Dégradations causées par un locataire – Parquet des parties communes abîmé et porte d'entrée endommagée, qui paie?

Vie de la Copropriété Relations entre Copropriétaires
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Bonjour à tous,

Un locataire de notre immeuble a endommagé le parquet du couloir de l’étage (parties communes) ainsi que sa porte d’entrée (partie privative) lors de déménagements de meubles.

Mes questions :

  1. Qui doit prendre en charge les réparations du parquet des parties communes ?
  2. Qui doit prendre en charge les réparations de la porte d’entrée (partie privative) ?
  3. Quelles sont les démarches à suivre si le locataire refuse de payer ?

Merci pour vos éclairages.

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Bonjour,

La réponse dépend de la nature des biens endommagés (parties communes ou privatives) et de la relation entre les parties.

1. Les parties communes : responsabilité du locataire

Les parties communes (couloirs, escaliers, halls) appartiennent au syndicat des copropriétaires. Le locataire n’a pas de lien contractuel direct avec le syndicat, mais il est responsable des dommages qu’il cause aux parties communes.

Fondement juridique :

  • L’article 1240 du Code civil (ancien article 1382) dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
  • L’article 7, c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi sur les rapports locatifs) prévoit que « le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

En l’espèce :

  • Le parquet du couloir est une partie commune.
  • Les dégradations ont été causées par le locataire lors de son déménagement.
  • Le locataire est donc responsable des réparations.

Qui doit payer ?

  • Le locataire doit indemniser le syndicat des copropriétaires pour le coût des réparations.
  • Le syndic peut adresser une mise en demeure au locataire (ou à son propriétaire) pour obtenir le paiement.

2. La porte d’entrée : une partie privative

La porte d’entrée d’un appartement est généralement considérée comme une partie privative, car elle dessert un lot privatif et est à l’usage exclusif du locataire.

Fondement juridique :

  • L’article 7, c) de la loi du 6 juillet 1989 s’applique également : le locataire est responsable des dégradations survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
  • La porte d’entrée, même si elle donne sur les parties communes, est un élément privatif.

En l’espèce :

  • La porte d’entrée a été endommagée par le locataire.
  • Le locataire est donc responsable de sa réparation.

Qui doit payer ?

  • Le locataire doit prendre en charge les réparations.
  • Le bailleur peut retenir le montant des réparations sur le dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), dans la limite de ce que prévoit le contrat de location.

3. La procédure à suivre si le locataire refuse de payer

Étape Action
1 Constater les dégradations : faire un constat (photos, témoignages, éventuellement constat d’huissier).
2 Adresser une mise en demeure au locataire (LRAR) pour lui demander de payer les réparations ou de faire intervenir un professionnel à ses frais.
3 Informer le bailleur : le syndic doit informer le propriétaire du logement, qui est responsable de son locataire vis-à-vis de la copropriété (article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989).
4 Si le locataire refuse, le syndic peut :
- Facturer le bailleur (qui se retournera ensuite contre son locataire).
- Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement des réparations (action en responsabilité contre le locataire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil).
5 En dernier recours, le syndic peut assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour obtenir réparation du préjudice.

4. Le rôle du syndic et du conseil syndical

Le syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété et de veiller à la conservation de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit :

  • Constater les dégradations.
  • Mettre en demeure le locataire (et son bailleur) de réparer.
  • Si nécessaire, engager une action en justice pour obtenir le remboursement des frais de réparation.

Le conseil syndical peut assister le syndic dans cette démarche et contrôler son action.

5. En synthèse

Question Réponse
Qui paie les réparations du parquet (parties communes) ? Le locataire – il est responsable des dommages qu’il cause (article 1240 du Code civil).
Qui paie les réparations de la porte d’entrée (partie privative) ? Le locataire – il est responsable des dégradations dans les locaux dont il a la jouissance exclusive (article 7, c de la loi du 6 juillet 1989).
Que faire si le locataire refuse de payer ? Mise en demeure, puis action en justice (tribunal judiciaire).
Le bailleur peut-il être tenu responsable ? Oui, le syndic peut se retourner contre le bailleur si le locataire ne paie pas (article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Conclusion : Le locataire est responsable des dégradations qu’il cause, qu’il s’agisse de parties communes (parquet) ou privatives (porte d’entrée). Le syndic doit mettre en demeure le locataire et, si nécessaire, son bailleur, de procéder aux réparations ou de payer les frais. Si le locataire refuse, une action en justice peut être engagée. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner dans cette procédure.