Bonjour à tous,
Je souhaite acheter les lots 5 et 10 d’une copropriété. Dans le règlement de copropriété, les lots 14 et 15 sont en indivision avec 5 copropriétaires, dont le lot 5, alors que le vendeur n’en est pas propriétaire. Il paie actuellement des charges sur ces lots par erreur. Un ancien jugement a rattaché les lots 14 et 15 par erreur, sans que cela ait été reporté dans le règlement de copropriété.
L’acte notarié précise que je n’achète que les lots 5 et 10.
Ma question : Quelle est ma responsabilité concernant les lots 14 et 15 en matière de paiement des charges ?
Bonjour,
Votre question dépend de la qualification exacte des lots 14 et 15. Si ces lots sont en indivision forcée avec le lot 5, vous pourriez être tenu de payer les charges, même si l’acte notarié ne mentionne que les lots 5 et 10.
1. La règle de l’opposabilité : le règlement de copropriété publié fait foi
L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. »
Conséquence : Le règlement de copropriété, dans sa version publiée au Service de la Publicité Foncière, s’impose à tous les copropriétaires. Si le règlement de copropriété prévoit que les lots 14 et 15 sont en indivision avec le lot 5, cette obligation vous sera opposable, même si le vendeur a payé des charges par erreur.
2. L’indivision forcée : une charge attachée au lot
Une indivision forcée signifie que le lot 5 est indissociable des lots 14 et 15. Même si l’acte notarié ne mentionne que les lots 5 et 10, vous pourriez être tenu de participer aux charges des lots 14 et 15, car ces derniers sont attachés au lot 5.
Cette situation est classique : des lots accessoires (garages, caves, etc.) peuvent être en indivision avec un lot principal. L’acquéreur du lot principal hérite de la quote-part des lots indivis.
3. L’erreur du vendeur : un risque à régulariser
Si le vendeur paie des charges sur les lots 14 et 15 par erreur, cela signifie que le syndic ou le règlement de copropriété a pu faire une erreur d’affectation. Un ancien jugement a pu rattacher ces lots par erreur, sans que cela ait été reporté dans le règlement de copropriété.
Pour vous protéger :
- Demander une rectification du règlement de copropriété par une décision de l’AG ou par une action en justice.
- Prévoir une condition suspensive dans l’acte de vente, subordonnant la vente à la régularisation de la situation des lots 14 et 15.
4. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Consulter votre notaire : il est le mieux placé pour vérifier l’acte de vente, le règlement de copropriété et les jugements antérieurs. |
| 2 |
Demander au syndic la situation exacte des lots 14 et 15 et le détail des charges qui y sont attachées. |
| 3 |
Si l’erreur est avérée, demander au vendeur de régulariser la situation avant la vente (par une décision de l’AG ou une action en justice). |
| 4 |
Si vous achetez sans régularisation, vous serez probablement tenu de payer les charges des lots 14 et 15, même si l’acte notarié ne les mentionne pas, car le règlement de copropriété s’impose à vous. |
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Suis-je tenu de payer les charges des lots 14 et 15 ? |
Oui, si le règlement de copropriété publié les rattache au lot 5. |
| L’acte notarié peut-il me protéger ? |
Non – le règlement de copropriété prime sur l’acte notarié (article 13 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Que faire si le vendeur a payé par erreur ? |
Régulariser la situation avant la vente (rectification du règlement de copropriété). |
| Qui peut me conseiller ? |
Votre notaire, qui vérifiera la situation et pourra vous conseiller sur les clauses à insérer dans l’acte de vente. |
Conclusion : Si les lots 14 et 15 sont en indivision forcée avec le lot 5, vous serez tenu de participer aux charges correspondantes, même si l’acte notarié ne mentionne que les lots 5 et 10. Le règlement de copropriété s’impose à vous (article 13 de la loi du 10 juillet 1965). Il est impératif de consulter votre notaire et de demander une régularisation avant la vente.