Donation-partage – Les donataires peuvent-ils voter en AG?

Vie de la Copropriété Assemblées Générales - AG
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Bonjour à tous,

Je suis syndic bénévole dans une petite copropriété. Deux copropriétaires ont fait rédiger des actes de donation-partage. Les donataires ont-ils le droit de participer à l’AG de la copropriété et de voter, ou doivent-ils être porteurs d’une procuration des donateurs propriétaires ?

Merci pour vos éclairages.

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Bonjour,

La réponse dépend de la nature exacte de la donation et de la publication des actes.

1. La donation-partage : une transmission de propriété

Une donation-partage est un acte par lequel un propriétaire transmet la propriété (ou la nue-propriété) d’un bien à ses héritiers ou à ses donataires, en réalisant un partage anticipé.

Conséquence juridique :

  • Si la donation est pure et simple (pleine propriété), les donateurs cessent d’être propriétaires. Les donataires deviennent propriétaires et ont le droit de voter en AG.
  • Si la donation est faite en nue-propriété (avec réserve d’usufruit), les donateurs conservent l’usufruit et les donataires deviennent nus-propriétaires. Dans ce cas, le droit de vote est régi par l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965.

2. Le droit de vote en cas de démembrement de propriété

L’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 précise les règles de représentation en cas de démembrement de propriété :

« En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire. »

Règle à retenir :

  • Par défaut (en l’absence d’accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire), c’est le nu-propriétaire qui vote en AG.
  • Si l’usufruitier et le nu-propriétaire trouvent un accord, ils peuvent désigner un mandataire commun (qui peut être l’usufruitier ou toute autre personne).
  • En cas de pluralité de nus-propriétaires, un mandataire commun doit être désigné. À défaut d’accord, le président du tribunal judiciaire peut le désigner.

En l’espèce :

  • Si les donateurs ont conservé l’usufruit, ce sont les nus-propriétaires qui ont le droit de vote par défaut, sauf s’ils trouvent un accord avec les usufruitiers pour désigner un autre mandataire.
  • Si les donateurs ont donné la pleine propriété, les donataires ont le droit de vote.

3. L’opposabilité de la donation : l’acte doit être publié

Pour être opposable au syndic, la mutation de propriété (donation) doit être :

  • Publiée au Service de la Publicité Foncière (anciennement « fichier immobilier »).
  • Notifiée au syndic par le notaire ou par le nouveau propriétaire (article 6 de la loi du 10 juillet 1965).

Tant que l’acte n’est pas publié et notifié, le syndic n’a pas connaissance de la mutation et doit considérer que les anciens propriétaires sont toujours les titulaires des droits de vote.

4. Que faire concrètement ?

Étape Action
1 Vérifier la nature de la donation : donation pure et simple (pleine propriété) ou donation en nue-propriété (usufruit réservé).
2 Vérifier la publication de l’acte : l’acte a-t-il été publié au SPF et notifié au syndic ?
3 Si la donation est publiée et que la pleine propriété a été transmise : les donataires peuvent voter.
4 Si la donation est publiée mais qu’un usufruit a été réservé : les nus-propriétaires votent par défaut (article 23 de la loi de 1965), sauf accord des parties pour désigner un mandataire commun.
5 En cas de démembrement et de désaccord : le vote est exercé par le nu-propriétaire, ou, en cas de pluralité de nus-propriétaires, par un mandataire commun (article 23 de la loi du 10 juillet 1965).

5. En synthèse

Question Réponse
Les donataires peuvent-ils voter ? Oui si la donation est en pleine propriété et publiée. Non si un usufruit est réservé (sauf accord des parties).
Les donateurs peuvent-ils encore voter ? Non s’ils ont donné la pleine propriété. Oui s’ils ont conservé l’usufruit, mais le vote est exercé par les nus-propriétaires par défaut (article 23 de la loi de 1965).
Que faire si l’acte n’est pas notifié ? Le syndic doit considérer que les anciens propriétaires sont toujours les titulaires des droits de vote.
Quel est le rôle du syndic ? Appliquer la loi et le règlement de copropriété, et s’assurer que les notifications de mutation sont effectuées.

Conclusion : Les donataires peuvent voter en AG si la donation leur a transmis la pleine propriété et si l’acte a été publié et notifié au syndic. Si les donateurs ont conservé l’usufruit, ce sont les nus-propriétaires qui ont le droit de vote par défaut (article 23 de la loi du 10 juillet 1965). En cas de doute, le syndic doit se référer aux actes notariés et aux notifications.