Bonjour,
Votre situation soulève trois questions distinctes : le délai de convocation de l’AG, les sanctions applicables au syndic, et les conséquences d’un refus d’approbation des comptes.
1. Le conseil syndical a-t-il un délai pour vérifier les comptes ?
En principe, le conseil syndical peut demander communication de toutes pièces relatives à la gestion du syndic à tout moment (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic doit répondre dans un délai maximal d’un mois, sous peine de pénalités de 15 € par jour de retard.
En pratique : Il est recommandé au conseil syndical de ne pas attendre le dernier moment pour contrôler les comptes. Une bonne pratique consiste à effectuer un contrôle tous les trois mois des factures reçues et du rapprochement bancaire.
Les copropriétaires disposent quant à eux du délai entre la réception de la convocation et la tenue de l’AG pour consulter les pièces comptables (article 18-1 de la loi de 1965). En général, le syndic met les documents à disposition dans ses locaux pendant cette période.
2. L’AG doit-elle être convoquée dans un délai précis ?
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose que l’assemblée générale appelée à voter le budget prévisionnel soit réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Si votre exercice comptable s’achève le 31 mars, l’AG doit donc avoir lieu avant le 30 septembre.
Si l’AG se tient après cette date, c’est un retard. Mais ce retard n’est pas automatiquement sanctionné : il n’y a pas de pénalité prévue par la loi pour ce seul motif. En revanche, le syndic pourrait voir son contrat non reconduit, et la copropriété pourrait rencontrer des difficultés pratiques.
En l’espèce : Une AG prévue après le 15 octobre 2025 est hors délai légal. Ce retard est imputable au syndic, qui doit organiser l’AG dans les temps.
3. La convocation a-t-elle été envoyée dans les délais ?
Le délai de convocation est de 21 jours calendaires avant la date de l’AG (article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Ce délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée (ou de l’envoi électronique). Il ne s’agit pas d’un délai franc, mais d’un délai calendaire.
Calcul : Si la convocation est reçue le 11 septembre, le délai court à partir du 12 septembre. 21 jours calendaires à partir du 12 septembre nous amènent au 2 octobre. L’AG peut donc être valablement tenue à partir du 3 octobre.
En l’espèce : Si l’AG est prévue le 29 septembre, comme dans votre cas, la convocation reçue le 11 septembre est hors délai : le délai de 21 jours n’a pas été respecté. Cette irrégularité peut entraîner l’annulation de l’AG et des décisions prises.
4. Quelles sont les sanctions contre le syndic qui retarde l’AG ?
Les sanctions sont limitées :
| Sanction |
Détails |
| Non-reconduction du contrat |
Le syndic peut voir son mandat non renouvelé. |
| Action en responsabilité |
Si le retard cause un préjudice, le syndic peut être tenu responsable. |
| Convocation par le conseil syndical |
Le président du conseil syndical peut convoquer l’AG à la place du syndic (article 8 du décret n° 67-223). |
En l’espèce : Si le syndic persiste à retarder l’AG, le conseil syndical peut le mettre en demeure et, si nécessaire, convoquer lui-même l’AG.
5. Quelles sont les conséquences d’un refus d’approbation des comptes ?
Refuser d’approuver les comptes est une décision lourde de conséquences, qui pénalise avant tout la copropriété elle-même :
| Conséquence |
Explication |
| Impossibilité de régulariser les charges |
Les charges locatives ne peuvent pas être régularisées, ce qui peut bloquer les bailleurs. |
| Recouvrement des charges bloqué |
Une demande en justice de recouvrement de charges impayées est irrecevable tant que les comptes ne sont pas approuvés. |
| Budget incertain |
L’absence d’approbation rend le budget incertain et complique la préparation de l’exercice suivant. |
| Pas de redistribution des soldes positifs |
Les trop-perçus éventuels ne peuvent pas être restitués aux copropriétaires. |
En résumé : Refuser d’approuver les comptes est une sanction inefficace contre le syndic, car elle pénalise d’abord la copropriété. Il est préférable d’approuver les comptes avec des réserves, ou de ne pas approuver certaines écritures contestées tout en validant le reste.
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Vérifier le délai de convocation : si l’AG a été convoquée hors délai, vous pouvez la contester. Mais si vous y assistez et participez au vote, vous risquez de perdre ce droit (la jurisprudence considère que la participation à l’AG vaut renonciation à contester le délai). |
| 2 |
Demander au syndic de justifier les écarts : adressez-lui une LRAR pour obtenir des explications sur les factures douteuses (électricité, taxes foncières, etc.). |
| 3 |
Approuver les comptes avec réserves : si les comptes sont globalement acceptables, votez pour, mais avec des réserves inscrites au PV sur les points litigieux. |
| 4 |
Si les comptes sont inacceptables : refusez de les approuver, mais exigez du syndic qu’il les reprenne et les soumette à nouveau à l’AG dans les plus brefs délais. |
| 5 |
Renforcer le conseil syndical : si vous le pouvez, faites-vous élire au conseil syndical ou devenez président de séance pour avoir accès à tous les documents et peser sur la gestion. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Délai pour vérifier les comptes |
Le conseil syndical peut demander les documents à tout moment ; les copropriétaires disposent du délai entre la convocation et l’AG. |
| Délai légal de convocation |
21 jours calendaires avant l’AG (article 9 du décret n° 67-223). |
| Délai pour l’AG annuelle |
6 mois après la clôture de l’exercice (article 14-1 de la loi de 1965). |
| Sanction du syndic |
Non-reconduction, action en responsabilité, ou convocation par le conseil syndical. |
| Conséquences du refus d’approbation |
Blocage du recouvrement, impossibilité de régulariser les charges, budget incertain. |
Conclusion : L’AG doit impérativement se tenir dans les six mois suivant la clôture de l’exercice, et la convocation doit respecter le délai de 21 jours. Un refus d’approbation des comptes est rarement une bonne solution, car il pénalise la copropriété elle-même. Il est préférable d’approuver les comptes avec des réserves, de demander des explications au syndic et, si nécessaire, de renforcer le conseil syndical pour exercer un contrôle plus strict. En cas de retard persistant, le conseil syndical peut convoquer l’AG à la place du syndic.