Bonjour à tous,
Je viens de recevoir un courrier d’un copropriétaire qui souhaite utiliser le toit situé directement au-dessus de mon appartement comme terrasse à usage exclusif. Il propose de prendre en charge les travaux de rénovation de l’étanchéité.
Le toit est une partie commune, plate, situé au-dessus de mon appartement. Il est attenant au logement du copropriétaire demandeur, mais sans lien direct avec son lot. Le courrier reste vague : il évoque simplement la demande de jouissance exclusive d’une portion du toit, sans détails sur les aménagements prévus.
Mes questions :
- A-t-il le droit de faire une telle demande ?
- Si l’AG accepte, quels seraient mes recours ?
- Quels sont les risques pour ma tranquillité et les garanties que je peux exiger ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Le toit est une partie commune, et son attribution en jouissance exclusive à un copropriétaire est une opération strictement encadrée par la loi.
1. Le copropriétaire a-t-il le droit de faire une telle demande ?
Oui, il a le droit de la faire, mais cette demande doit être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le toit est une partie commune (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Toute modification de son usage (attribution d’une jouissance exclusive) nécessite une autorisation de l’assemblée générale.
La majorité requise : L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la modification du règlement de copropriété (ou l’attribution d’une jouissance privative sur une partie commune) doit être votée à la double majorité :
- Majorité des copropriétaires (plus de la moitié des membres du syndicat).
- Représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes).
Important : Le copropriétaire demandeur ne peut pas décider seul de cette transformation. Il doit obtenir l’accord de l’AG.
2. Quels sont les risques et les garanties à exiger ?
A. Les risques pour votre tranquillité
Le principal risque est celui des nuisances sonores et de la perte de tranquillité. Vous avez choisi cet appartement il y a 20 ans pour son calme, sans voisin au-dessus. L’installation d’une terrasse à usage privatif peut générer :
- Des bruits de pas, de conversations, de réceptions.
- Des nuisances liées à l’utilisation de la terrasse (mobilier, musique, etc.).
B. Les garanties que vous pouvez exiger
L’AG peut voter des conditions restrictives pour protéger les copropriétaires concernés, notamment :
| Garantie |
Détail |
| Isolation phonique |
Exiger la pose d’un revêtement de sol isolant et d’une isolation phonique renforcée pour limiter les bruits d’impact. |
| Horaires d’utilisation |
Fixer des horaires d’utilisation de la terrasse (ex. : pas après 22h) pour préserver la tranquillité des voisins. |
| Hauteur des garde-corps |
Imposer une hauteur de garde-corps pour éviter les vues plongeantes sur votre appartement. |
| Indemnité |
Exiger une indemnité pour la perte de jouissance et la diminution de valeur de votre lot (article 9, III de la loi du 10 juillet 1965). |
| Charges d’entretien |
Préciser que le copropriétaire assume l’intégralité des frais d’entretien et de réparation de la terrasse. |
3. Quels sont vos recours si l’AG accepte le projet ?
Si l’assemblée générale accepte le projet, vous disposez de plusieurs recours :
| Recours |
Détail |
| 1. Voter contre |
En AG, vous pouvez voter contre la résolution et faire inscrire vos réserves au procès-verbal. |
| 2. Contester la décision |
Vous pouvez contester la résolution dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Vous devrez prouver que la décision vous cause un préjudice ou qu’elle est irrégulière (ex. : mauvaise majorité, absence d’étude d’impact). |
| 3. Demander une indemnité |
Sur le fondement de l’article 9, III de la loi du 10 juillet 1965, vous pouvez demander une indemnité pour le trouble de jouissance et la diminution de la valeur de votre lot. |
| 4. Saisir le tribunal |
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler la décision si elle vous cause un préjudice anormal. |
4. L’absence de projet précis : une difficulté
Le courrier que vous avez reçu est vague. Il ne mentionne pas :
- Les travaux précis (type de revêtement, isolation, garde-corps).
- L’étude de faisabilité technique (solidité du toit, étanchéité, isolation phonique).
- L’indemnité proposée pour la jouissance exclusive.
- L’autorisation d’urbanisme éventuelle (si la terrasse modifie l’aspect extérieur de l’immeuble).
Vous pouvez exiger que le projet soit précisé avant le vote de l’AG. Vous pouvez également demander une expertise indépendante pour évaluer les impacts techniques et sonores.
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le copropriétaire peut-il demander la jouissance exclusive ? |
Oui, mais cela doit être voté en AG à la majorité de l’article 26. |
| Quels sont les risques ? |
Nuisances sonores, perte de tranquillité, dévalorisation de votre lot. |
| Quelles garanties exiger ? |
Isolation phonique, horaires d’utilisation, indemnité, prise en charge des travaux par le demandeur. |
| Quels sont mes recours ? |
Voter contre, contester dans les deux mois, demander une indemnité, saisir le tribunal. |
Conclusion : Le copropriétaire a le droit de faire cette demande, mais elle doit être soumise au vote de l’AG à la double majorité (article 26). Vous avez un droit de regard sur le projet et pouvez exiger des garanties (isolation phonique, indemnité, horaires). Si l’AG accepte le projet malgré vos réserves, vous pouvez le contester dans les deux mois suivant la notification du PV. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner.