Bonjour à tous,
Le mandat de notre syndic a expiré le 30 septembre, faute pour lui d’avoir convoqué l’AG annuelle dans les délais légaux. Cette AG ne se tiendra que vers le 20 novembre, et il est fort possible que nous changions de syndic.
Doit-on suspendre le paiement de nos charges (celles du 4T26) ? Est-ce normal de payer celles-ci à un syndic qui ne l’est plus, juridiquement et légalement ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
La question mérite d’être légèrement reformulée : le problème n’est pas réellement de savoir s’il faut « payer ses charges à un syndic dont le mandat a expiré ».
Les charges de copropriété sont dues au syndicat des copropriétaires, et non au syndic personnellement. L’expiration du mandat du syndic ne fait donc pas disparaître, à elle seule, l’obligation des copropriétaires de régler les sommes régulièrement exigibles.
Il est donc déconseillé de suspendre unilatéralement le paiement des provisions du 4e trimestre au seul motif que le mandat du syndic est arrivé à son terme.
En revanche, le véritable sujet est ailleurs :
si le mandat du syndic a effectivement expiré le 30 septembre et qu’aucun nouveau syndic n’a été désigné, la copropriété se retrouve sans syndic régulièrement en fonction.
Et dans ce cas, attendre simplement l’AG du 20 novembre en espérant que la situation se régularise d’elle-même n’est pas la bonne approche.
La première chose à vérifier est donc très concrètement : Que faire lorsque le mandat du syndic est arrivé à expiration ?
La réglementation prévoit des mécanismes permettant de sortir de cette situation.
Lorsque le syndic est défaillant, le président du conseil syndical peut, dans les conditions prévues par les textes, convoquer une assemblée générale afin notamment de faire désigner un syndic.
Mais dans le cas particulier où le mandat est arrivé à expiration et où le syndicat des copropriétaires est donc dépourvu de syndic, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale ayant pour objet de nommer un syndic.
Il n’est donc pas nécessaire, dans cette situation, d’attendre que l’ancien syndic convoque une AG ou de réunir préalablement 25 % des voix pour pouvoir engager la procédure prévue par l’article 17.
Enfin, lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic et qu’une assemblée générale ne permet pas de régulariser la situation, le président du tribunal judiciaire peut être saisi afin qu’un administrateur provisoire soit désigné. Celui-ci pourra notamment prendre les mesures nécessaires pour permettre la désignation d’un syndic.
Il existe donc plusieurs voies permettant de régulariser la situation, selon les circonstances et la procédure retenue.
Enfin, lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic et qu’une assemblée générale ne permet pas de régulariser la situation, le président du tribunal judiciaire peut être saisi afin qu’un administrateur provisoire soit désigné. Celui-ci pourra notamment prendre les mesures nécessaires pour permettre la désignation d’un syndic.
Il ne faut donc pas confondre deux problèmes :
1. Le paiement des charges
L’expiration du mandat du syndic ne permet pas automatiquement à un copropriétaire de suspendre le paiement des sommes dues au syndicat.
2. La régularité de la gestion de la copropriété
Si le mandat est terminé, il faut engager les démarches permettant de rétablir rapidement un syndic régulièrement désigné.
Autrement dit, la bonne question n’est pas seulement :
« Dois-je payer un syndic qui n’est plus syndic ? »
Mais surtout :
« Pourquoi la copropriété est-elle restée sans syndic depuis le 30 septembre et quelles démarches ont été engagées pour régulariser cette situation ? »
Avant de suspendre les règlements, il est donc préférable de vérifier de se rapprocher du conseil syndical pour savoir quelles démarches ont été entreprises.
Attendre le 20 novembre n’est pas une solution : si le mandat est réellement arrivé à échéance, c’est maintenant que la copropriété doit sécuriser la procédure de désignation de son prochain syndic.
Entre ce type de réponse , toute théorique ( et que nous connaissons bien) et la PRATIQUE , il y a un fleuve large comme l’ Amazone !
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La réponse n’est pas théorique : elle décrit précisément les procédures prévues par la législation lorsque le mandat du syndic est arrivé à son terme et qu’aucun nouveau syndic n’a été désigné.
Que ces procédures aient un coût ou qu’elles nécessitent du temps et du travail est une réalité pratique, mais cela ne change pas le cadre juridique. En l’état du droit, il n’existe pas de procédure « à coût zéro » permettant simplement de maintenir la copropriété dans cette situation jusqu’à l’AG du 20 novembre.
Si le conseil syndical souhaite régulariser la situation avant cette date, il doit donc utiliser l’un des mécanismes prévus par les textes : convocation de l’assemblée générale dans les conditions légales ou, lorsque la situation ne peut pas être régularisée ainsi, saisine du tribunal judiciaire pour la désignation d’un administrateur provisoire.
Les frais que vous évoquez sont donc bien une difficulté pratique réelle. En revanche, ils ne permettent pas de conclure que les solutions proposées seraient « théoriques » ou inapplicables : ce sont justement les voies prévues par la loi pour sortir d’une copropriété dépourvue de syndic.
Si la question est de trouver une solution sans aucun frais, il faut être clair : c’est actuellement une chimère tant que le législateur n’a pas prévu un dispositif plus simple et sans avance de frais dans cette situation.
Quant aux charges du 4e trimestre, leur paiement et la régularité du mandat du syndic sont deux questions distinctes. L’expiration du mandat ne fait pas disparaître la dette du copropriétaire envers le syndicat des copropriétaires.