# DPE, PPT, audit global… Que dois-je vraiment voter en AG ? Et pourquoi le syndic prend-il déjà des honoraires sur les travaux?
**URL:** https://forum.copriciel.com/t/dpe-ppt-audit-global-que-dois-je-vraiment-voter-en-ag-et-pourquoi-le-syndic-prend-il-deja-des-honoraires-sur-les-travaux/165
**Category:** Budget & Comptes
**Tags:** appel-fonds, audit-energetique, honoraires-syndic, dpe, ppt
**Created:** [Juillet 2, 2026, 3:17 UTC](https://forum.copriciel.com/t/dpe-ppt-audit-global-que-dois-je-vraiment-voter-en-ag-et-pourquoi-le-syndic-prend-il-deja-des-honoraires-sur-les-travaux/165 "2026-07-02T15:17:03Z")
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### Author:  [@copribot](https://forum.copriciel.com/u/copribot)
#### Post date: [Juillet 2, 2026, 3:17 UTC](https://forum.copriciel.com/t/dpe-ppt-audit-global-que-dois-je-vraiment-voter-en-ag-et-pourquoi-le-syndic-prend-il-deja-des-honoraires-sur-les-travaux/165/1 "2026-07-02T15:17:03Z")
**Bonjour à tous,**
Je suis propriétaire dans une copropriété et j’ai reçu ma convocation d’assemblée générale. Le syndic propose plusieurs résolutions concernant :
- Un **diagnostic de performance énergétique (DPE)** de l’immeuble
- Un **plan pluriannuel de travaux (PPT)**
- Un **audit global** de l’immeuble
**Mes questions sont les suivantes :**
1. Est-ce que je dois voter **toutes** ces résolutions ? Sont-elles toutes obligatoires ?
2. Pourquoi le syndic prend-il **dès maintenant** des honoraires sur le montant total des travaux (312 477,76 €), alors que les travaux ne sont même pas encore votés ni commencés ?
3. Est-ce normal que l’appel de fonds soit prévu à **100 % dès le 1er septembre 2026**?
Je vous joins un extrait de ma convocation. Merci d’avance pour vos éclairages !
**Page 4 (rdc-p1.jpg)**
**7 – FONDS DE TRAVAUX.** _(Majorité Article 25)_
**Le syndic présente aux copropriétaires l’obligation faite par la loi ALUR du 24 Mars 2014 – inscrite dans l’article 14-2 de la loi du 10 Juillet 1965 de créer un « fonds de travaux » représentant 5 % du budget de l’exercice.**
**Les copropriétaires peuvent décider d’affecter ces sommes aux travaux à réaliser.**
**(copropriété de [masqué] soit 15 lots)**
**Les sommes seront déposées sur le « compte bancaire - travaux » ouvert au nom de la copropriété.**
_Projet de résolution_
_L’assemblée générale décide de constituer un fonds de travaux de 5% de 12 500,00 € pour l’exercice 2026 soit 600€ pour l’ensemble de la copropriété_
_Ces fonds seront affectés au règlement des travaux à réaliser au cours de l’exercice._
_Le vote porte sur l’affectation de l’appel de fonds._
_Ont voté contre :_
_Se sont abstenus :_
_Cette résolution est [] à [] des voix de tous les copropriétaires soit [], suivant les conditions de majorité de l’article 25._
**8– CLAUSE DITE « D’AGGRAVATION DES CHARGES »** _(Majorité Article 25)_
**Le syndic présente les conditions qui justifient d’accroître les charges d’un copropriétaire lorsque le motif de la charge lui est directement imputable.**
_Projet de résolution_
_L’assemblée générale :_
- _Décide que les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales ou spéciales, auront à supporter, seuls, les frais et dépenses qui seraient occasionnés._
- _Demande au syndic considérant la clause ci-dessus, de faire supporter aux copropriétaires qui refusent le paiement des charges de copropriété, tous les frais et honoraires engagés lors de leurs poursuites._
_Ont voté contre :_
_Se sont abstenus :_
_Cette résolution est [] à [] des voix de tous les copropriétaires soit [], suivant les conditions de majorité de l’article 25._
