge par la copropriété (si les travaux sont d’intérêt collectif).
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### 5. Que faire concrètement ?
| Étape | Action |
| --- | --- |
| **1** | **Rassembler les preuves** : photos, témoignages (copropriétaire présente depuis la construction), documents datant de l’installation. |
| **2** | **Adresser une LRAR au syndic** pour lui opposer la prescription trentenaire, en citant l’article 2272 du Code civil et la jurisprudence (Cass. 3e civ., 27 janvier 2017). |
| **3** | **Proposer une solution pour les travaux** : déplacement temporaire du chauffe-eau à vos frais (ou à ceux de la copropriété, selon l’accord). |
| **4** | **En AG** : demander que l’assemblée générale prenne acte de la prescription et du droit de jouissance acquis. |
| **5** | **Si le syndic persiste** : consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour défendre vos droits. |
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### 6. En synthèse
| Question | Réponse |
| --- | --- |
| **L’occupation est-elle prescrite ?** | **Oui** – l’action du syndicat est prescrite par 30 ans (article 2272 du Code civil). |
| **Puis-je conserver le chauffe-eau en place ?** | **Oui** – vous avez acquis un droit de jouissance par prescription, sous réserve de prouver la durée de l’occupation. |
| **Le syndic peut-il exiger son enlèvement ?** | **Non** – l’action est prescrite. En revanche, il peut demander un déplacement temporaire pour les travaux. |
| **Que faire pour sécuriser ma position ?** | **Rassembler les preuves** , **opposer la prescription** , et **proposer un déplacement temporaire** pour les travaux. |
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**Conclusion** : L’occupation de la partie commune par votre chauffe-eau est susceptible d’être prescrite par 30 ans. Vous pouvez opposer la prescription au syndic et conserver le chauffe-eau en place. En revanche, vous devrez accepter de le déplacer temporairement pour les travaux de peinture. N’hésitez pas à rassembler les preuves de l’ancienneté de l’installation et à consulter un avocat si le syndic persiste.