Bonjour,
Il est tout à fait possible d’imposer le remplacement des fenêtres et des volets à l’ensemble des copropriétaires, sous certaines conditions et avec les bonnes majorités.
1. Les fenêtres et volets sont-ils des parties privatives ?
En règle générale, les fenêtres et volets sont des éléments d’équipement qui, bien que rattachés à des lots privatifs, font partie intégrante de la façade et contribuent à l’aspect extérieur de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut les qualifier de parties privatives, mais leur modification affecte l’harmonie esthétique de l’immeuble, ce qui relève de l’intérêt collectif.
Conséquence : Même si elles sont privatifs, leur remplacement peut être décidé collectivement par l’assemblée générale.
2. La base légale : l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965
L’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. »
Ce texte est clair : l’assemblée générale peut imposer des travaux d’économie d’énergie sur les parties privatives, y compris le remplacement des fenêtres et des volets, à la majorité absolue de l’article 25.
Cette possibilité existe même si le ravalement a déjà été voté séparément. Le fait que les fenêtres n’aient pas été incluses dans le vote du ravalement ne vous empêche pas de présenter une résolution distincte pour leur remplacement, fondée sur l’article 25 f).
3. Les conditions de la majorité de l’article 25
La majorité de l’article 25 est une majorité absolue : elle requiert plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents), et non pas seulement des présents.
Procédure : Si le projet de résolution n’obtient pas la majorité absolue au premier vote, mais recueille au moins le tiers des voix, un second vote peut être organisé à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) (article 25-1 de la loi).
En l’espèce : Vous pouvez donc soumettre une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG, sur le fondement de l’article 25 f), pour imposer le remplacement des fenêtres et des volets à tous les copropriétaires.
4. L’argument de l’esthétique et de l’entretien : une voie complémentaire
Même si la motivation première est l’économie d’énergie, vous pouvez également invoquer l’harmonie de la façade et la préservation de l’aspect extérieur de l’immeuble. La jurisprudence a confirmé que le ravalement de façade doit être exécuté dans son ensemble, y compris sur les parties privatives, pour respecter l’unité esthétique.
La Cour de cassation a jugé que :
« Les travaux portant à la fois sur des parties communes et sur des parties privatives doivent être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l’harmonie des façades. »
Conséquence : L’assemblée générale peut voter des travaux sur les parties privatives, à la majorité de l’article 24 ou 25 selon la qualification, dans le cadre du ravalement ou de l’entretien de l’immeuble.
5. Les volets rouillés : un argument supplémentaire
Les volets qui rouillent et risquent de couler sur la façade neuve constituent un risque de détérioration des parties communes. Le syndic peut être tenu d’agir pour préserver la façade (partie commune) des dégradations causées par des éléments privatifs défectueux. Cet argument peut renforcer la légitimité d’une résolution imposant leur remplacement.
6. La position du syndic : une erreur
Votre syndic a tort de vous affirmer qu’il ne peut rien faire. Le syndic a pour mission d’assurer la conservation de l’immeuble et l’exécution des décisions de l’AG (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit, sur demande d’un copropriétaire ou du conseil syndical, inscrire à l’ordre du jour toute résolution portant sur des travaux d’économie d’énergie (article 25 f).
Si le syndic refuse, vous pouvez :
- Le mettre en demeure par LRAR d’inscrire la résolution à l’ordre du jour.
- Saisir le conseil syndical pour qu’il exerce une pression.
- Agir vous-même en tant que copropriétaire pour demander l’inscription de la résolution.
7. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Consulter le règlement de copropriété pour vérifier le statut des fenêtres et volets (parties privatives ou communes). |
| 2 |
Rédiger un projet de résolution sur le fondement de l’article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965, pour imposer le remplacement des fenêtres et des volets à tous les copropriétaires, avec un cahier des charges précis (type, couleur, performance thermique). |
| 3 |
Demander l’inscription à l’ordre du jour au syndic par LRAR (avec le projet de résolution et les devis). |
| 4 |
Préparer l’AG : informer les copropriétaires des avantages énergétiques, esthétiques et des économies réalisées grâce à l’achat groupé. |
| 5 |
Voter : la résolution sera adoptée à la majorité absolue de l’article 25 (ou, à défaut, à la majorité simple de l’article 24 après un second tour). |
| 6 |
Si la résolution est adoptée, elle s’impose à tous les copropriétaires, y compris les récalcitrants, qui devront changer leurs fenêtres et volets (sauf s’ils prouvent avoir réalisé des travaux équivalents dans les 10 ans). |
8. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Peut-on obliger les copropriétaires à changer leurs fenêtres ? |
Oui – par un vote en AG sur le fondement de l’article 25 f) (travaux d’économie d’énergie). |
| Quelle majorité ? |
Majorité absolue de l’article 25 (plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires). |
| Le syndic peut-il refuser d’inscrire la résolution ? |
Non – il doit le faire sur demande d’un copropriétaire ou du conseil syndical. |
| Les récalcitrants peuvent-ils s’y opposer ? |
Ils peuvent voter contre, mais si la résolution est adoptée, elle s’impose à tous (sauf exception pour travaux équivalents réalisés dans les 10 ans). |
| Que faire si le syndic refuse d’agir ? |
Mise en demeure par LRAR, puis saisine du tribunal si nécessaire. |
Conclusion : Ne vous laissez pas décourager par le syndic. La loi vous offre un outil puissant avec l’article 25 f) pour imposer des travaux d’économie d’énergie sur les parties privatives. Préparez une résolution solide, avec un cahier des charges précis et des devis, et soumettez-la au vote de l’AG. Les copropriétaires récalcitrants seront tenus de s’y conformer.