Bonjour,
Votre intention de faire une avance de trésorerie est compréhensible. Cependant, cette solution est juridiquement délicate et doit être encadrée.
1. Puis-je faire une avance de trésorerie à la copropriété ?
Oui, en principe, mais la procédure est strictement encadrée.
Le syndicat des copropriétaires peut recevoir une avance de trésorerie d’un copropriétaire, mais cette opération doit être autorisée par l’assemblée générale. Elle doit faire l’objet d’une résolution spécifique, approuvée à la majorité requise (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
L’AG doit préciser :
- Le montant de l’avance.
- Les modalités de remboursement.
- Le taux d’intérêt éventuel (le cas échéant, il doit être conforme au taux légal).
Sans autorisation de l’AG, l’avance est irrégulière. Le syndic ne peut pas l’accepter.
2. Comment récupérer les fonds prêtés ?
La récupération doit être prévue par l’AG.
Lorsque l’AG autorise l’avance, elle doit fixer les modalités de remboursement :
- Remboursement par les appels de fonds : l’avance est remboursée au fur et à mesure des appels de fonds (par exemple, sur plusieurs mois).
- Remboursement par un prélèvement sur la trésorerie : si la trésorerie de la copropriété le permet, le remboursement peut être effectué en une seule fois.
- Remboursement par l’intermédiaire du syndic : le syndic peut procéder au virement sur le compte du prêteur.
Attention : Le remboursement doit être prioritaire sur les autres dettes de la copropriété. Il est donc important que l’AG vote une résolution contraignante pour le syndic.
3. Le syndic peut-il souscrire un emprunt ?
Oui, l’AG peut voter un emprunt (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). L’emprunt est une solution plus classique que l’avance individuelle : il permet de mutualiser le coût et d’étaler les remboursements sur plusieurs années.
Si l’AG vote un emprunt :
- Le prêt est souscrit par le syndicat.
- Les remboursements sont inclus dans les charges.
- Le prêteur peut être un établissement bancaire ou, exceptionnellement, un copropriétaire (si l’AG l’autorise).
4. Le recouvrement des impayés : une priorité
Le problème principal de votre copropriété est le copropriétaire défaillant.
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. »
Le syndic doit :
- Engager des poursuites contre le copropriétaire défaillant (mise en demeure, commandement de payer, hypothèque légale, saisie).
- Saisir le juge si les impayés dépassent 25 % du budget.
- Informer le conseil syndical de toute défaillance.
Le syndic a également l’obligation de poursuivre le recouvrement des impayés, sous peine d’engager sa responsabilité.
5. Quelles sont les alternatives à l’avance individuelle ?
| Alternative |
Avantages |
Inconvénients |
| Emprunt collectif |
Mutualisation du coût, étalement sur plusieurs années. |
Nécessite un vote en AG et peut être refusé. |
| Échelonnement des appels de fonds |
Permet aux copropriétaires d’étaler leurs paiements. |
Ne résout pas le problème de trésorerie immédiat. |
| Recouvrement renforcé |
Récupération des sommes dues par le défaillant. |
Procédure longue et coûteuse. |
| Avance individuelle |
Solution rapide pour renflouer la trésorerie. |
Risque de non-remboursement, nécessité d’une AG. |
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Voter l’appel de fonds en AGE (pour payer les entreprises). |
| 2 |
Proposer une résolution en AG pour autoriser l’avance de trésorerie (si vous souhaitez avancer des fonds), en précisant le montant, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement. |
| 3 |
Exiger du syndic qu’il engage des poursuites contre le copropriétaire défaillant (mise en demeure, commandement de payer, hypothèque légale). |
| 4 |
Désigner un administrateur ad hoc si les impayés dépassent 25 % du budget (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 5 |
Changer de syndic si le syndic actuel est manifestement incompétent. |
| 6 |
Consulter un avocat pour évaluer les possibilités de recours contre le syndic (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Puis-je faire une avance de trésorerie ? |
Oui, mais elle doit être autorisée par l’AG (article 25 de la loi de 1965). |
| Comment récupérer les fonds ? |
Par l’AG, qui fixe les modalités de remboursement. |
| Le syndic peut-il souscrire un emprunt ? |
Oui, l’AG peut voter un emprunt. |
| Le syndic doit-il recouvrer les impayés ? |
Oui – il engage sa responsabilité s’il ne le fait pas (article 29-1 de la loi de 1965). |
| Que faire si le syndic est défaillant ? |
Changer de syndic et consulter un avocat. |
Conclusion : Faire une avance de trésorerie à la copropriété est possible, mais elle doit être autorisée par l’AG. Le remboursement doit être prévu par la même résolution. La priorité reste le recouvrement des impayés auprès du copropriétaire défaillant. Si le syndic est incompétent, un changement de syndic est indispensable. N’hésitez pas à consulter un avocat et à adhérer à une association de copropriétaires (ARC) pour bénéficier d’un conseil personnalisé.