Bonjour à tous,
Je suis copropriétaire dans une résidence gérée par un syndic bénévole. Une copropriétaire est décédée et ses héritiers, qui souhaitent vendre l’appartement, ont demandé au syndic de ne plus faire de travaux en attendant la vente.
Ma question : Les héritiers ont-ils le droit de demander la suspension des travaux de la copropriété ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
La demande des héritiers est compréhensible sur le plan pratique, mais elle est juridiquement sans fondement. Les travaux de copropriété sont décidés par l’assemblée générale et s’imposent à tous les copropriétaires, y compris aux héritiers.
Les travaux dans une copropriété sont votés par l’assemblée générale des copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, n’a pas le pouvoir de décider unilatéralement de suspendre des travaux. Il exécute les décisions de l’AG.
Seule l’assemblée générale peut décider de reporter ou d’annuler des travaux. Les héritiers ne peuvent donc pas, par une simple demande, imposer la suspension des travaux.
L’entretien courant des parties communes (nettoyage, éclairage, petites réparations) est financé par le budget prévisionnel voté en AG. Le syndic est tenu d’assurer cet entretien, indépendamment des souhaits d’un copropriétaire ou de ses héritiers. Ne pas réaliser l’entretien courant pourrait engager la responsabilité du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Les héritiers ne peuvent donc pas demander l’arrêt de l’entretien courant, car il s’agit d’une obligation légale du syndic.
Travaux votés avant la vente : Si les travaux ont été votés avant la vente, ils sont dus par le copropriétaire au moment où l’appel de fonds est émis. Les héritiers, en tant que nouveaux propriétaires (ou en tant que représentants de la succession), sont tenus de payer les charges afférentes aux travaux votés, comme le précise l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
En l’espèce : Les héritiers sont copropriétaires jusqu’à la vente. Ils doivent donc supporter leur quote-part des travaux votés, même s’ils souhaitent vendre.
Le syndic bénévole est tenu d’appliquer les décisions de l’AG. Il n’a pas le pouvoir d’arrêter les travaux de sa propre initiative. S’il se plaignait à la demande des héritiers, il s’exposerait à des poursuites pour manquement à ses obligations (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Si les héritiers refusent de payer leur quote-part des travaux votés avant la vente, le syndic peut :
| Action | Détail |
|---|---|
| Relance amiable | Envoyer un courrier de rappel pour expliquer que les travaux sont votés et que les charges sont dues. |
| Mise en demeure | Adresser une LRAR pour mettre en demeure les héritiers de payer. |
| Recouvrement judiciaire | Si la mise en demeure reste infructueuse, le syndic peut engager une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire. |
| Inscription au PV de l’AG | Mentionner la situation au procès-verbal de la prochaine AG pour que les copropriétaires soient informés. |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Les héritiers peuvent-ils demander la suspension des travaux ? | Non – les travaux sont décidés par l’AG et s’imposent à tous les copropriétaires. |
| Le syndic peut-il suspendre les travaux ? | Non – le syndic doit exécuter les décisions de l’AG. |
| Les héritiers doivent-ils payer leur part des travaux votés ? | Oui – jusqu’à la vente, ils sont copropriétaires et doivent supporter les charges de l’immeuble. |
| Que faire si les héritiers refusent de payer ? | Relance amiable, mise en demeure, recouvrement judiciaire. |
Conclusion : Les héritiers n’ont pas le droit d’exiger la suspension des travaux votés par l’AG. Le syndic doit appliquer les décisions de l’assemblée, et les héritiers restent redevables de leur quote-part jusqu’à la vente. Si la vente a lieu après l’adoption des travaux, les charges sont dues par le vendeur, mais les héritiers doivent les régler. Si des travaux non encore votés sont envisagés, ils seront discutés en AG et les héritiers pourront s’y opposer, mais leur opposition ne pourra pas empêcher l’adoption du projet si la majorité requise est atteinte.