Bonjour,
Votre situation est délicate, mais elle peut être défendue sur le fondement de la prescription trentenaire. En effet, l’occupation des parties communes depuis 1989 est susceptible d’avoir acquis un droit de jouissance par prescription acquisitive.
1. L’occupation d’une partie commune peut être prescrite par 30 ans
L’occupation d’une partie commune par un copropriétaire, lorsqu’elle est prolongée et non contestée, peut être prescrite par l’article 2272 du Code civil :
« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. »
En l’espèce : Le chauffe-eau est en place depuis 1989, soit plus de 36 ans. Cette durée est largement supérieure au délai de 30 ans requis pour la prescription acquisitive.
Jurisprudence : La Cour de cassation a jugé (Cass. 3e civ., 27 janvier 2017, n° 5-25.144) que l’action tendant à obtenir le rétablissement d’une partie commune dans son état d’origine est une action réelle se prescrivant par 30 ans.
Condition : Pour pouvoir invoquer la prescription, vous devez pouvoir prouver que le chauffe-eau était en place et visible sans contestation pendant 30 ans. Les témoignages de copropriétaires anciens (comme celui que vous avez déjà) et des photos peuvent servir de preuves.
2. Distinction : prescription vs usucapion
Il est important de distinguer deux notions :
| Notion |
Définition |
Application à votre cas |
| Usucapion |
Acquisition de la propriété d’un bien par possession prolongée (article 2272 du Code civil). |
Non applicable – vous ne pouvez pas devenir propriétaire d’une partie commune, mais vous pouvez acquérir un droit de jouissance. |
| Prescription acquisitive |
Acquisition d’un droit réel (comme un droit de jouissance) par possession prolongée. |
Oui – vous pouvez acquérir un droit de jouissance perpétuelle sur la partie commune occupée. |
Le droit de jouissance privative peut être acquis par prescription s’il est exercé de manière continue, non équivoque et à titre de propriétaire pendant 30 ans.
3. L’action du syndicat est prescrite
L’action du syndicat des copropriétaires pour faire cesser une occupation illicite des parties communes est une action réelle, qui se prescrit par 30 ans (article 2272 du Code civil).
En l’espèce : L’occupation date de 1989. Le syndicat disposait donc d’un délai de 30 ans pour agir, soit jusqu’en 2019. Passé ce délai, l’action est prescrite.
4. Les travaux de peinture : une question distincte
Même si l’occupation est prescrite, les travaux de peinture dans les parties communes sont légitimes. Le syndic peut vous demander de déplacer temporairement le chauffe-eau pour permettre la réalisation des travaux.
Solution pratique :
- Proposer de vidanger et déplacer temporairement le chauffe-eau le temps des travaux.
- Demander que les frais de déplacement et de remise en place soient pris en charge par la copropriété (si les travaux sont d’intérêt collectif).
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Rassembler les preuves : photos, témoignages (copropriétaire présente depuis la construction), documents datant de l’installation. |
| 2 |
Adresser une LRAR au syndic pour lui opposer la prescription trentenaire, en citant l’article 2272 du Code civil et la jurisprudence (Cass. 3e civ., 27 janvier 2017). |
| 3 |
Proposer une solution pour les travaux : déplacement temporaire du chauffe-eau à vos frais (ou à ceux de la copropriété, selon l’accord). |
| 4 |
En AG : demander que l’assemblée générale prenne acte de la prescription et du droit de jouissance acquis. |
| 5 |
Si le syndic persiste : consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour défendre vos droits. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| L’occupation est-elle prescrite ? |
Oui – l’action du syndicat est prescrite par 30 ans (article 2272 du Code civil). |
| Puis-je conserver le chauffe-eau en place ? |
Oui – vous avez acquis un droit de jouissance par prescription, sous réserve de prouver la durée de l’occupation. |
| Le syndic peut-il exiger son enlèvement ? |
Non – l’action est prescrite. En revanche, il peut demander un déplacement temporaire pour les travaux. |
| Que faire pour sécuriser ma position ? |
Rassembler les preuves, opposer la prescription, et proposer un déplacement temporaire pour les travaux. |
Conclusion : L’occupation de la partie commune par votre chauffe-eau est susceptible d’être prescrite par 30 ans. Vous pouvez opposer la prescription au syndic et conserver le chauffe-eau en place. En revanche, vous devrez accepter de le déplacer temporairement pour les travaux de peinture. N’hésitez pas à rassembler les preuves de l’ancienneté de l’installation et à consulter un avocat si le syndic persiste.