Bonjour,
Votre question est cruciale et la réponse conditionne la validité de la décision. La solution envisagée (répartition à part égale) est juridiquement fragile et expose la copropriété à un risque de contestation judiciaire.
1. Le remplacement de l’adoucisseur : une dépense d’entretien relevant de l’article 24
Le remplacement d’un adoucisseur d’eau usagé par un équipement de même nature constitue une dépense d’entretien et de conservation des équipements communs. Il ne s’agit pas d’un travail d’amélioration ni d’une transformation. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique donc en principe : la décision de procéder à l’achat est prise à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Cependant, ce n’est pas sur la décision d’acheter que porte le conflit, mais sur la répartition des frais. Or, la répartition des charges est régie par des règles impératives.
2. La répartition des charges : l’article 11 impose l’unanimité
L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe fondamental :
« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. »
La répartition des charges est fixée par le règlement de copropriété, généralement en proportion des tantièmes. Cette répartition ne peut être modifiée que par une décision unanime de l’assemblée générale.
Exception : L’article 11 prévoit une dérogation lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’AG à la majorité requise. Dans ce cas, « la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ». Cette dérogation vise les cas où les travaux modifient la structure ou l’usage des lots (création d’un nouvel équipement, agrandissement, etc.), rendant nécessaire une nouvelle clé de répartition. Elle ne s’applique pas au simple remplacement d’un équipement existant.
3. Le critère d’utilité objective (article 10) s’oppose à une répartition par parts égales
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. »
La répartition par parts égales entre tous les lots, indépendamment de leur superficie ou de leur nombre de tantièmes, est contraire au critère d’utilité objective. Cet équipement (adoucisseur) dessert l’ensemble des lots, mais son utilité n’est pas identique pour tous : un grand appartement consomme généralement plus d’eau qu’un petit. La répartition par tantièmes, qui reflète la valeur relative de chaque lot, est présumée conforme à l’utilité objective.
Jurisprudence constante : La Cour de cassation a censuré des répartitions de charges qui ne respectaient pas le critère d’utilité objective.
4. Les risques en cas d’adoption d’une répartition par parts égales
| Risque |
Explication |
| Annulation de la décision |
Le copropriétaire lésé (celui qui a 50/1000) peut contester la résolution devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois (article 42 de la loi de 1965). Il a de très fortes chances de gagner, car la décision viole l’article 11 (absence d’unanimité) et l’article 10 (méconnaissance de l’utilité objective). |
| Nullité de la clause |
L’article 43 de la loi de 1965 dispose que toute clause ou décision contraire aux dispositions d’ordre public (comme l’article 10) est réputée non écrite. |
| Frais de justice |
Si le syndicat est condamné, il devra supporter les frais de justice et éventuellement des dommages-intérêts. Le copropriétaire pourra également invoquer l’exception d’illégalité en cas de poursuites en recouvrement. |
| Délai de contestation |
Si la résolution est adoptée, le copropriétaire dissident dispose de deux mois à compter de la notification du PV pour agir (article 42). Passé ce délai, la décision devient définitive. |
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Expliquer en AG que la répartition par parts égales est contraire à l’article 11 (unanime) et à l’article 10 (utilité objective). |
| 2 |
Proposer une solution alternative : maintenir la répartition par tantièmes, qui est la seule conforme au règlement de copropriété. Si certains copropriétaires estiment que les tantièmes sont inéquitables, la seule voie est une révision judiciaire (article 12 de la loi de 1965). |
| 3 |
Si l’AG passe outre, le syndic doit informer les copropriétaires des risques de contestation et de nullité. |
| 4 |
En cas de contestation, le syndicat devra se défendre, mais ses chances de succès sont très faibles. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Quelle majorité pour le remplacement de l’adoucisseur ? |
Majorité simple (article 24) – car il s’agit d’un entretien courant. |
| Quelle majorité pour modifier la répartition des charges ? |
Unanimité (article 11) – sauf exception pour travaux modifiant la structure. |
| La répartition par parts égales est-elle légale ? |
Non – elle viole l’article 10 (utilité objective) et l’article 11 (absence d’unanimité). |
| Que risque la copropriété ? |
Annulation de la décision et frais de justice si le copropriétaire lésé conteste. |
| Quelle est la solution la plus sûre ? |
S’en tenir aux tantièmes prévus par le règlement de copropriété. |
Conclusion : La décision de répartir le coût de l’adoucisseur à parts égales est juridiquement très risquée. Elle ne respecte ni l’article 11 (qui exige l’unanimité pour modifier la répartition des charges) ni l’article 10 (qui impose une répartition selon l’utilité objective). Le copropriétaire qui détient 50/1000 est fondé à la contester et a de fortes chances de gagner. Il est donc prudent de s’en tenir à la répartition par tantièmes prévue par le règlement de copropriété.