Bonjour à tous,
Contexte : Mon syndic m’a convoqué à une Assemblée Générale le 25 juin. La convocation m’a été remise aujourd’hui, soit avec moins de 15 jours ouvrés de délai. Le syndic considère que c’est normal.
Ma question : Est-ce légal ? Puis-je contester l’AG sur ce vice de forme ?
Piste envisagée : Certains copropriétaires suggèrent de voter contre le quitus du syndic en AG. Est-ce une bonne solution ? Quels sont les risques ?
Merci pour vos retours d’expérience !
La loi ne prévoit pas le vote du quitus ni son obligation de le porter à l’ordre du jour établit par le Syndic avec le Conseil syndical.
Ainsi pendant 5 ans (délai de prescription) chaque copropriétaire peut remettre en cause la gestion du Syndic.
Si vous votez positivement un quitus alors vous reconnaissez la bonne gestion du Syndic dans tous les domaines de gestion et ensuite il vous sera difficile de mettre en cause la gestion du sauf Syndic s’il vous a caché sciement des éléments de gestion.
Le non respect du délai de convocation de 21 jours peut-être contesté s’il a empêché l’étude d’un des points prévus à l’ordre du jour ou entraver le droit d’un copropriétaire.
ayant eu l’ expérience complète de ce cas, ma réponse est claire : la réception d’une convocation pour AG ne respectant pas le délai légal de 21 jours est un motif PARFAIT pour agir en justice et obtenir l’ annulation de l’ AG (et c’est quasiment le seul cas ou il y a une sanction incontournable, confirmée par plusieurs arrêts de la Cour de cassation).
Mais attention , voici quelques détails pratiques ;
a) soyez ABSENT à l’ A.G. ne votez pas par correspondance , ou sinon faites bien attention à voter CONTRE les résolutions qui vous déplaisent.
Car vous ne pourrez faire annuler que ces résolutions si elles ont été adoptées.
b) Il n’y a aucune tolérance sur le délai , c’est 21 jours ; même UN SEUL JOUR en moins ( 20 jours) , l’ AG est annulable !
c) vous ne pouvez agir qu’après réception du PV de cette AG , et dans le délai de 2 mois.
d) en pratique , vous devrez prendre un AVOCAT , donc préparez vosu immédiatement à en trouver un , compétent et pas trop cher ( car vous aurez à la payer dès signature de la Convention d’ Honoraires)
Voici mon cas, vécu et en pratique : AG convoquée pour le 5 décembre , convocation recue par LAR 20 jours avant , manque 1 jour vérifiée par l’ avocat.
je suis présent, je votre contre le mandat du syndic et l’approbation des budgets , + …
Je ne recois le PV que le 5 AVRIL ( encore une autre illégalité) ; je contacte un premier avocat , puis un 2eme, et là , pris par le délai je le missionne bien qu’il soit très cher ( 2.500 € )
Il dépose la requete, audience fixée rapidement (on n’est pas à PARIS) à mi juillet ; heureusement, le SDC (car on agit contre le SDC , représenté par son syndic) ne présente pas d’avocat, jugement par défaut, publié en SEPTEMBRE : TOUTES LES RESOLUTIONS (celles ou j’ai voté contre) sont annulées. + Attribution d’ Article 700 , mais hélas seulement 1300€ , j’en suis donc de ma poche de 1200€ ( + frais de signification de jugement par huissier).
Mais quel plaisir d’avoir éjecté un syndic pourri et désagréable !
Mais nous avons (le SDC) depuis 3 ans un contentieux en souffrance devant la justice , car nous réclamons à ce ex-syndic :
A noter que mon avocat , très compétent sur les Copros, n’a eu qu’à dire CONVOCATION HORS DELAIS, sans même devoir donner des justificatifs, car c’est à la partie adverse de prouver le contraire, en produisant l 'A.R. signé par moi et tamponné par la POSTE (car lui seul détient cette preuve)