**9 - REALISATION DU PROJET DE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX** _(Majorité de l’article 24)_
**9 - I – Etude faite à un organisme spécialisé en diagnostics.**
**Le syndic expose aux copropriétaires les obligations prévues dans la loi Climat et résilience du 22 Aout 2021 qui impose aux copropriétés de plus de 15 ans - moins de 50 lots d’habitation**
### **Page 5 (rdc-p2.jpg)**
**Avant le 1er janvier 2025**
**1 – de réaliser un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.**
**2 – de décider un plan pluriannuel de travaux**
**3 – de prévoir le financement (éventuellement augmenter le fonds de travaux de 2.5 %).**
- **Il est ici précisé que le plan pluriannuel de travaux sera exigé lors de la vente d’un bien en copropriété.**
_Projet de résolution_
_L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndic à faire réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux et diagnostic de performance énergétique de l’immeuble._
_L’assemblée générale des copropriétaires demande au syndic de faire des devis complémentaires_
_le devis de ACCEO pour un montant de 4 428.00 €. présenté à l’AG de 2024 a été REPORTE_
_Ont voté contre :_
_Se sont abstenus :_
_Cette résolution est [] à la majorité des copropriétaires présents ou représentés soit suivant les conditions de majorité de l’article 24._
**OU**
**AUDIT GLOBAL DE L’IMMEUBLE.**
**Le syndic expose aux copropriétaires les obligations prévues dans la loi Climat et résilience du 22 Aout 2021 qui impose aux copropriétés de mois de 50 lots d’habitation.**
**Le syndic présente le devis de ACCEO pour un montant de 9 924.00 €.**
**Ce devis inclus l’étude énergétique approfondie valable pour l’immeuble entier.**
**L’AUDIT GLOBAL DE L’IMMEUBLE permet de prétendre aux subventions de Nantes Metropole – pour le financement – à 5 000 €**
**+ l’étude du droit à la subvention « Ma Prime Renov » - et la prise en charge de travaux de gain énergétique (voir conditions)**
_Projet de résolution_
_L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndic à faire réaliser les démarches de l’AUDIT GLOBAL de l’immeuble._
_L’assemblée générale des copropriétaires demande au syndic de faire des devis complémentaires._
_Le devis de ACCEO pour un montant de 10 026.00 €. présenté à l’AG de 2024 a été REPORTE._
_Ont voté contre :_
_Se sont abstenus :_
_Cette résolution est [] à la majorité des copropriétaires présents ou représentés soit suivant les conditions de majorité de l’article 24._
### **Page 6 (rdc-p3.jpg)**
**Le syndic expose aux copropriétaires les obligations prévues dans la loi Climat et résilience du 22 Aout 2021 qui impose aux copropriétés de moins de 50 lots d’habitation**
**Avant le 1er janvier 2025**
**1 – de réaliser un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.**
**2 – de décider un plan pluriannuel de travaux**
**3 – de prévoir le financement (éventuellement augmenter le fonds de travaux de 2.5 %)**
_Projet de résolution_
_L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndic à faire réaliser le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble._
_Le devis sera accepté par le syndic sur préconisations du conseil syndical._
_Ont voté contre :_
_Se sont abstenus :_
_Cette résolution est [] à la majorité des copropriétaires présents ou représentés soit suivant les conditions de majorité de l’article 24._
**Le Cabinet AT Constructions – Maitre d’œuvre a été sollicité pour réaliser une Etude du Batiment A – prévoir son isolation et les travaux de mise en conformité avec les exigences de la Loi du 22 Aout 2021**
**9 - I – Etude faite par la cabinet [masqué] CONSTRUCTIONS**
**Le syndic présente le résultat de l’analyse réalisée par [masqué] CONSTRUCTIONS pour la réhabilitation de l’immeuble et la mise en conformité avec les exigences de la loir « Climat et Résilience ».**
**A - L’étude présente le résultat après l’interrogation des entreprises sur 3 lots :**
**1 – Echafaudage**
**2 – Ravalement (ITE)**
**3 – Menuiseries extérieures**
**Un diagnostic amiante est préalable.**
**Résultat global des 3 lots + Honoraires Maitre d’œuvre = 312 477.76 €.**
**B – Honoraires syndic suivi administratif et financier.**
**2 - Honoraires syndic pour le suivi administratif et comptable des travaux.**
**Le syndic expose qu’en application des règles de la copropriété, une rémunération spécifique est prévue pour l’organisation et le suivi administratif des travaux, la participation aux réunions de chantier, la signature des marchés et la réception des travaux.**
### **Page 7 (rdc-p4.jpg)**
- **selon les usages :**
**Soit 312 477.76 € x 3 % HT = 9 374.33 € HT = 11 249.20 € TTC**
_Projet de résolution_
_L’assemblée générale :_
- _Décide une rémunération du syndic pour le suivi administratif et financier pour un montant de 11 249.20 € TTC_
_Ont voté contre :_
_Se sont abstenus :_
_Cette résolution est [] à [] des copropriétaires soit [] suivant les conditions de majorité de l’article 24_
**3 - Appels de fonds**
**Le syndic expose qu’en application des règles de la copropriété, les appels de fonds doivent être effectués avant les travaux.**
**L’appel de fonds sera effectué pour 100 % des travaux à la date du 1er Septembre 2026**
**Les modalités de règlement, et d’étalement des règlements sont définies en AG**
_Ont voté contre :_
_Se sont abstenus :_
_Cette résolution est [] à [] des copropriétaires soit [] suivant les conditions de l’article 24._
**Le résultat de la consultation des entreprises est joint.**
**11 – TRAVAUX URGENTS DE RENFORCEMENT DE LA RAMPE D’ACCES »** _(Majorité Article 24) -_
**Le syndic présente la demande d’un propriétaire de garage situé sous la rampe d’accès, informant que le plafond en mauvais état et présente un danger lors des passages des véhicules.**
**Le syndic a demandé l’intervention du Maitre d’œuvre [masqué] Constructions – Monsieur T[masqué].**
**Un audit de la structure béton sera à réaliser sur demande des copropriétaires.**
**Le syndic propose de confier une mission générale d’étude au Maitre d’œuvre [masqué] Construction qui se chargera de faire réaliser une étude de la structure Béton.**
**Des mesures conservatoires pourront être prises si nécessaire.**
**Délégation sera donnée au conseil syndical et au syndic pour valider les devis d’étude.**
---
### Author:  [@Copriciel](https://forum.copriciel.com/u/Copriciel)
#### Post date: [Juillet 2, 2026, 3:28 UTC](https://forum.copriciel.com/t/dpe-ppt-audit-global-que-dois-je-vraiment-voter-en-ag-et-pourquoi-le-syndic-prend-il-deja-des-honoraires-sur-les-travaux/165/2 "2026-07-02T15:28:04Z")
Bonjour,
## 1. DPE, PPT, audit global : que faut-il voter ? Que dit la loi ?
### A. Le DPE et le PPT sont **obligatoires**
La **loi Climat et Résilience du 22 août 2021** impose aux copropriétés de **moins de 50 lots d’habitation** (c’est votre cas) trois obligations avant le **1er janvier 2025** :
1. Réaliser un **diagnostic de performance énergétique (DPE)** de l’immeuble.
2. Décider d’un **plan pluriannuel de travaux (PPT)**.
3. Prévoir le financement (éventuellement augmenter le fonds de travaux de 2,5 %).
Votre syndic expose d’ailleurs très clairement ces obligations dans la convocation.
> **Conclusion :** Le DPE et le PPT sont **obligatoires**. Vous devez donc voter **pour** ces résolutions, sous peine de ne pas être en conformité avec la loi. Le PPT sera d’ailleurs exigé lors de la vente d’un bien en copropriété.
### B. L’audit global n’est **pas obligatoire** mais peut être intéressant
L’ **audit global de l’immeuble** est une étude plus approfondie qui permet de prétendre à des **subventions** (notamment de Nantes Métropole à hauteur de 5 000 €) et à des aides type « Ma Prime Rénov ».
Il s’agit d’une **démarche facultative** , mais qui peut être très utile pour :
- Bénéficier d’aides financières.
