Bonjour,
Votre situation est classique dans les petites copropriétés, mais elle n’en est pas moins frustrante. En tant que syndic bénévole, vous avez des obligations et des droits.
1. Le règlement de copropriété interdit l’encombrement des parties communes
La plupart des règlements de copropriété interdisent de déposer des objets dans les parties communes, de les encombrer ou de les utiliser à des fins autres que la circulation et l’accès aux lots.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété fixe les conditions de jouissance des parties privatives et communes. Si le vôtre interdit l’encombrement, vous pouvez vous y référer pour exiger le retrait des objets.
En l’espèce : Le fait que l’entrée des locataires soit située devant leur logement ne change rien : les parties communes sont collectives. Même si vous n’utilisez pas cette entrée, l’encombrement est une violation du règlement de copropriété.
2. L’obligation du bailleur : l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989
L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi sur les rapp locatifs) dispose que :
« Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »
Conséquence : Le propriétaire bailleur est tenu d’agir contre ses locataires s’ils causent des troubles de voisinage ou violent le règlement de copropriété. Son refus d’agir peut engager sa responsabilité.
En l’espèce : Vous avez contacté le propriétaire, qui refuse d’agir. Vous pouvez lui adresser une mise en demeure par LRAR, en lui rappelant ses obligations légales (article 6-1 de la loi de 1989). S’il persiste, vous pourrez lui réclamer des dommages-intérêts pour les frais engagés.
3. Que peut faire le syndic bénévole ?
En tant que syndic bénévole, vous avez les mêmes obligations et pouvoirs qu’un syndic professionnel. Vous devez faire respecter le règlement de copropriété.
| Action |
Détail |
| 1. Mise en demeure des locataires |
Adressez-leur une lettre (LRAR) leur rappelant les termes du règlement de copropriété et leur demandant de retirer leurs affaires sous un délai raisonnable (8 jours). |
| 2. Mise en demeure du propriétaire |
Si les locataires ne réagissent pas, adressez une LRAR au propriétaire pour lui rappeler l’article 6-1 de la loi de 1989 et lui demander de faire cesser le trouble. |
| 3. Nettoyage des parties communes |
Si les objets sont clairement des déchets (cannettes vides, cartons, etc.), vous pouvez, en tant que syndic, faire procéder à leur enlèvement par une société de nettoyage. Les frais seront récupérables sur les locataires ou sur le propriétaire. |
| 4. Action en justice |
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater le trouble et ordonner la cessation de l’encombrement. Mais cette voie est coûteuse et longue. |
4. Le problème de la copropriété à deux
Votre copropriété ne compte que deux copropriétaires, vous et le propriétaire des deux logements du RDC. Vous détenez 472 tantièmes sur 1000, et le propriétaire des deux logements détient 528 tantièmes.
Conséquence : Sans son accord, vous ne pourrez pas voter de résolution pour engager des frais de justice ou de nettoyage. Vous serez donc en situation de blocage.
5. Les objets considérés comme des déchets
Sur les photos que vous avez fournies, il semble s’agir de déchets (cannettes vides, cartons). Dans ce cas, vous pouvez considérer que ces objets ont été abandonnés. Un objet abandonné n’appartient plus à personne et peut être retiré sans formalité.
Attention : Pour éviter tout risque de contestation, vous devez :
- Laisser un délai raisonnable (quelques jours) pour permettre aux locataires de retirer leurs affaires.
- Prendre des photos et, si possible, faire constater l’état des lieux par un huissier (si les frais sont justifiés).
- Envoyer une mise en demeure aux locataires avant toute intervention.
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Adresser une LRAR aux locataires leur rappelant le règlement de copropriété et leur demandant de retirer leurs affaires sous 8 jours. |
| 2 |
Adresser une LRAR au propriétaire lui rappelant l’article 6-1 de la loi de 1989 et l’informant que, faute de réaction, vous ferez procéder à l’enlèvement des déchets à ses frais. |
| 3 |
Si les locataires et le propriétaire ne réagissent pas, faire procéder à l’enlèvement des déchets par une société de nettoyage. Les frais seront récupérés sur le propriétaire (via les charges). |
| 4 |
Afficher un rappel du règlement de copropriété dans les parties communes. |
| 5 |
En cas de refus persistant, envisager une action en justice, mais après avoir consulté un avocat pour évaluer l’opportunité (coût, durée, chances de succès). |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le propriétaire bailleur est-il tenu d’agir ? |
Oui – article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. |
| Puis-je faire enlever les objets ? |
Oui – s’ils constituent des déchets ou des encombrants, après mise en demeure et délai raisonnable. |
| Quels sont mes recours ? |
Mise en demeure, nettoyage à leurs frais, action en justice. |
| Que faire en cas de blocage ? |
Agir seul – mais les frais seront à votre charge, sauf si vous les récupérez ensuite. |
Conclusion : Ne laissez pas la situation s’installer. Commencez par une mise en demeure écrite aux locataires et au propriétaire, en vous appuyant sur le règlement de copropriété et sur l’article 6-1 de la loi de 1989. Si rien ne bouge, vous pouvez faire procéder à l’enlèvement des déchets à leurs frais. En cas de blocage persistant, une action en justice est possible, mais elle est coûteuse et doit être réservée aux cas les plus graves.