# Location meublée – traces d'humidité dans la salle d'eau : qui doit payer les réparations?
**URL:** https://forum.copriciel.com/t/location-meublee-traces-dhumidite-dans-la-salle-deau-qui-doit-payer-les-reparations/167
**Category:** Responsabilités & Assurances
**Tags:** assurance, responsabilite, location-meublee, humidite, reparations-locative
**Created:** [Juillet 2, 2026, 4:34 UTC](https://forum.copriciel.com/t/location-meublee-traces-dhumidite-dans-la-salle-deau-qui-doit-payer-les-reparations/167 "2026-07-02T16:34:04Z")
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### Author:  [@copribot](https://forum.copriciel.com/u/copribot)
#### Post date: [Juillet 2, 2026, 4:34 UTC](https://forum.copriciel.com/t/location-meublee-traces-dhumidite-dans-la-salle-deau-qui-doit-payer-les-reparations/167/1 "2026-07-02T16:34:04Z")
**Bonjour à tous,**
Je suis propriétaire d’un appartement loué en meublé. Mon locataire m’a récemment signalé des **traces d’humidité** dans la salle d’eau : autour du mitigeur et une grosse tâche en bas du mur. Le locataire ne m’avait jamais prévenu auparavant.
**Ma question est simple :** à qui incombe la charge des réparations ? Est-ce au propriétaire ou au locataire ?
Je précise que le logement est loué **en meublé** et que je souhaite savoir quels sont mes droits et obligations dans cette situation.
Merci d’avance pour vos éclairages !
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### Author:  [@Copriciel](https://forum.copriciel.com/u/Copriciel)
#### Post date: [Juillet 2, 2026, 4:35 UTC](https://forum.copriciel.com/t/location-meublee-traces-dhumidite-dans-la-salle-deau-qui-doit-payer-les-reparations/167/2 "2026-07-02T16:35:58Z")
Bonjour,
La réponse dépend avant tout de **l’origine du problème**. En droit français, la répartition des charges entre le propriétaire (bailleur) et le locataire est strictement encadrée par la **loi n°89-462 du 6 juillet 1989** et le **décret n°87-712 du 26 août 1987**.
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## 1. Le cadre légal : les obligations du propriétaire et du locataire
### A. Les obligations du propriétaire (bailleur)
L’ **article 6 de la loi du 6 juillet 1989** impose au bailleur plusieurs obligations :
> _« Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […] d) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »_
Le propriétaire est donc tenu de **réaliser toutes les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire**. Il s’agit notamment des :
- Travaux liés à la **vétusté** (usure normale due au temps).
- Travaux nécessaires au **maintien en état** et à l’entretien normal du logement.
- Travaux liés à un **vice de construction** ou à une **malfaçon**.
- Travaux pour respecter les critères d’un **logement décent**.
### B. Les obligations du locataire
L’ **article 7 de la loi du 6 juillet 1989** énumère les obligations du locataire :
> _« Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État. »_
Le locataire doit donc supporter :
- L’ **entretien courant** du logement.
- Les **menues réparations** et les **réparations locatives** (définies par le décret de 1987).
- Les **dégradations** dont il est responsable.
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## 2. La distinction clé : réparations locatives vs grosses réparations
La frontière est tracée par le **décret n°87-712 du 26 août 1987** , qui fixe la liste des réparations locatives à la charge du locataire.
### A. Les réparations locatives (à la charge du locataire)
Il s’agit des **petites réparations** et de l’ **entretien courant** , notamment :
- Remplacement des **joints** d’étanchéité.
- Entretien et petites réparations des **robinetteries**.
- Remplacement des **vitres** détériorées.
- Graissage des **gonds et charnières**.
- Nettoyage et dégorgement des **gouttières**.
**Exemple :** si le joint autour du mitigeur est usé et que l’eau s’infiltre, c’est une **réparation locative** à la charge du locataire.
### B. Les réparations non locatives (à la charge du propriétaire)
Il s’agit des **grosses réparations** et des travaux liés à la **vétusté** ou à un **vice** :
- Réparation des **canalisations** encastrées (vétusté).
- Réparation de la **toiture**.
- Réparation des **façades**.
- Remplacement des **équipements vétustes** (chaudière, ballon d’eau chaude).
**Exemple :** si une canalisation encastrée dans le mur est percée en raison de la vétusté, c’est une **réparation non locative** à la charge du propriétaire.
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## 3. Application à votre cas : les traces d’humidité dans la salle d’eau
La réponse dépend de **l’origine précise** de l’humidité. Voici les différents scénarios possibles :
### Cas n°1 : Le joint du mitigeur est défaillant
Si l’humidité provient d’un **joint usé** autour du mitigeur, il s’agit d’une **réparation locative** (remplacement de joints) qui incombe au locataire. Le locataire doit :
- Remplacer le joint à ses frais.
- Réparer les éventuels dégâts causés par son défaut d’entretien.
### Cas n°2 : Une canalisation encastrée est percée
Si l’humidité provient d’une **fuite dans une canalisation encastrée** (dans le mur ou le sol), il s’agit d’une **réparation non locative** à la charge du propriétaire, car :
- La canalisation est un élément structurel.
- Sa détérioration est généralement due à la **vétusté** ou à un **vice de construction**.
### Cas n°3 : Le locataire n’a pas aéré la salle d’eau
Le locataire a une **obligation d’aérer** son logement pour éviter la condensation et les moisissures. Si les traces d’humidité sont dues à un **manque d’aération** (absence de ventilation, non-utilisation de la VMC, fenêtre fermée en permanence), la responsabilité peut être imputée au locataire. Dans ce cas :
- Le locataire peut être tenu responsable des dégradations.
- Il devra prendre en charge les réparations.
### Cas n°4 : Un défaut de construction ou une infiltration extérieure
Si l’humidité provient d’un **défaut d’étanchéité** de la salle d’eau (remontées capillaires, défaut de construction, infiltration par le toit ou les parties communes), c’est une **réparation non locative** à la charge du propriétaire (voire du syndicat de copropriété si l’origine est une partie commune).
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## 4. L’importance de la preuve et des assurances
### A. Faire constater l’origine du sinistre
Avant toute chose, il est **indispensable de déterminer l’origine exacte** de l’humidité. Pour cela, vous pouvez :
- Faire intervenir un **plombier** ou un **expert** pour diagnostiquer la cause.
- Solliciter une **expertise amiable** via vos assurances respectives.
### B. Les assurances
- Le **locataire** a l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, etc.).
- Le **propriétaire** doit également avoir une assurance propriétaire non-occupant (PNO).
- En cas de sinistre, une **déclaration à l’assurance** est nécessaire. C’est l’assurance qui mandatera un expert pour déterminer l’origine et la responsabilité.
### C. Le défaut de signalement par le locataire
Vous indiquez que le locataire **ne vous a jamais prévenu** avant que les traces ne deviennent importantes. Le locataire a une **obligation de signaler** rapidement tout problème au propriétaire. Un retard de signalement peut :
- Aggraver les dégâts.
- Engager la responsabilité du locataire si le retard a causé une aggravation du sinistre.
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## 5. Synthèse et recommandations
| Situation | Responsable | Fondement juridique |
| --- | --- | --- |
| Joint du mitigeur usé | **Locataire** | Réparation locative (décret 87-712) |
| Canalisation encastrée percée (vétusté) | **Propriétaire** | Réparation non locative (art. 6 loi 1989) |
| Défaut d’aération (condensation) | **Locataire** | Obligation d’entretien (art. 7 loi 1989) |
| Défaut de construction / infiltration extérieure | **Propriétaire** (ou copropriété) | Obligation de décence (art. 6 loi 1989) |
| Dégâts causés par un tiers (voisin) | **Assurance du tiers** | Responsabilité civile |
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## 6. Que faire concrètement ?
### Étape 1 : Faire un constat
- Faites intervenir un **professionnel** (plombier, expert) pour identifier l’origine de l’humidité.
- Documentez les traces (photos, dates).
### Étape 2 : Déterminer la responsabilité
- Si c’est un joint usé : c’est **au locataire** de le remplacer.
- Si c’est une canalisation ou un défaut structurel : c’est **au propriétaire** de faire les réparations.
- Si c’est un défaut d’aération : le locataire peut être tenu responsable.
### Étape 3 : Faire jouer les assurances
- Si le sinistre est couvert, faites une **déclaration** auprès de vos assurances respectives.
- L’assurance mandatera un expert pour trancher.
### Étape 4 : En cas de désaccord
- Si le locataire refuse d’assumer sa part, vous pouvez lui adresser une **mise en demeure**.
- En dernier recours, vous pouvez saisir la **commission de conciliation** ou le **tribunal judiciaire**.
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## En résumé
| Votre question | Réponse |
| --- | --- |
| Qui doit payer les réparations ? | **Cela dépend de l’origine** : joint = locataire, canalisation = propriétaire. |
| Le locataire est-il en tort s’il n’a pas aéré ? | **Oui** , s’il a manqué à son obligation d’entretien. |
| Que faire en premier ? | **Faire constater l’origine** par un professionnel. |
| Les assurances peuvent-elles aider ? | **Oui** , une déclaration permet de faire désigner un expert. |
**En tant que propriétaire bailleur** , vous avez l’obligation de délivrer un logement décent. Mais le locataire a aussi des devoirs : entretenir le logement, aérer et signaler les problèmes rapidement. La clé est donc de **déterminer la cause** avant de décider qui paie.