Bonjour,
Vous avez mis le doigt sur une anomalie comptable qui peut encore être corrigée.
1. Puis-je réclamer les impayés au copropriétaire ?
Oui, vous le pouvez, car les charges de copropriété se prescrivent par 5 ans.
L’action en recouvrement des charges de copropriété est soumise au délai de prescription de droit commun de 5 ans prévu par l’article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter de la date d’exigibilité de chaque charge.
En l’espèce, les impayés remontent à moins de 3 ans (puisque l’ancien syndic était en poste depuis 3 ans). Vous êtes donc parfaitement dans les délais pour réclamer les sommes dues.
L’approbation des comptes en AG ne vous empêche pas d’agir.
L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »
Ainsi, même si les comptes annuels ont été approuvés, vous pouvez rectifier une erreur dans le compte individuel d’un copropriétaire et lui réclamer les sommes non payées.
2. Puis-je me retourner contre l’ancien syndic ?
Oui, en théorie, mais cela dépend du quitus qui lui a été donné.
Le défaut de recouvrement des charges et les erreurs comptables constituent des fautes de gestion qui engagent la responsabilité professionnelle du syndic.
Mais : si l’assemblée générale a voté le quitus à l’ancien syndic, cela le libère normalement de sa responsabilité pour sa gestion passée.
Le quitus peut limiter certaines actions en responsabilité concernant des faits connus des copropriétaires, mais il n’empêche pas nécessairement une action fondée sur des fautes qui n’étaient pas révélées lors du vote.
Cependant, le quitus est sans effet si les fautes ou manquements n’ont pas été portés à la connaissance des copropriétaires de manière loyale et complète. Si cette erreur sur l’eau était dissimulée ou inconnue lors du vote du quitus, vous pourriez éventuellement rechercher sa responsabilité contractuelle.
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En pratique** : Il est souvent plus simple et plus rapide de régulariser la situation directement auprès du copropriétaire concerné, plutôt que d’engager une procédure contre l’ancien syndic.
3. Quels documents dois-je fournir pour régulariser ?
Pour corriger l’erreur et, si nécessaire, engager une procédure de recouvrement, vous devrez réunir les pièces suivantes :
| Document |
Utilité |
| Le règlement de copropriété |
Pour prouver la méthode de répartition de l’eau stipulée. |
| Les derniers appels de fonds et relevés de compte individuels |
Pour démontrer l’absence de facturation de l’eau sur le lot concerné. |
| Les factures globales d’eau de l’immeuble |
Pour justifier la réalité des dépenses supportées par la copropriété. |
| Un décompte précis |
Établissant les sommes dues sur les trois dernières années. |
| Le PV de l’AG ayant voté le passage en syndic bénévole |
Pour prouver votre capacité à agir au nom du syndicat. |
4. Comment procéder concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Établir un décompte précis des sommes dues par le copropriétaire pour les 3 dernières années. |
| 2 |
Adresser une mise en demeure au copropriétaire concerné par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), en joignant les justificatifs. |
| 3 |
Prévoir une régularisation sur le prochain appel de fonds : imputer la somme due sur le compte du copropriétaire. |
| 4 |
Si le copropriétaire conteste ou ne paie pas, vous pouvez : |
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- Saisir le conciliateur de justice. |
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- Engager une procédure d’injonction de payer. |
|
- Assigner le copropriétaire devant le tribunal judiciaire. |
Attention : le recouvrement des charges fait partie des missions essentielles du syndic. Si vous n’agissez pas, votre propre responsabilité pourrait être engagée.
5. En synthèse
| Question |
RĂ©ponse |
| Puis-je réclamer les impayés au copropriétaire ? |
Oui – la prescription est de 5 ans (article 2224 du Code civil). |
| Puis-je me retourner contre l’ancien syndic ? |
Possible, mais le quitus voté en AG peut l’exonérer, sauf en cas de dissimulation. |
| Quels documents sont nécessaires ? |
Règlement de copropriété, factures, décompte, PV d’AG. |
| Que faire si le copropriétaire refuse de payer ? |
Mise en demeure, conciliation, puis action en justice. |
| L’approbation des comptes m’empêche-t-elle d’agir ? |
Non – l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 permet de rectifier les comptes individuels. |
Conclusion : Vous êtes en droit de réclamer les sommes dues au copropriétaire, car le délai de prescription de 5 ans n’est pas expiré. L’approbation des comptes ne vous empêche pas de rectifier le compte individuel (article 45-1 du décret du 17 mars 1967). En revanche, il sera probablement plus simple de régulariser la situation directement avec le copropriétaire plutôt que de rechercher la responsabilité de l’ancien syndic. N’oubliez pas de documenter votre démarche et de conserver les preuves de vos envois. En cas de refus, la voie judiciaire reste possible.