Bonjour,
La régularisation a posteriori de constructions réalisées sans autorisation dans les parties communes est possible, mais elle est strictement encadrée par la loi.
1. Les constructions sans autorisation sont illicites
Les parties communes (y compris les parties communes à jouissance privative) appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Toute construction ou aménagement sur ces parties doit être autorisé par l’assemblée générale (article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965).
En l’absence d’autorisation, les constructions sont illicites. Le syndic peut demander leur démolition, et le copropriétaire peut être tenu de remettre les lieux en état à ses frais.
2. La régularisation a posteriori : une procédure possible
Il est possible de régulariser une construction réalisée sans autorisation, en soumettant une demande de régularisation à l’AG.
Base juridique : L’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’autorisation de travaux affectant les parties communes doit être votée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Une demande de régularisation est soumise à la même majorité.
3. La procédure à suivre
| Étape |
Action |
| 1 |
Rédiger un projet de résolution pour l’AG, précisant l’implantation et la consistance des travaux à régulariser (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). |
| 2 |
Notifier la demande au syndic (LRAR ou remise en main propre contre récépissé) pour qu’il l’inscrive à l’ordre du jour de la prochaine AG. |
| 3 |
Le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine AG (article 10 du décret n° 67-223). |
| 4 |
L’AG vote la résolution de régularisation (majorité de l’article 25). |
| 5 |
Si la résolution est adoptée, les travaux sont régularisés. Dans le cas contraire, le syndic peut exiger la démolition. |
4. Le syndic peut-il refuser d’inscrire la demande ?
Non, le syndic ne peut pas refuser. L’article 10 du décret n° 67-223 impose au syndic d’inscrire à l’ordre du jour toute question notifiée par un copropriétaire ou le conseil syndical.
Si le syndic refuse, vous pouvez lui adresser une mise en demeure par LRAR. En cas de refus persistant, vous pouvez saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir l’inscription de la question à l’ordre du jour.
5. Quelle majorité est requise ?
Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble relèvent de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. »
Majorité requise : Majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents).
6. Que se passe-t-il si la régularisation est refusée ?
Si l’AG refuse la régularisation :
- Les constructions restent illicites.
- Le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire de les démolir.
- En cas de refus, le syndic peut saisir le tribunal pour obtenir la démolition et des dommages-intérêts.
- Le copropriétaire peut également être condamné aux frais de justice.
7. Les risques en l’absence de régularisation
| Risque |
Détail |
| Démolition |
Le syndic peut exiger la démolition aux frais du copropriétaire. |
| Frais de justice |
En cas de procédure judiciaire, le copropriétaire peut être condamné aux dépens. |
| Perte de valeur du lot |
Une construction illicite peut dévaloriser le bien et compliquer sa revente. |
| Responsabilité |
Le copropriétaire peut être tenu responsable des dommages causés à la copropriété. |
8. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Peut-on régulariser a posteriori ? |
Oui – par un vote en AG (article 25, b de la loi du 10 juillet 1965). |
| Quelle majorité ? |
Majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25). |
| Le syndic peut-il refuser d’inscrire la demande ? |
Non – il doit le faire (article 10 du décret n° 67-223). |
| Que faire si l’AG refuse ? |
Démolition et éventuelles poursuites judiciaires. |
| Quels sont les risques ? |
Démolition, frais de justice, perte de valeur du lot. |
Conclusion : La régularisation a posteriori de constructions réalisées sans autorisation est possible, mais elle nécessite un vote de l’AG à la majorité absolue (article 25, b de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic ne peut pas refuser d’inscrire la demande à l’ordre du jour (article 10 du décret n° 67-223). Si la régularisation est refusée, les constructions doivent être démolies aux frais du copropriétaire. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner dans cette procédure.