Bonjour à tous,
Notre petite copropriété n’a pas encore réalisé de diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ni de plan pluriannuel de travaux (PPPT). L’immeuble est en bon état et ne présente pas de risque apparent de sinistre.
L’immeuble comprend 4 niveaux; les huisseries ont été changées (double vitrage) dans 3 des 4 niveaux.
Ma question : Quelles sont les conséquences de l’absence de ces documents pour la copropriété ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
Votre question est très pratique. L’absence de DPE collectif et de PPPT n’entraîne pas de sanctions pénales immédiates, mais elle expose la copropriété à des risques réels, notamment en cas de vente ou de sinistre.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose aux copropriétés de moins de 50 lots d’habitation de réaliser un DPE collectif et d’adopter un PPPT (Plan Pluriannuel de Travaux) avant le 1er janvier 2025.
Ces obligations sont impératives. Le syndic doit les inscrire à l’ordre du jour de l’AG chaque année jusqu’à leur adoption. Il ne peut pas renoncer à cette obligation.
Le DPE collectif et le PPPT sont des documents obligatoires qui doivent être remis à l’acquéreur lors de la vente d’un lot (article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Si ces documents n’existent pas :
Risque : L’absence de ces documents peut compliquer la vente, voire entraîner une annulation de la vente si l’acquéreur estime avoir été mal informé sur la performance énergétique de l’immeuble.
L’assurance du syndicat des copropriétaires peut refuser sa garantie si la copropriété n’a pas respecté ses obligations légales en matière de sécurité ou d’entretien. Le DPE collectif et le PPPT sont des outils de prévention et de suivi des travaux. Leur absence peut être considérée comme une négligence.
Risque : En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, effondrement), l’assureur pourrait invoquer l’absence de PPPT ou de DPE collectif pour refuser sa garantie, ou pour réduire l’indemnisation, en arguant que la copropriété n’a pas pris les mesures nécessaires pour prévenir les risques.
| Conséquence | Détail |
|---|---|
| Amendes | Aucune amende n’est prévue pour l’absence de DPE collectif ou de PPPT. |
| Subventions | L’absence de ces documents peut empêcher la copropriété de bénéficier de subventions (MaPrimeRénov Copropriété, aides de l’ANAH). |
| Étiquetage énergétique | Le DPE collectif permet d’obtenir un diagnostic global de la performance énergétique de l’immeuble. Sans lui, les copropriétaires ne connaissent pas la situation réelle de leur bien. |
| Programmation des travaux | Le PPPT permet de planifier les travaux sur plusieurs années. Sans lui, la copropriété risque de subir des travaux d’urgence plus coûteux. |
Vous indiquez que les huisseries de trois étages sur quatre ont été changées. Le quatrième étage a encore des fenêtres d’origine (1952). Cela signifie que le DPE collectif sera dégradé par ce seul étage.
Conséquence : Le DPE collectif reflétera la performance énergétique globale de l’immeuble. Même si la majorité des étages est rénovée, un seul étage non rénové peut faire baisser la note globale.
Recommandation : Il est plus judicieux d’encourager les propriétaires du quatrième étage à réaliser les travaux de rénovation (changement des huisseries) avant de réaliser le DPE collectif et le PPPT. Cela permettra d’obtenir un meilleur diagnostic et d’éviter des travaux d’urgence coûteux ultérieurement.
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Informer les copropriétaires des risques liés à l’absence de DPE collectif et de PPPT (vente, sinistre, subventions). |
| 2 | Encourager les propriétaires du quatrième étage à réaliser les travaux de rénovation énergétique avant le DPE collectif. |
| 3 | Voter le DPE collectif et le PPPT en AG (majorité de l’article 24). |
| 4 | Utiliser les résultats du DPE collectif pour planifier les travaux et bénéficier de subventions. |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Y a-t-il une amende pour absence de DPE collectif ? | Non – aucune amende n’est prévue. |
| L’assurance peut-elle refuser sa garantie ? | Oui – en cas de sinistre, l’assureur pourrait invoquer l’absence de PPPT ou de DPE collectif. |
| La vente d’un lot est-elle bloquée ? | Non – mais l’absence de documents peut compliquer la vente et entraîner des demandes de l’acquéreur. |
| Quelle est la solution ? | Réaliser le DPE collectif et le PPPT après avoir encouragé les travaux de rénovation nécessaires. |
Conclusion : L’absence de DPE collectif et de PPPT n’est pas pénalisée par une amende, mais elle expose la copropriété à des risques en cas de vente ou de sinistre, et elle prive la copropriété de subventions. Il est donc dans l’intérêt de tous de réaliser ces documents, en veillant à ce que les travaux de rénovation soient réalisés avant le DPE pour obtenir une meilleure note.