Bonjour,
La réponse dépend de la distinction entre le gros œuvre (structure, étanchéité) et le revêtement (carrelage, peinture). En règle générale, le gros œuvre d’un balcon ou d’un escalier est considéré comme une partie commune, même si l’usage en est exclusif.
1. La distinction entre gros œuvre et revêtement
La jurisprudence et la doctrine distinguent :
| Élément |
Qualification |
Charge |
| Gros œuvre (structure, étanchéité, maçonnerie) |
Partie commune |
Copropriété (tous les copropriétaires) |
| Revêtement (carrelage, peinture, garde-corps) |
Partie privative (usage exclusif) |
Copropriétaire concerné |
Cette distinction est reprise dans votre règlement de copropriété : « les ornementations et décorations des façades, y compris des balcons et terrasses dans leurs parties gros œuvre, à l’exclusion des revêtements » sont des parties communes générales.
2. Le balcon et l’escalier : des parties communes à usage exclusif
Un balcon ou un escalier, même s’ils sont à l’usage exclusif d’un copropriétaire, sont généralement considérés comme des parties communes à usage exclusif (ou « parties communes à jouissance privative ») si leur gros œuvre assure une fonction de soutien, d’étanchéité ou de façade.
Le règlement de copropriété prime sur l’état descriptif de division : la clause du règlement est plus précise que la mention « privatif » dans l’état descriptif. La qualification des parties communes est une question d’interprétation du règlement, qui peut être éclairée par les travaux préparatoires et les plans du géomètre.
3. Les travaux : qui paie quoi ?
| Type de travaux |
Charge |
| Réparation du gros œuvre (structure, étanchéité, maçonnerie) |
Copropriété (répartie entre tous les copropriétaires selon les tantièmes). |
| Réparation du revêtement (carrelage, peinture, garde-corps) |
Copropriétaire concerné (usage exclusif). |
L’assemblée générale peut voter :
- La prise en charge totale de la réfection (gros œuvre + revêtement) par la copropriété.
- La prise en charge du seul gros œuvre par la copropriété, le revêtement restant à la charge du copropriétaire.
4. L’indemnisation du copropriétaire
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
« Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. »
Si les travaux de la copropriété altèrent la jouissance du copropriétaire ou réduisent la valeur de son lot, ce dernier peut demander une indemnité à la copropriété.
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Vérifier le règlement de copropriété : il est plus précis que l’état descriptif de division. |
| 2 |
Faire établir un devis détaillé distinguant le gros œuvre du revêtement. |
| 3 |
Soumettre la question à l’AG : vote à la majorité de l’article 24 ou 25 selon la nature des travaux. |
| 4 |
Si le copropriétaire est privé de jouissance, lui proposer une indemnité (article 9, III de la loi de 1965). |
| 5 |
En cas de désaccord, saisir le tribunal judiciaire pour faire trancher la qualification des travaux. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le gros œuvre est-il une partie commune ? |
Oui – il assure la solidité et l’étanchéité de l’immeuble. |
| Le revêtement est-il une partie privative ? |
Oui – s’il est à l’usage exclusif d’un copropriétaire. |
| Qui paie les réparations lourdes ? |
La copropriété (gros œuvre). |
| Le copropriétaire peut-il être indemnisé ? |
Oui – en cas de trouble de jouissance ou de diminution de la valeur de son lot (article 9, III). |
Conclusion : L’escalier et le balcon, dans leurs parties gros œuvre, sont des parties communes. Les réparations lourdes (structure, étanchéité) sont donc à la charge de la copropriété, réparties entre tous les copropriétaires selon les tantièmes. Le revêtement (carrelage, peinture) est à la charge du copropriétaire concerné, car il est à son usage exclusif. Si les travaux altèrent la jouissance de son lot, il peut demander une indemnité à la copropriété (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).