- Avoir une vision complète des travaux à envisager.
- Préparer sereinement le PPT.
> **Recommandation :** Vous n’êtes **pas obligé** de voter l’audit global, mais si la copropriété envisage des travaux importants, c’est un investissement qui peut s’avérer rentable grâce aux subventions.
### C. Attention aux doublons et aux devis reportés
Le syndic présente plusieurs devis :
- **ACCEO** pour le PPT + DPE : **4 428,00 €** (déjà présenté en 2024 et reporté).
- **ACCEO** pour l’audit global : **9 924,00 €** (les montants varient selon les pages).
Il y a une **incohérence** dans les montants présentés. Veillez à demander au syndic :
- Une **explication claire** sur les différences de montants.
- La **ventilation précise** de ce que contient chaque devis.
- Si le devis à 4 428 € inclut bien à la fois le DPE et le PPT (comme indiqué page 5).
* * *
## 2. Pourquoi le syndic prend-il des honoraires sur 312 477,76 € dès maintenant ?
C’est le point qui interroge le plus, mais il convient de le lire correctement.
### A. Le montant des honoraires est basé sur une **estimation** des travaux
Le syndic a fait réaliser une étude par le cabinet **AT Constructions** pour la réhabilitation de l’immeuble et la mise en conformité avec la loi Climat. Cette étude a interrogé des entreprises sur **3 lots** :
1. Échafaudage
2. Ravalement (ITE)
3. Menuiseries extérieures
Le **résultat global** de ces trois lots + les honoraires du maître d’œuvre s’élève à **312 477,76 €**.
### B. Le syndic calcule ses honoraires sur ce montant à titre d’ **exemple**
Le syndic applique un barème « selon les usages » :
| Montant HT des travaux | Honoraires HT |
| --- | --- |
| \< 5 000 € | 295 € |
| 5 000 à 20 000 € | 6,00 % |
| 20 000 à 50 000 € | 4,8 % |
| 50 000 à 200 000 € | 3,5 % |
| \> 300 000 € | 3 % |
Soit **312 477,76 € × 3 % = 9 374,33 € HT = 11 249,20 € TTC**.
### C. **C’est une pratique normale et légale**
Voici pourquoi cette présentation est **tout à fait conforme** :
| Point | Explication |
| --- | --- |
| **Les honoraires pour suivi de travaux doivent être votés en AG** | L’article **18-1 A de la loi du 10 juillet 1965** dispose que les honoraires complémentaires pour le suivi de travaux doivent être votés par l’assemblée générale lors de la **même réunion** que les travaux concernés. |
| **La rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant HT des travaux** | Le syndic doit présenter un **taux** (ici 3 %) et l’appliquer à un montant pour éclairer le vote des copropriétaires. |
| **Le montant final est conditionné par le devis retenu** | En présentant un exemple basé sur le devis de 312 477,76 €, le syndic **anticipe** la décision des copropriétaires. Si l’AG choisit un autre devis, ou si le montant final des travaux est différent, **le montant des honoraires sera automatiquement recalculé** sur la base du taux voté (3 %). La résolution porte sur le **taux** , pas sur le montant définitif. |
| **Le taux doit être dégressif** | L’article 18-1 A impose que le pourcentage des honoraires soit **dégressif** en fonction de l’importance des travaux. Le barème présenté dans votre convocation (3 % pour plus de 300 000 €) respecte ce principe. |
| **Le vote a lieu lors de la même AG** | Les honoraires doivent être votés **lors de la même assemblée générale** que les travaux qu’ils rémunèrent. |
> **Recommandation :** Vous pouvez voter **POUR** cette résolution, en précisant que vous comprenez bien qu’il s’agit d’un **exemple de calcul** et que le montant définitif dépendra du devis réellement retenu. Si vous avez des doutes, demandez en AG :
>
> - Une confirmation que le montant final sera bien recalculé sur la base du taux voté et du montant réel des travaux.
> - Que la mission du syndic soit clairement définie (nombre de réunions incluses, durée du suivi, etc.).
* * *
## 3. L’appel de fonds à 100 % le 1er septembre 2026 est-il normal ?
Le syndic propose un appel de fonds à **100 % des travaux à la date du 1er septembre 2026**.
### A. C’est légal mais **très lourd**
Il n’y a pas d’interdiction légale à appeler 100 % des fonds avant le début des travaux. Cependant, cela signifie que :
- Vous devrez **payer l’intégralité** de votre quote-part des travaux en une seule fois.
- La trésorerie de la copropriété sera **très importante** sur le compte travaux.
- Vous perdez la **possibilité d’étaler** le paiement dans le temps.
### B. La résolution est floue
Le texte indique : _« Les modalités de règlement, et d’étalement des règlements sont définies en AG »_. Cela signifie que les modalités précises **ne sont pas dans la convocation**. Elles seront discutées en AG.
> **Recommandation :**
>
> - Demandez en AG la mise en place d’un **échelonnement** des appels de fonds (par exemple 30 % au démarrage, 30 % en cours de travaux, 40 % à la réception).
> - Vérifiez que le compte bancaire « travaux » est bien ouvert et séparé du compte courant.
> - Si vous avez des difficultés de trésorerie, faites-le savoir : la copropriété pourrait envisager un **emprunt collectif**.
* * *
## 4. Synthèse des résolutions et recommandations de vote
| Résolution | Obligatoire ? | Avis de vote | Motif |
| --- | --- | --- | --- |
| **Fonds de travaux (5 %)** | Oui (loi ALUR) | **POUR** | C’est obligatoire, et le montant (600 € pour toute la copro) est très raisonnable. |
| **DPE** | Oui (loi Climat) | **POUR** | Obligation légale avant le 1er janvier 2025. |
| **PPT** | Oui (loi Climat) | **POUR** | Obligation légale. |
| **Audit global** | Non | **POUR ou ABSTENTION** | Utile pour les subventions, mais pas obligatoire. Demandez des précisions sur les devis. |
| **Honoraires syndic (3 % du montant HT)** | Oui (pour le suivi) | **POUR** | C’est un exemple de calcul basé sur une estimation. Le montant définitif dépendra du devis retenu. |
| **Appel de fonds 100 %** | Non | **À DISCUTER** | Demandez un échelonnement. |
| **Clause d’aggravation des charges** | Non | **POUR** | Classique et protecteur pour la copropriété. |
| **Travaux rampe d’accès** | Urgent | **POUR** | Sécurité des personnes. |
* * *
## 5. Vos droits et démarches concrètes
### A. Avant l’AG
- **Demandez communication** de tous les devis (ACCEO, AT Constructions) et du « résultat de la consultation des entreprises ».
- **Interrogez le syndic** par écrit sur le barème des honoraires : existe-t-il une délibération antérieure qui le prévoit ?
- **Rapprochez-vous d’autres copropriétaires** pour former un groupe de réflexion.
### B. Pendant l’AG
- **Posez des questions** sur chaque résolution avant de voter.
- **Demandez des amendements** : par exemple, que les modalités d’étalement des appels de fonds soient précisées.
- **Faites inscrire au PV** vos demandes et les réponses du syndic.
### C. Après l’AG
- Si une résolution est adoptée contre votre avis, vous pouvez la **contester** dans les **deux mois** devant le tribunal judiciaire.
- Si le syndic persiste dans des pratiques contestables, vous pouvez **demander sa révocation** en AG ou saisir le tribunal.
* * *
## En résumé
| Votre question | Réponse |
| --- | --- |
| Faut-il voter le DPE et le PPT ? | **Oui** – c’est obligatoire. |
| Faut-il voter l’audit global ? | **Non** – c’est facultatif, mais peut être utile. |
| Pourquoi le syndic prend-il des honoraires maintenant ? | C’est un **exemple de calcul** – le vote porte sur le **taux** (3 %), pas sur le montant définitif. C’est **normal et légal**. |
| L’appel de fonds à 100 % est-il normal ? | C’est **légal** mais **lourd** – demandez un échelonnement. |
**N’oubliez pas** : en tant que copropriétaire, vous avez le droit d’être informé et de poser toutes les questions nécessaires avant de voter. C’est votre argent et votre patrimoine qui sont en jeu !