Bonjour à tous,
Lors de notre dernière AG, les comptes du syndic pour l’année 2024 n’ont pas été approuvés. Le conseil syndical a signalé des erreurs, des factures manquantes et un manque de clarté sur plusieurs postes de dépenses.
Ma question : Puis-je refuser de payer la régularisation de charges que le syndic m’avait demandée ? Jusqu’à quand suis-je dans mon droit de refuser ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
Vous n’êtes pas tenu de payer la régularisation de charges tant que les comptes n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale. Mais attention, ce refus de paiement a des conséquences qu’il ne faut pas sous-estimer.
Il faut distinguer les provisions (appels de fonds réguliers) de la régularisation annuelle.
| Type de charge | Obligation de payer | Fondement juridique |
|---|---|---|
| Provisions trimestrielles (appels de fonds sur le budget prévisionnel) | Obligation de payer – même si les comptes ne sont pas approuvés. | Le budget prévisionnel a été voté en AG. Les appels de fonds qui en découlent sont exigibles. |
| Régularisation annuelle (solde entre les provisions et les dépenses réelles) | Aucune obligation de payer tant que les comptes ne sont pas approuvés. | La régularisation est basée sur les comptes de l’exercice, dont le montant exact n’est pas encore arrêté. |
En l’espèce : Vous devez continuer à payer les appels de fonds trimestriels basés sur le budget prévisionnel. En revanche, vous n’êtes pas tenu de payer la régularisation de charges (appelée souvent « régularisation annuelle ») tant que les comptes de l’exercice 2024 n’ont pas été approuvés par l’AG.
L’approbation des comptes est une formalité essentielle. C’est à ce moment que le montant définitif des charges de l’exercice est arrêté et que la régularisation est rendue exigible.
Conséquence : Tant que les comptes ne sont pas approuvés, la créance du syndicat au titre de la régularisation est incertaine. Or, une créance incertaine ne peut pas être recouvrée par voie judiciaire. Le syndic ne peut donc pas vous contraindre au paiement avant l’approbation des comptes.
Jurisprudence : La Cour de cassation a jugé que les charges de copropriété ne sont définitivement dues qu’à l’issue de l’approbation des comptes (Cass. 3e civ., 9 novembre 2004, n° 03-12.882).
Refuser de payer la régularisation, c’est un droit, mais ce droit a des conséquences pour la copropriété :
Le refus d’approbation des comptes est un signal fort adressé au syndic. Il doit :
Délai : La loi n’impose pas de délai précis au syndic pour présenter des comptes corrigés. Toutefois, il est dans son intérêt (et dans celui de la copropriété) de le faire rapidement. Le conseil syndical doit le relancer sans attendre pour éviter une situation de blocage prolongée.
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Continuez à payer les provisions trimestrielles (appels de fonds sur le budget prévisionnel). |
| 2 | Ne payez pas la régularisation tant que les comptes 2024 n’ont pas été approuvés par une nouvelle AG. |
| 3 | Suivez les démarches du syndic pour corriger les comptes. Si le syndic tarde, le conseil syndical peut le mettre en demeure. |
| 4 | Si le syndic persiste à vous réclamer la régularisation, vous pouvez lui opposer l’absence d’approbation des comptes. |
| 5 | Si le syndic engage une procédure de recouvrement, vous pouvez invoquer l’absence de titre exécutoire (les comptes non approuvés ne sont pas opposables). |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Puis-je refuser de payer la régularisation ? | Oui – tant que les comptes ne sont pas approuvés. |
| Dois-je continuer à payer les provisions ? | Oui – les appels de fonds sur le budget prévisionnel restent exigibles. |
| Jusqu’à quand puis-je refuser ? | Jusqu’à l’approbation des comptes lors d’une AG ultérieure. |
| Quel est le risque pour la copropriété ? | Une insuffisance de trésorerie – le syndicat peut avoir des difficultés à payer ses fournisseurs. |
| Le syndic peut-il m’attaquer en justice ? | Non – tant que les comptes ne sont pas approuvés, la créance est incertaine. |
Conclusion : Vous êtes en droit de refuser de payer la régularisation de charges tant que les comptes de l’exercice 2024 n’ont pas été approuvés par l’AG. Mais ce refus fragilise la trésorerie de la copropriété. Il est donc dans l’intérêt de tous que le syndic corrige rapidement les comptes et convoque une nouvelle AG pour les soumettre à l’approbation. N’hésitez pas à relancer le conseil syndical et le syndic pour accélérer le processus.