Bonjour à tous,
Je suis propriétaire dans une copropriété et j’ai reçu ma convocation d’assemblée générale. Le syndic propose plusieurs résolutions concernant :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble
- Un plan pluriannuel de travaux (PPT)
- Un audit global de l’immeuble
Mes questions sont les suivantes :
- Est-ce que je dois voter toutes ces résolutions ? Sont-elles toutes obligatoires ?
- Pourquoi le syndic prend-il dès maintenant des honoraires sur le montant total des travaux (312 477,76 €), alors que les travaux ne sont même pas encore votés ni commencés ?
- Est-ce normal que l’appel de fonds soit prévu à 100 % dès le 1er septembre 2026 ?
Je vous joins un extrait de ma convocation. Merci d’avance pour vos éclairages !
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7 – FONDS DE TRAVAUX. (Majorité Article 25)
Le syndic présente aux copropriétaires l’obligation faite par la loi ALUR du 24 Mars 2014 – inscrite dans l’article 14-2 de la loi du 10 Juillet 1965 de créer un « fonds de travaux » représentant 5 % du budget de l’exercice.
Les copropriétaires peuvent décider d’affecter ces sommes aux travaux à réaliser.
(copropriété de [masqué] soit 15 lots)
Les sommes seront déposées sur le « compte bancaire - travaux » ouvert au nom de la copropriété.
Projet de résolution
L’assemblée générale décide de constituer un fonds de travaux de 5% de 12 500,00 € pour l’exercice 2026 soit 600€ pour l’ensemble de la copropriété
Ces fonds seront affectés au règlement des travaux à réaliser au cours de l’exercice.
Le vote porte sur l’affectation de l’appel de fonds.
Ont voté contre :
Se sont abstenus :
Cette résolution est [ ] à [ ] des voix de tous les copropriétaires soit [ ], suivant les conditions de majorité de l’article 25.
8– CLAUSE DITE « D’AGGRAVATION DES CHARGES » (Majorité Article 25)
Le syndic présente les conditions qui justifient d’accroître les charges d’un copropriétaire lorsque le motif de la charge lui est directement imputable.
Projet de résolution
L’assemblée générale :
-
Décide que les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales ou spéciales, auront à supporter, seuls, les frais et dépenses qui seraient occasionnés.
-
Demande au syndic considérant la clause ci-dessus, de faire supporter aux copropriétaires qui refusent le paiement des charges de copropriété, tous les frais et honoraires engagés lors de leurs poursuites.
Ont voté contre :
Se sont abstenus :
Cette résolution est [ ] à [ ] des voix de tous les copropriétaires soit [ ], suivant les conditions de majorité de l’article 25.
9 - REALISATION DU PROJET DE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX (Majorité de l’article 24)
9 - I – Etude faite à un organisme spécialisé en diagnostics.
Le syndic expose aux copropriétaires les obligations prévues dans la loi Climat et résilience du 22 Aout 2021 qui impose aux copropriétés de plus de 15 ans - moins de 50 lots d’habitation
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Avant le 1er janvier 2025
1 – de réaliser un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.
2 – de décider un plan pluriannuel de travaux
3 – de prévoir le financement (éventuellement augmenter le fonds de travaux de 2.5 %).
- Il est ici précisé que le plan pluriannuel de travaux sera exigé lors de la vente d’un bien en copropriété.
Projet de résolution
L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndic à faire réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux et diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.
L’assemblée générale des copropriétaires demande au syndic de faire des devis complémentaires
le devis de ACCEO pour un montant de 4 428.00 €. présenté à l’AG de 2024 a été REPORTE
Ont voté contre :
Se sont abstenus :
Cette résolution est [ ] à la majorité des copropriétaires présents ou représentés soit suivant les conditions de majorité de l’article 24.
OU
AUDIT GLOBAL DE L’IMMEUBLE.
Le syndic expose aux copropriétaires les obligations prévues dans la loi Climat et résilience du 22 Aout 2021 qui impose aux copropriétés de mois de 50 lots d’habitation.
Le syndic présente le devis de ACCEO pour un montant de 9 924.00 €.
Ce devis inclus l’étude énergétique approfondie valable pour l’immeuble entier.
L’AUDIT GLOBAL DE L’IMMEUBLE permet de prétendre aux subventions de Nantes Metropole – pour le financement – à 5 000 €
+ l’étude du droit à la subvention « Ma Prime Renov » - et la prise en charge de travaux de gain énergétique (voir conditions)
Projet de résolution
L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndic à faire réaliser les démarches de l’AUDIT GLOBAL de l’immeuble.
L’assemblée générale des copropriétaires demande au syndic de faire des devis complémentaires.
Le devis de ACCEO pour un montant de 10 026.00 €. présenté à l’AG de 2024 a été REPORTE.
Ont voté contre :
Se sont abstenus :
Cette résolution est [ ] à la majorité des copropriétaires présents ou représentés soit suivant les conditions de majorité de l’article 24.
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Le syndic expose aux copropriétaires les obligations prévues dans la loi Climat et résilience du 22 Aout 2021 qui impose aux copropriétés de moins de 50 lots d’habitation
Avant le 1er janvier 2025
1 – de réaliser un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.
2 – de décider un plan pluriannuel de travaux
3 – de prévoir le financement (éventuellement augmenter le fonds de travaux de 2.5 %)
Projet de résolution
L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndic à faire réaliser le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.
Le devis sera accepté par le syndic sur préconisations du conseil syndical.
Ont voté contre :
Se sont abstenus :
Cette résolution est [ ] à la majorité des copropriétaires présents ou représentés soit suivant les conditions de majorité de l’article 24.
Le Cabinet AT Constructions – Maitre d’œuvre a été sollicité pour réaliser une Etude du Batiment A – prévoir son isolation et les travaux de mise en conformité avec les exigences de la Loi du 22 Aout 2021
9 - I – Etude faite par la cabinet [masqué] CONSTRUCTIONS
Le syndic présente le résultat de l’analyse réalisée par [masqué] CONSTRUCTIONS pour la réhabilitation de l’immeuble et la mise en conformité avec les exigences de la loir « Climat et Résilience ».
A - L’étude présente le résultat après l’interrogation des entreprises sur 3 lots :
1 – Echafaudage
2 – Ravalement (ITE)
3 – Menuiseries extérieures
Un diagnostic amiante est préalable.
Résultat global des 3 lots + Honoraires Maitre d’œuvre = 312 477.76 €.
B – Honoraires syndic suivi administratif et financier.
2 - Honoraires syndic pour le suivi administratif et comptable des travaux.
Le syndic expose qu’en application des règles de la copropriété, une rémunération spécifique est prévue pour l’organisation et le suivi administratif des travaux, la participation aux réunions de chantier, la signature des marchés et la réception des travaux.
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-
selon les usages :
| Montant HT des travaux | Honoraires HT |
| :— | :— |
| < 5000 € | 295 € |
| 5 000 à 20 000 € | 6.00 % |
| 20 000 à 50 000 € | 4.8 % |
| 50 000 à 200 000 € | 3.5 % |
| > 300 000 € | 3 % |
Soit 312 477.76 € x 3 % HT = 9 374.33 € HT = 11 249.20 € TTC
Projet de résolution
L’assemblée générale :
- Décide une rémunération du syndic pour le suivi administratif et financier pour un montant de 11 249.20 € TTC
Ont voté contre :
Se sont abstenus :
Cette résolution est [ ] à [ ] des copropriétaires soit [ ] suivant les conditions de majorité de l’article 24
3 - Appels de fonds
Le syndic expose qu’en application des règles de la copropriété, les appels de fonds doivent être effectués avant les travaux.
L’appel de fonds sera effectué pour 100 % des travaux à la date du 1er Septembre 2026
Les modalités de règlement, et d’étalement des règlements sont définies en AG
Ont voté contre :
Se sont abstenus :
Cette résolution est [ ] à [ ] des copropriétaires soit [ ] suivant les conditions de l’article 24.
Le résultat de la consultation des entreprises est joint.
11 – TRAVAUX URGENTS DE RENFORCEMENT DE LA RAMPE D’ACCES » (Majorité Article 24) -
Le syndic présente la demande d’un propriétaire de garage situé sous la rampe d’accès, informant que le plafond en mauvais état et présente un danger lors des passages des véhicules.
Le syndic a demandé l’intervention du Maitre d’œuvre [masqué] Constructions – Monsieur T[masqué].
Un audit de la structure béton sera à réaliser sur demande des copropriétaires.
Le syndic propose de confier une mission générale d’étude au Maitre d’œuvre [masqué] Construction qui se chargera de faire réaliser une étude de la structure Béton.
Des mesures conservatoires pourront être prises si nécessaire.
Délégation sera donnée au conseil syndical et au syndic pour valider les devis d’étude.