Bonjour,
Le syndic semble avoir commis une faute de gestion grave en ne payant pas les factures d’énergie pendant plusieurs mois sans en informer le conseil syndical.
1. Le syndic est-il en faute ?
Oui, très probablement.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de :
« Assurer la conservation de l’immeuble, veiller à son entretien et à sa salubrité, et prendre toutes mesures nécessaires à cet effet. »
Le paiement des factures d’énergie est une obligation fondamentale du syndic, car il conditionne le fonctionnement de l’immeuble (eau chaude, chauffage). Ne pas payer les factures pendant six mois sans en informer le conseil syndical constitue une faute de gestion engageant la responsabilité du syndic.
Le syndic a également manqué à son obligation d’information : il aurait dû informer le conseil syndical et les copropriétaires de l’accumulation des impayés auprès du fournisseur d’énergie. La présidente du conseil syndical déclarant « tomber des nues » est la preuve de cette carence.
2. Puis-je me retourner contre l’agence ou le vendeur ?
Contre l’agence immobilière : à moins de prouver qu’elle a sciemment dissimulé une information importante, un recours serait difficile. L’agent immobilier n’est pas tenu de vérifier la situation financière du syndic. Il doit transmettre les documents fournis par le vendeur, mais il n’a pas d’obligation de les analyser.
Contre le vendeur : le vendeur a une obligation d’information sur les charges de la copropriété. L’état daté (ou pré-état daté) mentionne les impayés éventuels du vendeur. Si le vendeur vous a dissimulé des informations importantes (par exemple, le fait que le syndic ne paie pas les factures), vous pourriez agir pour dol (article 1137 du Code civil). Mais la preuve d’une dissimulation intentionnelle est difficile à rapporter.
La piste la plus prometteuse est de se retourner contre le syndic pour faute de gestion, car il a laissé la situation se dégrader sans réagir.
3. Puis-je installer un chauffe-eau individuel ?
Oui, en principe, mais sous conditions.
L’installation d’un chauffe-eau individuel est un travail sur votre partie privative. Vous pouvez le faire à vos frais, sans autorisation de l’AG, à condition de ne pas modifier les parties communes (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Vous devez toutefois informer le syndic.
En revanche : même si vous installez un cumulus, vous restez tenu de payer les charges communes liées à la chaudière collective (entretien, maintenance, renouvellement). La part fixe du chauffage (30 %, selon l’article R. 174-10 du CCH) reste due, car elle couvre les frais d’entretien de l’équipement collectif.
4. Puis-je imposer l’installation de compteurs individuels ?
Non, vous ne pouvez pas imposer cela seul.
L’installation de compteurs d’eau ou de chaleur individuels est une modification des parties communes. Elle nécessite un vote en AG (majorité de l’article 24 ou 25 selon la nature des travaux). Si l’AG a déjà refusé cette installation, vous ne pouvez pas la décider unilatéralement.
Mais vous pouvez poser un compteur individuel à vos frais, à condition qu’il soit installé sur votre partie privative et qu’il ne modifie pas les parties communes. Cela vous permettrait de mesurer votre consommation réelle et, le cas échéant, de contester une répartition inéquitable.
5. La copropriété en difficulté : un risque à surveiller
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le juge pour désigner un mandataire ad hoc.
En l’espèce : même si les impayés sont de 2 700 € pour un budget annuel de 3 000 €, la situation est très préoccupante. Le syndic a laissé une dette de 12 000 € s’accumuler auprès d’ENGIE. Un audit des comptes est nécessaire pour comprendre comment une telle situation a pu se produire.
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Exiger du syndic qu’il vous communique les factures impayées, les rappels et l’historique des paiements. |
| 2 |
Demander au conseil syndical de vérifier les comptes et de contrôler la gestion du syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 3 |
Adresser une mise en demeure au syndic (LRAR) pour lui demander de régulariser la situation et de fournir un échéancier de remboursement. |
| 4 |
Proposer une résolution en AG pour l’installation de compteurs individuels, afin de mieux contrôler les consommations. |
| 5 |
Envisager un changement de syndic : si le syndic persiste dans sa gestion défaillante, vous pouvez proposer sa révocation en AG. |
| 6 |
Faire un audit comptable : le conseil syndical peut demander un audit aux frais de la copropriété (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 7 |
Contacter l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) ou une association de copropriétaires pour obtenir un conseil personnalisé. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic est-il en faute ? |
Oui – faute de gestion et manquement à l’obligation d’information. |
| Puis-je me retourner contre le vendeur ? |
Difficile – sauf à prouver une dissimulation intentionnelle. |
| Puis-je installer un chauffe-eau individuel ? |
Oui – à vos frais, mais vous restez tenu aux charges communes. |
| Puis-je imposer des compteurs individuels ? |
Non – cela nécessite un vote en AG. |
| Que faire en priorité ? |
Mettre en demeure le syndic, auditer les comptes et, si nécessaire, changer de syndic. |
Conclusion : Le syndic a commis une faute de gestion en ne payant pas les factures d’énergie pendant six mois et en ne tenant pas informé le conseil syndical. Vous pouvez le mettre en demeure, exiger un audit des comptes et, si nécessaire, proposer sa révocation en AG. Parallèlement, l’installation d’un chauffe-eau individuel est possible à vos frais, mais elle ne vous dispense pas de payer les charges communes. La situation de votre copropriété est préoccupante ; un audit comptable est indispensable.