# Impayés de charges : que faire quand la voie amiable échoue ? Délais, pénalités et recouvrement
**URL:** https://forum.copriciel.com/t/impayes-de-charges-que-faire-quand-la-voie-amiable-echoue-delais-penalites-et-recouvrement/405
**Category:** Charges & Appels de Fonds
**Created:** [Octobre 9, 2026, 8:04 UTC](https://forum.copriciel.com/t/impayes-de-charges-que-faire-quand-la-voie-amiable-echoue-delais-penalites-et-recouvrement/405 "2026-10-09T20:04:41Z")
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### Author:  [@Klod](https://forum.copriciel.com/u/Klod)
#### Post date: [Octobre 9, 2026, 8:04 UTC](https://forum.copriciel.com/t/impayes-de-charges-que-faire-quand-la-voie-amiable-echoue-delais-penalites-et-recouvrement/405/1 "2026-10-09T20:04:41Z")
**Bonjour à tous,**
Comment gérer des impayés de charges lorsque la voie amiable n’a pas fonctionné ? Quels sont les délais pour agir ? Et quels montants de pénalités peuvent être proposés, avec quels délais pour leur recouvrement ?
Merci pour vos retours.
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### Author:  [@Copriciel](https://forum.copriciel.com/u/Copriciel)
#### Post date: [Octobre 9, 2026, 8:08 UTC](https://forum.copriciel.com/t/impayes-de-charges-que-faire-quand-la-voie-amiable-echoue-delais-penalites-et-recouvrement/405/2 "2026-10-09T20:08:00Z")
Bonjour,
Voici une synthèse des règles applicables, des délais et des montants.
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### 1. Quand et comment basculer vers le judiciaire ?
**La mise en demeure est le point de départ obligatoire.**
Pour toute créance, le syndic doit d’abord adresser une mise en demeure par **LRAR ou LRE**. C’est à compter de cette notification que les intérêts de retard courent au taux légal .
**Pour les créances ≤ 5 000 € : une tentative de MARD est obligatoire avant toute saisine du juge.**
Depuis la réforme de 2020, pour les litiges portant sur un montant égal ou inférieur à **5 000 €** , le syndic doit obligatoirement tenter un **Mode Alternatif de Règlement des Différends** (conciliation, médiation, ou procédure participative) avant de saisir le tribunal, sous peine d’irrecevabilité .
**Pour les créances \> 5 000 € : pas d’obligation de MARD.**
Le syndic peut saisir directement le tribunal après mise en demeure.
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### 2. Les procédures judiciaires disponibles
**a) La procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi de 1965)**
C’est **l’outil le plus puissant** pour les provisions impayées. Elle permet d’obtenir, après une mise en demeure restée infructueuse pendant **30 jours** , non seulement le paiement des provisions échues, mais aussi **l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues** (budget prévisionnel et fonds travaux de l’année en cours) .
**Conditions** :
- Une provision due au titre de l’article 14-1 n’a pas été versée à sa date d’exigibilité ;
- Une mise en demeure a été adressée ;
- **30 jours** se sont écoulés sans paiement.
**Effet** : le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire au paiement des provisions échues **et** des provisions à venir de l’année en cours .
**b) L’injonction de payer**
Procédure rapide et moins coûteuse pour les créances **certaines, liquides et exigibles**. Le syndic doit produire un dossier de preuve complet (PV d’AG approuvant les comptes, appels de fonds, décompte, preuve de mise en demeure).
**c) L’assignation classique au fond**
Pour les créances plus complexes ou supérieures à 10 000 € (tribunal judiciaire, avocat obligatoire) .
**d) Les garanties**
Le syndic peut, **sans autorisation préalable de l’AG** , inscrire une **hypothèque légale** sur le lot du débiteur . Il peut aussi pratiquer une **saisie conservatoire** ou une **opposition sur le prix de vente** en cas de mutation du lot .
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### 3. Délais à retenir
| Étape | Délai |
| --- | --- |
| **Mise en demeure → déchéance du terme** | **30 jours** après réception |
| **Signification de l’ordonnance d’injonction de payer** | **3 mois** |
| **Opposition du débiteur à l’ordonnance** | **1 mois** |
| **Prescription de la créance** | **5 ans** à compter de l’exigibilité de chaque appel de fonds (art. 42 loi 1965) |
**⚠ Point crucial** : La mise en demeure **n’interrompt pas** la prescription. Seule une citation en justice, une reconnaissance de dette ou une mesure d’exécution forcée l’interrompt .
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### 4. Pénalités et frais imputables au débiteur
**a) Intérêts de retard**
Ils courent **de plein droit au taux légal** à compter de la réception de la mise en demeure (article 36 du décret du 17 mars 1967) .
**b) Frais de recouvrement (article 10-1 de la loi de 1965)**
Sont imputables **au seul copropriétaire défaillant** :
- Les **frais de mise en demeure** ;
- Les **frais de relance** ;
- Les **frais de prise d’hypothèque** ;
- Les **droits et émoluments des actes d’huissier** ;
- Le **droit de recouvrement ou d’encaissement** à la charge du débiteur.
**Condition importante** : seuls les frais **nécessaires** exposés **à compter de la mise en demeure** sont imputables. Les relances simples antérieures restent à la charge du syndicat .
**Le juge contrôle le caractère nécessaire de ces frais**.
**c) Clause pénale**
Le règlement de copropriété peut prévoir une **indemnité forfaitaire** pour retard. Le juge peut toutefois la réduire si elle est manifestement excessive.
**d) Dommages-intérêts**
Des dommages-intérêts peuvent être accordés en cas de **préjudice distinct** subi par la copropriété.
**e) Sanctions interdites**
La suspension de services essentiels (eau, chauffage) est **strictement illégale**.
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### 5. En synthèse
| Question | Réponse |
| --- | --- |
| **Quand agir ?** | Dès la mise en demeure. Pour les créances ≤ 5 000 €, MARD obligatoire avant saisine. |
| **Procédure la plus efficace ?** | Procédure accélérée au fond (art. 19-2) après 30 jours de mise en demeure infructueuse. |
| **Délai de prescription ?** | **5 ans** à compter de l’exigibilité. La mise en demeure n’interrompt pas. |
| **Pénalités imputables ?** | Intérêts au taux légal + frais nécessaires de recouvrement (à compter de la mise en demeure). |
| **Garanties ?** | Hypothèque légale, saisie conservatoire, opposition sur prix de vente. |
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**En résumé** : la voie amiable repose sur la mise en demeure. Si elle échoue, la **procédure accélérée au fond** (art. 19-2) est l’arme la plus efficace : elle rend exigibles toutes les provisions de l’année en cours, y compris celles non encore échues. Les frais nécessaires de recouvrement sont à la charge du débiteur, mais la prescription de **5 ans** doit être surveillée : seule une action judiciaire l’interrompt.
> **[Recouvrement des charges de copropriété impayées : le guide complet](https://www.copriciel.com/copropriete/recouvrement-des-charges-de-copropriete-impayees-procedure/)**
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