Bonjour,
Votre question est très classique dans les copropriétés anciennes. La réponse dépend de la qualification juridique de ces canalisations : sont-elles des parties communes ou des parties privatives ? Cette qualification détermine qui paie les travaux.
1. La qualification des canalisations : une question de règlement
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».
Les canalisations d’eau qui desservent plusieurs lots sont généralement considérées comme des parties communes, car elles sont utiles à plusieurs copropriétaires. Elles traversent l’appartement du rez-de-chaussée, mais desservent les étages supérieurs. Elles sont donc affectées à l’utilité de plusieurs lots.
En l’espèce : Ces canalisations desservent deux appartements (premier et deuxième étages). Elles sont donc, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, des parties communes.
2. La règle de répartition des charges
Si les canalisations sont des parties communes, leur entretien, leur réparation et leur modification relèvent du syndicat des copropriétaires. Les frais sont répartis entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, sauf décision contraire de l’AG (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
Conséquence : Le déplacement des canalisations serait, en principe, une charge commune, répartie entre les trois copropriétaires (ou selon les tantièmes).
3. L’exception : des travaux à la convenance personnelle
Si le déplacement des canalisations est demandé pour la convenance personnelle du nouveau propriétaire (pour libérer de l’espace, améliorer l’agencement de son appartement), et non pour une raison technique impérieuse, l’assemblée générale peut décider de mettre les frais à sa charge.
L’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les charges relatives aux travaux d’amélioration ou de transformation des parties communes sont réparties entre les copropriétaires, sauf si l’assemblée générale en décide autrement ».
En l’espèce : Le nouveau propriétaire souhaite dévier les tuyaux pour son confort personnel. Il peut proposer en AG une résolution pour que les travaux soient à sa charge exclusive. L’AG peut accepter cette proposition à la majorité de l’article 25 b) (autorisation de travaux sur les parties communes aux frais d’un copropriétaire).
4. L’absence de servitude : un argument pour le nouveau propriétaire
Si les canalisations traversent l’appartement du rez-de-chaussée sans qu’aucune servitude ne soit mentionnée dans le règlement de copropriété ou dans son titre de propriété, le nouveau propriétaire pourrait arguer que ces canalisations n’ont pas à traverser son lot. Mais cette situation est souvent régularisée par l’existence d’une servitude légale (passage des canalisations nécessaires à l’alimentation en eau des étages supérieurs).
Jurisprudence : La Cour de cassation a jugé que les canalisations d’eau qui traversent un lot privatif pour desservir d’autres lots sont des éléments d’équipement commun, et leur déplacement est à la charge de la copropriété, sauf si le copropriétaire demande leur déplacement pour sa convenance personnelle (Cass. 3e civ., 28 juin 2000, n° 98-21.354).
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Consulter le règlement de copropriété pour vérifier la qualification des canalisations. |
| 2 |
Demander une réunion du conseil syndical (ou du syndic bénévole) pour discuter du projet. |
| 3 |
Le nouveau propriétaire doit présenter son projet à l’AG : il doit demander l’autorisation de déplacer les canalisations et préciser qui paie. |
| 4 |
Voter la résolution : l’AG peut décider de mettre les frais à la charge du nouveau propriétaire (si les travaux sont pour sa convenance) ou de les répartir entre tous (si les travaux sont nécessaires). |
| 5 |
Si l’AG décide de mettre les frais à votre charge, vous pouvez contester la décision si elle vous semble injuste (dans les deux mois suivant la notification du PV, article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Les canalisations sont-elles des parties communes ? |
Oui – sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, car elles desservent plusieurs lots. |
| Qui paie les travaux ? |
En principe, la copropriété (répartie selon les tantièmes), sauf si l’AG décide de mettre les frais à la charge du nouveau propriétaire pour sa convenance personnelle. |
| Le nouveau propriétaire peut-il imposer le déplacement ? |
Non – il doit obtenir une autorisation de l’AG. |
| Que faire si le nouveau propriétaire refuse de payer ? |
Soumettre la question à l’AG – la majorité peut décider de répartir les frais selon les tantièmes ou de les mettre à sa charge. |
Conclusion : Les canalisations d’eau traversant l’appartement du rez-de-chaussée sont, en principe, des parties communes. Leur déplacement est donc une charge commune, sauf si l’AG décide de la mettre à la charge exclusive du nouveau propriétaire pour sa convenance personnelle. Le nouveau propriétaire ne peut pas imposer le déplacement sans autorisation de l’AG. La solution la plus sage est de soumettre la question à l’AG, qui statuera sur la répartition des frais.