Bonjour,
Votre situation comporte plusieurs éléments importants. Il faut distinguer principalement l’origine du dégât des eaux, son éventuel caractère décennal, le lien de causalité entre la fuite et les dommages, et la procédure applicable à l’assurance dommages-ouvrage (DO).
1. Le rapport de l’expert MRI peut être un élément important contre la position de la DO
Si le rapport de l’expert de la multirisque immeuble confirme la présence de colorant dans les colonnes et établit un cheminement de l’eau compatible avec les dommages constatés dans les appartements, il s’agit d’un élément technique important à opposer aux conclusions initiales de l’expert DO.
Dans votre situation, c’est particulièrement intéressant puisque l’absence de colorant aurait été utilisée par l’expert DO pour écarter le lien de causalité, alors qu’un autre expert en a ensuite retrouvé.
La présence de colorant ne suffit évidemment pas, à elle seule, à démontrer que la DO doit indemniser. En revanche, si le rapport MRI établit techniquement que ce colorant provient bien du réseau de chauffage à l’origine de la fuite et qu’il a cheminé jusqu’aux zones sinistrées, cela peut sérieusement remettre en cause la conclusion initiale sur la causalité.
Une fois le rapport MRI reçu, il serait donc pertinent de l’adresser à l’assureur DO par courrier recommandé avec accusé de réception en demandant formellement le réexamen du dossier.
Il faut également demander communication du rapport ou des conclusions de l’expertise DO, si ces documents ne vous ont pas été communiqués.
2. Le sinistre est susceptible de relever de la garantie décennale
Le fait que l’immeuble soit neuf et encore couvert par la garantie décennale ne signifie pas automatiquement que tout sinistre est garanti.
Mais, dans la situation décrite, il existe plusieurs éléments qui peuvent effectivement conduire à une qualification décennale : une résidence récente, une fuite sur un réseau de chauffage intégré à l’ouvrage, une fuite située sous une dalle, et des dégâts des eaux affectant plusieurs logements.
L’article 1792 du Code civil prévoit la responsabilité de plein droit du constructeur lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou, lorsqu’il affecte l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, lorsqu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.
L’assurance dommages-ouvrage a précisément pour objet de préfinancer, indépendamment de la recherche des responsabilités, les travaux de réparation des dommages relevant de ce régime. L’article L.242-1 du Code des assurances renvoie aux dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au titre de l’article 1792 du Code civil.
Le dégât des eaux peut relever de la garantie décennale si les conséquences du désordre atteignent le seuil de gravité de l’article 1792.
Une fuite affectant un réseau de chauffage intégré au bâtiment et provoquant des infiltrations importantes dans plusieurs logements peut donc, selon les constatations techniques et l’ampleur des dommages, relever de la garantie décennale.
La question sera notamment de déterminer :
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l’origine exacte de la fuite ;
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la nature du réseau concerné ;
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le cheminement de l’eau ;
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l’importance et l’étendue des dommages ;
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la persistance ou la répétition du désordre ;
-
et les conséquences du sinistre sur l’utilisation normale des logements.
3. La DO n’a pas à attendre que la responsabilité du constructeur soit définitivement établie
C’est une caractéristique essentielle de la dommages-ouvrage.
L’article L.242-1 prévoit une garantie « en dehors de toute recherche des responsabilités ». La DO a donc vocation à préfinancer les réparations lorsque les dommages sont de nature décennale, avant que la responsabilité définitive du constructeur soit éventuellement déterminée.
Autrement dit, la question n’est pas simplement :
« Quel constructeur est responsable ? »
La question est d’abord :
« Existe-t-il un dommage relevant de la garantie décennale et quel est son lien avec le désordre déclaré ? »
Si la DO indemnise, elle peut ensuite exercer ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs.
4. Vérifiez précisément les délais de la procédure DO
La procédure dommages-ouvrage est encadrée par l’article L.242-1 du Code des assurances.
En principe, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours pour notifier sa décision sur le principe de la mise en jeu de la garantie.
S’il accepte la garantie, il dispose en principe d’un délai maximal de 90 jours à compter de la réception de la déclaration pour présenter une offre d’indemnisation. En cas d’acceptation de cette offre, le règlement intervient dans les 15 jours.
En cas de non-respect de ces délais ou d’offre manifestement insuffisante, l’article L.242-1 prévoit un mécanisme particulièrement favorable à l’assuré : après notification à l’assureur, celui-ci peut engager les dépenses nécessaires à la réparation, et l’indemnité est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal, dans les conditions prévues par le texte.
Il faut donc conserver précisément :
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la date d’envoi de la déclaration ;
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la preuve de réception par la DO ;
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les éventuelles demandes de pièces complémentaires ;
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la date de l’expertise ;
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le rapport ou les conclusions de l’expert ;
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la décision de l’assureur ;
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les éventuels courriers de refus ;
-
et toutes les correspondances ultérieures.
Il faut également vérifier si l’assureur a régulièrement appliqué les règles spécifiques de la procédure DO, car les conséquences peuvent être importantes en cas de non-respect des délais.
5. Que faire si la DO maintient son refus ?
La première étape est de produire le rapport MRI et de demander formellement à la DO de réexaminer sa position.
Si le rapport MRI est réellement contradictoire avec celui de la DO, vous pouvez également faire intervenir un expert d’assuré indépendant.
Cet expert pourra notamment comparer :
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le rapport DO ;
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le rapport MRI ;
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les plans de l’immeuble ;
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la configuration des gaines et colonnes ;
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le réseau de chauffage ;
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le cheminement possible de l’eau ;
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la localisation précise des dommages ;
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et les éventuels essais au colorant.
L’objectif n’est pas simplement d’obtenir un deuxième avis, mais de faire établir une démonstration technique du cheminement de l’eau.
Si le désaccord persiste, une expertise judiciaire peut être envisagée.
L’article 145 du Code de procédure civile permet, lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, de demander une mesure d’instruction, notamment en référé. Pour un litige portant sur un immeuble, le tribunal du lieu où se situe l’immeuble est compétent pour cette demande.
Il est cependant préférable d’envisager cette étape après avoir exploité les possibilités d’expertise amiable et contradictoire.
6. Protection juridique
Si votre assurance habitation comporte une garantie de protection juridique, celle-ci peut potentiellement prendre en charge certains frais liés au litige : expertise, avocat, procédure ou expertise judiciaire, selon les garanties prévues au contrat.
Il faut vérifier les conditions particulières, les plafonds et les exclusions.
Il est surtout préférable de déclarer le litige à la protection juridique avant d’engager des frais importants et de lui demander par écrit si elle accepte de prendre en charge :
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une expertise technique indépendante ;
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les honoraires d’un avocat ;
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une éventuelle expertise judiciaire ;
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et les frais de procédure.
La prise en charge dépendra du contrat et des circonstances précises du litige.
7. Attention à la prescription de deux ans
Les actions dérivant d’un contrat d’assurance sont en principe soumises à une prescription de deux ans, conformément à l’article L.114-1 du Code des assurances.
L’article L.114-2 précise notamment que la prescription peut être interrompue par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre et, pour l’action de l’assuré contre l’assureur concernant le règlement de l’indemnité, par une lettre recommandée ou un recommandé électronique avec accusé de réception adressé par l’assuré à l’assureur.
Il faut donc surveiller précisément les dates et ne pas se contenter de penser qu’une simple relance suffit nécessairement à préserver tous les droits.
En cas d’enjeu financier important, il est prudent de faire vérifier la prescription par un professionnel.
8. Concernant le triplement de la prime de l’assurance copropriété
Une forte augmentation de prime peut notamment être liée à la sinistralité de la copropriété, mais il faut demander au syndic et au conseil syndical les éléments permettant de comprendre précisément cette hausse.
Il serait utile de demander :
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le courrier ou l’avenant de l’assureur annonçant l’augmentation ;
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les conditions du renouvellement du contrat ;
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l’historique des sinistres pris en compte ;
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le montant des indemnités versées ;
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les franchises ;
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les éventuelles mesures de prévention demandées par l’assureur ;
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et les éventuelles propositions concurrentes obtenues par le syndic.
Il faut également distinguer deux sujets.
D’un côté, il y a la responsabilité éventuelle du constructeur et la prise en charge du sinistre.
De l’autre, il y a la tarification du contrat d’assurance de la copropriété.
Même si le sinistre trouve finalement son origine dans une malfaçon relevant de la responsabilité décennale, cela ne signifie pas automatiquement que l’assureur de la copropriété ne peut pas tenir compte de la sinistralité dans sa tarification.
Il faut donc surtout obtenir les éléments permettant de comprendre pourquoi la prime a été multipliée par trois et quelles solutions ont été recherchées par le syndic.
9. Dans votre situation, voici l’ordre des démarches à réaliser :
1. Attendre le rapport écrit de l’expert MRI.
2. Vérifier exactement ce qu’il établit : origine de l’eau, présence du colorant, cheminement du colorant, correspondance avec les zones sinistrées et conclusion technique sur la cause.
3. Récupérer le rapport ou les conclusions de l’expert DO et identifier précisément les éléments sur lesquels repose le refus.
4. Comparer les deux expertises, en particulier sur le cheminement de l’eau et la présence ou l’absence de colorant.
5. Adresser le rapport MRI à la DO en demandant formellement le réexamen du dossier.
6. Vérifier les délais DO à partir de la date exacte de réception de la déclaration de sinistre.
7. Déclarer le litige à la protection juridique et lui demander si elle prend en charge une expertise indépendante.
8. Si nécessaire, faire réaliser une expertise technique indépendante, idéalement avec un expert habitué aux désordres de construction et aux sinistres DO.
9. Si le désaccord persiste et que l’enjeu le justifie, envisager une expertise judiciaire, notamment sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.
Dans votre cas, le point potentiellement le plus intéressant est donc le rapport MRI. Si celui-ci confirme que le colorant retrouvé dans les colonnes correspond au réseau à l’origine de la fuite et permet d’expliquer le cheminement de l’eau jusqu’aux appartements sinistrés, il pourra constituer un élément technique sérieux pour contester la conclusion initiale de l’expert DO.