Bonjour à tous,
Je suis propriétaire dans une copropriété où l’ascenseur est en panne depuis plusieurs mois. Le syndic nous explique qu’il n’y a pas suffisamment de trésorerie pour financer la réparation, car la copropriété cumule environ 35 000 € d’impayés de charges. Il évoque la nécessité d’un appel de fonds exceptionnel.
Mes questions :
- Est-ce normal d’en arriver là ?
- Le syndic est-il censé gérer cette situation autrement ?
- Quelles sont les démarches à entreprendre pour sortir de cette situation ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
La panne de l’ascenseur révèle un problème plus profond : une trésorerie insuffisante due à des impayés chroniques.
1. Est-ce « normal » d’en arriver là ?
Il n’est pas « normal » au sens d’une bonne gestion, mais la loi prévoit des procédures précises quand une copropriété atteint certains seuils de difficulté.
Les seuils d’alerte :
- 25 % d’impayés : L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’informer le conseil syndical et de saisir le juge pour la désignation d’un mandataire ad hoc lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes (ce seuil descend à 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots).
- L’équilibre compromis : Lorsque les factures restent impayées et que des prestataires essentiels (comme l’ascensoriste) suspendent leurs interventions, la copropriété est juridiquement considérée « en difficulté ».
En l’espèce : Avec 35 000 € d’impayés, il est impératif de vérifier si votre copropriété a franchi ce seuil de 25 %. Le syndic aurait dû déclencher une procédure d’alerte.
2. Le rôle et la responsabilité du syndic
Le syndic a une obligation de recouvrement des charges (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Ce que le syndic doit faire :
- Mettre en demeure les copropriétaires débiteurs par LRAR.
- Engager des poursuites (hypothèque légale, saisie, etc.) si les mises en demeure restent infructueuses.
- Informer le conseil syndical de l’état des impayés et des actions entreprises.
Si le syndic est négligent : il engage sa responsabilité civile professionnelle envers la copropriété (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le conseil syndical peut le mettre en demeure d’agir et, en cas d’inaction, saisir le tribunal.
3. L’appel de fonds exceptionnel : une solution temporaire
Le syndic évoque un appel de fonds pour compenser le manque de trésorerie. Voici ce qu’il faut savoir :
- Nature de l’appel : On l’appelle « avance de solidarité ». Ce n’est pas une somme perdue : elle est théoriquement remboursée (sous forme de crédit de charges) dès que le copropriétaire débiteur a réglé sa dette.
- Nécessité : Cet appel est souvent la seule alternative pour éviter une administration judiciaire, qui coûte beaucoup plus cher en honoraires à l’ensemble des copropriétaires.
- Pour les travaux urgents : Le syndic peut lancer un appel de fonds exceptionnel sans vote préalable de l’AG pour les travaux urgents, mais celui-ci ne peut excéder un tiers du montant estimé des travaux (article 37 du décret du 17 mars 1967). Il doit ensuite convoquer une AG pour valider le reste.
4. Le fonds de travaux : une ressource à mobiliser
Depuis la loi ALUR, les copropriétés de plus de 10 lots doivent constituer un fonds de travaux (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). L’AG peut décider d’affecter tout ou partie de ce fonds pour financer des travaux urgents, ce qui pourrait alléger l’appel de fonds immédiat.
5. Les démarches à entreprendre concrètement
| Étape |
Action |
| 1 |
Exiger du syndic une balance des paiements pour identifier précisément les copropriétaires débiteurs et le montant de leurs dettes. |
| 2 |
Vérifier les procédures de recouvrement : le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure, engagé des poursuites ? |
| 3 |
Saisir le conseil syndical pour qu’il contrôle la gestion du syndic et le mette en demeure d’agir. |
| 4 |
Proposer en AG une résolution autorisant le syndic à engager des poursuites judiciaires (hypothèque, saisie immobilière) contre les débiteurs récalcitrants. |
| 5 |
Si les impayés dépassent 25 % , demander au syndic de saisir le juge pour la désignation d’un mandataire ad hoc (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 6 |
Voter l’appel de fonds exceptionnel pour la réparation de l’ascenseur, en exigeant que le syndic s’engage à poursuivre les débiteurs pour rembourser l’avance. |
6. Les procédures judiciaires de redressement
Si le blocage persiste :
- Le mandataire ad hoc : mesure préventive. Le juge désigne un expert pour analyser les comptes et proposer un plan de redressement. Il peut être saisi par le syndic ou par 15 % des voix des copropriétaires.
- L’administrateur provisoire : étape ultime. Si la sécurité des occupants est menacée ou l’équilibre financier gravement compromis, le juge nomme un administrateur qui remplace le syndic et prend tous les pouvoirs pour rétablir la situation.
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Est-ce normal d’en arriver là ? |
Non – la loi prévoit des procédures d’alerte (25 % d’impayés – article 29-1). |
| Le syndic est-il responsable ? |
Oui – il a une obligation de recouvrement (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Que faire en priorité ? |
Exiger un état des impayés, mobiliser le CS, et voter un appel de fonds pour l’ascenseur. |
| Quelles sont les solutions durables ? |
Mandataire ad hoc, procédures de recouvrement, et fonds de travaux. |
Conclusion : La panne de l’ascenseur est un symptôme d’une copropriété en difficulté financière. Le syndic a une obligation de recouvrement (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Vous devez exiger un état des impayés, mobiliser le conseil syndical et, si nécessaire, voter un appel de fonds pour la réparation. Si les impayés dépassent 25 % (article 29-1), une procédure d’alerte (mandataire ad hoc) doit être engagée. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner.