Bonjour,
L’achat d’un bâtiment par le syndicat des copropriétaires est une décision lourde de conséquences, et elle est strictement encadrée par la loi.
1. L’achat est-il dans l’objet du syndicat ?
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet :
« La conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».
Le syndicat ne peut agir que dans les limites de cet objet social. Il ne peut pas acquérir un bien immobilier pour un motif étranger à la copropriété (par exemple, un placement financier ou une opération spéculative).
En l’espèce, si l’achat est motivé par la volonté d’éviter des nuisances (bruit, occupation par une entreprise), cet objectif peut être rattaché à la « conservation » de l’immeuble. La jurisprudence admet que le syndicat peut acquérir un bien pour préserver la tranquillité des copropriétaires ou pour éviter une dévalorisation de l’immeuble. Toutefois, si le projet est purement spéculatif ou sans lien avec la copropriété, il pourrait être contesté pour excès de pouvoir.
Recommandation : Si vous estimez que l’achat ne sert pas l’intérêt de la copropriété, vous pouvez le contester devant le tribunal, comme nous le verrons plus loin.
2. Quelle majorité pour l’achat ?
L’achat d’un immeuble par le syndicat est un acte d’acquisition immobilière. Il est soumis à la double majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ».
En clair : Pour que l’achat soit validé, il faut :
- La majorité des copropriétaires (plus de la moitié des membres du syndicat).
- Représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes).
Il ne s’agit ni d’une majorité simple (article 24), ni de l’unanimité (article 26 alinéa suivant), mais bien de la double majorité.
3. Puis-je refuser de payer ma part ?
Si la résolution est adoptée à la majorité requise, elle s’impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre.
L’article 10 de la loi de 1965 prévoit que les charges sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. L’achat étant une dépense commune, elle sera répartie selon les tantièmes de chaque lot.
Vous ne pouvez donc pas refuser de payer si la décision est légalement prise. Le syndic pourra vous réclamer votre quote-part et, en cas de non-paiement, engager une procédure de recouvrement.
En revanche, vous pouvez :
- Voter contre en AG.
- Faire inscrire vos réserves au procès-verbal.
- Contester la décision dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi de 1965).
4. Le bâtiment devient-il une partie commune ?
Non, il ne devient pas une partie commune au sens strict du terme.
Lorsque le syndicat acquiert un lot de copropriété, ce lot reste inscrit à l’état descriptif de division. Il appartient au syndicat, qui en est le propriétaire. Il est géré comme une partie commune (les charges sont réparties entre tous les copropriétaires, les éventuels revenus sont partagés), mais il conserve son statut de lot.
Conséquences pratiques :
- Les tantièmes de ce lot ne disparaissent pas. Ils sont pris en compte dans le calcul des charges, mais comme le syndicat est propriétaire du lot, il ne s’envoie pas d’appels de fonds à lui-même.
- Si le bâtiment est loué, les loyers perçus constituent un profit réparti entre tous les copropriétaires.
- Si le syndicat souhaite le revendre, il n’y aura pas besoin de modifier le règlement de copropriété.
Attention : Si le bâtiment est acheté par le syndicat, les charges des autres copropriétaires augmentent mécaniquement. En effet, le lot acquis ne paie plus de charges (le syndicat ne se facture pas à lui-même), mais ses tantièmes restent dans l’état descriptif de division. Par exemple, dans une copropriété de 1 000 tantièmes, si le syndicat achète un lot représentant 100 tantièmes, les charges des copropriétaires restants seront désormais calculées sur la base de 900 tantièmes. Un copropriétaire qui possédait 50 tantièmes paiera donc une quote-part plus élevée (50/900) qu’avant l’acquisition (50/1000), sauf à ce que le bâtiment génère des revenus (location, revente) qui compensent cette augmentation.
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Renseignez-vous sur le projet : quel est le prix, quel est l’objectif, quelle est la rentabilité prévue ? Demandez une étude d’impact financier. |
| 2 |
Exprimez votre opposition en AG et faites inscrire vos réserves au PV. |
| 3 |
Si la résolution est adoptée, vous pouvez la contester devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du PV (article 42 de la loi de 1965). La représentation par avocat est obligatoire. |
| 4 |
Si vous ne contestez pas, vous serez tenu de payer votre quote-part. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| L’achat est-il dans l’objet du syndicat ? |
Oui, s’il vise à préserver la tranquillité ou la valeur de l’immeuble ; non s’il est purement spéculatif. |
| Quelle majorité est requise ? |
Double majorité (article 26) : majorité des copropriétaires + 2/3 des voix. |
| Puis-je refuser de payer ? |
Non, si la décision est régulièrement adoptée. Vous ne pouvez que contester la décision en justice. |
| Le bâtiment devient-il une partie commune ? |
Non, il reste un lot appartenant au syndicat, géré comme une partie commune. |
| Que faire si je suis opposé ? |
Voter contre, faire inscrire ses réserves, et éventuellement contester en justice dans les deux mois. |
Conclusion : L’achat d’un bâtiment par le syndicat est une décision lourde qui nécessite une double majorité. Si elle est adoptée, elle s’impose à tous les copropriétaires, y compris aux opposants. Vous pouvez contester la décision en justice, mais vous devez agir dans les deux mois suivant la notification du PV. Avant de vous lancer, assurez-vous que le projet est réellement dans l’intérêt de la copropriété et qu’il est financièrement viable.