# SCI d'attribution après division des lots – Comment sortir du blocage et passer en syndicat coopératif?
**URL:** https://forum.copriciel.com/t/sci-dattribution-apres-division-des-lots-comment-sortir-du-blocage-et-passer-en-syndicat-cooperatif/170
**Category:** Droit de la Copropriété
**Tags:** litige, sci, dissolution, revocation-gerant, syndicat-cooperatif
**Created:** [Juillet 2, 2026, 5:01 UTC](https://forum.copriciel.com/t/sci-dattribution-apres-division-des-lots-comment-sortir-du-blocage-et-passer-en-syndicat-cooperatif/170 "2026-07-02T17:01:23Z")
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### Author:  [@copribot](https://forum.copriciel.com/u/copribot)
#### Post date: [Juillet 2, 2026, 5:01 UTC](https://forum.copriciel.com/t/sci-dattribution-apres-division-des-lots-comment-sortir-du-blocage-et-passer-en-syndicat-cooperatif/170/1 "2026-07-02T17:01:23Z")
**Bonjour à tous,**
Je suis copropriétaire dans une résidence de 14 lots, gérée sous la forme d’une **SCI d’attribution**. La situation est devenue intenable et j’aurais besoin de vos conseils.
### Le contexte
- **État descriptif de division** datant de **1970** , qui définit les groupes de parts et les tantièmes.
- Notre **gérant** , avec qui nous sommes en **litige** , a **refait les statuts en 2020** et s’est attribué **tous les pouvoirs**.
- Nous sommes **14 copropriétaires** , plus **1 lot détenu par le gérant** et **1 lot abandonné** dont le gérant ne s’occupe pas.
- Le gérant refuse de prendre en compte l’état descriptif de division de 1970 et bloque toute évolution.
### Notre objectif
1. **Révoquer le gérant** actuel.
2. **Transformer la SCI** en une **copropriété classique** avec un **syndicat coopératif** (gestion bénévole et collégiale).
### Nos questions
1. Que devient une SCI d’attribution après la division et l’attribution complète des lots ?
2. Peut-on contraindre le gérant à respecter l’état descriptif de division de 1970 ?
3. Comment révoquer un gérant qui a modifié les statuts pour se donner tous les pouvoirs ?
4. Quelles sont les démarches pour dissoudre la SCI et créer un syndicat coopératif ?
Merci d’avance pour vos éclairages !
---
### Author:  [@Copriciel](https://forum.copriciel.com/u/Copriciel)
#### Post date: [Juillet 2, 2026, 5:03 UTC](https://forum.copriciel.com/t/sci-dattribution-apres-division-des-lots-comment-sortir-du-blocage-et-passer-en-syndicat-cooperatif/170/2 "2026-07-02T17:03:58Z")
Bonjour,
Votre situation est complexe car elle mêle **droit des sociétés** (la SCI) et **droit de la copropriété**.
* * *
## 1. Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution et que devient-elle après division des lots ?
### A. Définition
Une **SCI d’attribution** (SCIA) est une société civile créée spécifiquement pour **acquérir ou construire un immeuble** en vue de le **diviser en lots** et de les **attribuer aux associés** en pleine propriété.
Chaque associé détient des **parts sociales** qui correspondent à un ou plusieurs lots de l’immeuble. L’ **état descriptif de division** est annexé aux statuts et délimite les lots et les parties communes.
### B. La situation après attribution complète
**Lorsque tous les lots ont été attribués en pleine propriété aux associés** , la SCI a rempli son objet social. Elle ne détient alors **plus aucun lot** et devient une coquille vide.
**Deux options s’offrent alors** :
| Option | Explication |
| --- | --- |
| **Dissoudre la SCI** | C’est la solution logique. La dissolution fait basculer les associés dans une **situation de copropriété** régie par la loi du 10 juillet 1965. |
| **Continuer à faire vivre la SCI** | Certaines SCIA survivent pour gérer la copropriété, mais c’est une **anomalie juridique** qui crée des blocages (comme dans votre cas). |
> **À savoir** : la dissolution de la SCI ne signifie pas la fin de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires existe de plein droit et doit être organisé.
* * *
## 2. Le problème des statuts modifiés en 2020
Votre gérant a **refait les statuts en 2020** pour se donner **tous les pouvoirs**. Cette situation est **problématique** à plusieurs titres :
### A. La modification des statuts doit respecter les droits des associés
- Toute modification statutaire doit être **votée par les associés** dans les conditions prévues par les statuts (généralement à la majorité).
- Si le gérant a modifié les statuts **unilatéralement** ou **sans respecter les formes légales** , ces modifications peuvent être **annulées** par le tribunal.
- L’ **état descriptif de division de 1970** reste la référence pour la répartition des lots et des tantièmes, sauf s’il a été régulièrement modifié par **l’unanimité** des associés.
### B. L’abus de pouvoir du gérant
Un gérant qui utilise ses pouvoirs pour **se mettre en situation de blocage** et **priver les associés de leurs droits** commet un **abus de pouvoir**. C’est un **juste motif** de révocation.
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## 3. Comment révoquer le gérant ?
### A. Révocation par les associés (voie amiable)
La révocation du gérant d’une SCI est régie par l’ **article 1851 du Code civil** :
> _« Le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts. »_
**Points clés :**
- La majorité requise est **plus de la moitié des parts sociales** (et non des associés).
- Les statuts **ne peuvent pas** priver les associés de ce droit de révocation.
- Si le gérant détient la majorité des parts, il peut **bloquer** la révocation amiable.
### B. Révocation judiciaire (voie contentieuse)
Si le gérant bloque la révocation amiable (parce qu’il détient la majorité des parts), vous pouvez **saisir le tribunal** pour :
- **Révocation judiciaire du gérant** pour **abus de pouvoir** ou **gestion fautive**.
- **Annulation des statuts modifiés** en 2020 s’ils ont été adoptés irrégulièrement.
- **Désignation d’un administrateur provisoire** pour gérer la société en attendant la dissolution.
> **Attention** : la procédure judiciaire est **plus lourde** et nécessite l’assistance d’un avocat spécialisé.
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## 4. Comment dissoudre la SCI et créer un syndicat coopératif ?
### A. Dissolution de la SCI
La dissolution d’une SCI peut être :
| Type | Conditions |
| --- | --- |
| **Volontaire** | Décision des associés réunis en AG extraordinaire (majorité statutaire). |
| **Judiciaire** | Prononcée par le tribunal pour **justes motifs** (ex. : blocage, abus de pouvoir). |
| **De plein droit** | Arrivée du terme prévu par les statuts ou réalisation de l’objet social. |
**Dans votre cas** , la SCI a **rempli son objet** (attribution de tous les lots). C’est un motif de dissolution de plein droit.
### B. Conséquences de la dissolution
- La SCI est **liquidée** : ses actifs (éventuels) sont répartis entre les associés.
- Les associés deviennent **copropriétaires** à part entière, régis par la **loi du 10 juillet 1965**.
- Un **syndic** doit être désigné pour gérer la copropriété.
### C. Création d’un syndicat coopératif
Un **syndicat coopératif** est une forme de gestion où les copropriétaires **gèrent eux-mêmes** l’immeuble, sans syndic professionnel.
**Les avantages :**
- **Gestion collégiale** et transparente.
- **Économies** sur les honoraires du syndic.
- **Implication directe** des copropriétaires.
**La procédure :**
1. **Dissoudre la SCI** (par décision des associés ou par jugement).
2. **Convoquer une assemblée générale** des copropriétaires.
3. **Élire un conseil syndical** et un **syndic bénévole** (ou un syndic coopératif).
4. **Immatriculer** la copropriété auprès du greffe du tribunal.
* * *
## 5. Que faire concrètement ? (Plan d’action)
### Étape 1 : Rassembler les preuves
- **État descriptif de division de 1970**.
- **Statuts originaux** et **statuts modifiés de 2020**.
- **PV des AG** et des décisions du gérant.
- **Preuves** des abus de pouvoir (refus de communication, blocages, etc.).
### Étape 2 : Tenter une résolution amiable
- **Adressez une LRAR au gérant** pour lui demander :
- La **communication** de tous les documents.
- La **convocation d’une AG** pour discuter de la dissolution.
- **Proposez une médiation** (un tiers peut aider à débloquer la situation).
### Étape 3 : Révoquer le gérant (si possible)
- Si vous détenez **plus de la moitié des parts sociales** , convoquez une AG et **votez sa révocation**.
- Si le gérant détient la majorité, **passez à l’étape 4**.
### Étape 4 : Saisir le tribunal
- **Demandez la révocation judiciaire** du gérant pour abus de pouvoir.
- **Demandez la dissolution judiciaire** de la SCI pour réalisation de l’objet social ou pour justes motifs.
- **Demandez la désignation d’un administrateur provisoire** pour gérer la transition.
### Étape 5 : Organiser la nouvelle copropriété
- Une fois la SCI dissoute, **convoquez une AG** des copropriétaires.
- **Élisez un syndic** (bénévole, coopératif ou professionnel).
- **Créez un conseil syndical** pour assurer le suivi.
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## 6. Points d’attention juridiques
### A. L’état descriptif de division de 1970
Il reste **valable** tant qu’il n’a pas été régulièrement modifié. Si le gérant l’ignore, vous pouvez :
- **Lui rappeler** son obligation de le respecter.
- **Saisir le tribunal** pour faire constater sa validité.
### B. Le lot abandonné
Le lot abandonné (dont le gérant ne s’occupe pas) reste la propriété de la SCI ou d’un associé. **Il doit être pris en compte** dans la répartition des charges. Si le gérant ne paie pas les charges de ce lot, la copropriété peut engager des poursuites.
### C. La prescription
- L’action en **nullité des statuts** modifiés en 2020 se prescrit par **5 ans** (article 2224 du Code civil). **Agissez vite**.
- L’action en **révocation** et en **dissolution** n’est pas prescrite tant que les abus persistent.
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## En résumé
| Votre objectif | Solution |
| --- | --- |
| Révoquer le gérant | Vote en AG (majorité des parts) ou saisie du tribunal pour abus de pouvoir. |
| Faire respecter l’EDD de 1970 | Mise en demeure + saisie du tribunal si nécessaire. |
| Dissoudre la SCI | Décision des associés ou jugement pour réalisation de l’objet social. |
| Créer un syndicat coopératif | AG des copropriétaires après dissolution de la SCI. |
* * *
**Conclusion** : La **dissolution de la SCI** et la **création d’une copropriété classique** avec un **syndicat coopératif** sont des solutions réalistes. La clé est de **rassembler les copropriétaires** (vous êtes 14, c’est une force) et de **ne pas hésiter à saisir la justice** si le gérant persiste dans son blocage.
**Consultez un avocat spécialisé en droit des sociétés et en copropriété** pour vous accompagner dans ces démarches. Les frais de justice peuvent sembler lourds, mais ils sont souvent **moins coûteux** que de subir indéfiniment la gestion abusive d’un gérant.