Bonjour,
Votre situation soulève des questions importantes sur les obligations du conseil syndical en matière de transparence et d’information.
1. Le conseil syndical a-t-il l’obligation de transmettre un rapport écrit ?
Oui, l’obligation existe, mais elle est nuancée.
L’article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission. »
Ce texte impose au conseil syndical de rendre compte annuellement de l’exécution de sa mission. La doctrine et les associations de copropriétaires considèrent que ce compte rendu doit être écrit et joint à la convocation de l’AG (article 11 du décret du 17 mars 1967).
Par ailleurs, l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
« Le conseil syndical rend compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes. Il établit un rapport en vue de l’information des copropriétaires. »
En l’espèce : Votre conseil syndical est tenu de produire un rapport écrit annuel. L’absence de ce rapport constitue un manquement à ses obligations légales, même si ce manquement n’est pas automatiquement sanctionné par la nullité de l’AG.
2. L’absence de rapport du CS peut-elle entraîner l’annulation de l’AG ?
En principe, non, sauf si elle prive les copropriétaires d’un vote éclairé.
La jurisprudence considère que l’absence de notification de l’avis du conseil syndical n’est pas sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale. L’absence de rapport du CS, à elle seule, n’est pas une cause automatique d’annulation.
En revanche, si l’absence de rapport prive les copropriétaires d’informations essentielles pour voter en connaissance de cause sur une résolution importante (comme la suppression d’un contrat d’entretien de toiture), elle peut être invoquée comme un vice de procédure parmi d’autres, pour contester la validité de la décision.
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose que soient notifiés aux copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour, les documents nécessaires à leur information, notamment :
- L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
- Les conditions essentielles des contrats ou devis soumis au vote.
En l’espèce : Si le contrat d’entretien des toitures n’est pas joint à la convocation, que le conseil syndical n’a pas émis d’avis écrit, et qu’aucun devis alternatif n’est proposé, les copropriétaires ne disposent pas des éléments nécessaires pour voter en connaissance de cause. Cette carence peut être invoquée pour contester la résolution.
3. Quelles sont les sanctions contre un CS qui ne respecte pas ses obligations ?
Les sanctions sont limitées.
Le conseil syndical est un organe bénévole dont les membres sont élus par l’assemblée générale. La seule sanction véritable est le non-renouvellement de son mandat par l’AG.
En revanche, le syndic a des obligations propres :
- L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de pourvoir à la conservation de l’immeuble.
- Si l’AG décide de supprimer un contrat d’entretien sans le remplacer, le syndic reste tenu d’assurer l’entretien nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble. Il peut engager sa responsabilité en cas de carence.
- Le syndic est également tenu, en application du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, de mettre à disposition des copropriétaires, dans un espace en ligne sécurisé, l’ensemble des contrats et marchés en cours, y compris les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs.
En l’espèce : Si le contrat d’entretien des toitures n’est pas accessible, le syndic est en infraction. Vous pouvez lui rappeler cette obligation par écrit.
4. Quels sont vos recours ?
| Recours |
Détail |
| 1. Demander un rapport écrit |
Adressez une demande écrite (LRAR) au conseil syndical et au syndic pour obtenir le rapport annuel du CS. |
| 2. Contester la résolution en AG |
Votez CONTRE la résolution de suppression du contrat. Faites inscrire vos réserves au procès-verbal, en mentionnant l’absence de documents essentiels (contrat, avis du CS, devis alternatifs). |
| 3. Demander le report du vote |
En AG, demandez le report du vote sur cette résolution en attendant la communication des documents manquants. |
| 4. Contester la résolution après l’AG |
Si la résolution est adoptée malgré vos réserves, vous pouvez la contester dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L’absence de documents essentiels peut être un argument pour démontrer que les copropriétaires n’ont pas voté en connaissance de cause. |
| 5. Saisir le tribunal |
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’irrégularité de la procédure. La représentation par avocat est obligatoire. |
5. Le cas particulier de la suppression du contrat d’entretien
La suppression d’un contrat d’entretien de toiture, sans solution de remplacement, peut être contraire à l’obligation de conservation de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic doit alerter l’AG si une décision met en péril la conservation de l’immeuble.
En outre, le règlement sanitaire départemental impose l’entretien régulier des couvertures et terrasses pour éviter les infiltrations. La suppression du contrat d’entretien sans alternative peut exposer la copropriété à des risques de sinistres et à des refus de garantie par l’assurance.
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le CS doit-il transmettre un rapport écrit ? |
Oui – article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965. |
| L’absence de rapport entraîne-t-elle la nullité de l’AG ? |
Non, en principe – sauf si elle prive les copropriétaires d’un vote éclairé. |
| Quelles sont les sanctions ? |
Non-renouvellement du CS ; responsabilité du syndic en cas de carence. |
| Quels sont les recours ? |
Voter contre, faire inscrire des réserves, contester dans les deux mois, saisir le tribunal. |
Conclusion : Le conseil syndical est tenu de rendre compte annuellement de sa mission par un rapport écrit. L’absence de ce rapport n’est pas automatiquement sanctionnée, mais elle peut être invoquée pour contester une résolution si elle prive les copropriétaires d’un vote éclairé. La suppression d’un contrat d’entretien sans alternative est une décision grave qui doit être prise en connaissance de cause. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé si la situation s’envenime.