Bonjour,
Votre situation est classique mais nécessite une réponse précise pour éviter tout risque juridique.
1. Le syndic a-t-il l’obligation de convoquer l’AG avant la fin de son contrat ?
Oui, mais attention à la nuance : la convocation doit être envoyée avant l’échéance, mais l’AG peut se tenir après.
L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. »
Le syndic est donc tenu de convoquer l’AG. La convocation doit être notifiée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l’AG (article 9 du décret n°67-223).
Conséquence pratique : Pour qu’une AG ait lieu après le 20 juin, la convocation doit être envoyée avant le 20 juin. Si le syndic ne l’envoie pas avant cette date, il manque à ses obligations.
2. Que se passe-t-il si l’AG n’est pas convoquée avant le 20 juin ?
A. Le contrat du syndic prend fin automatiquement
Le contrat de syndic a une durée déterminée (qui ne peut excéder trois ans, article 18 de la loi de 1965). À l’échéance, le contrat prend fin. Passé le 20 juin, le syndic n’a plus de mandat.
B. Le syndic ne peut plus agir valablement
Une fois le contrat échu, le syndic n’a plus qualité pour :
- Convoquer une AG.
- Engager des travaux.
- Signer des contrats.
- Percevoir des honoraires (sauf pour les actes déjà réalisés).
C. L’assistante du gestionnaire a tort
L’assistante du gestionnaire vous a affirmé que le syndic « continuera à agir en tant que tel jusqu’à ce qu’une date d’AG puisse être définie ». Cette affirmation est fausse. Un syndic dont le contrat est arrivé à échéance ne peut pas continuer à exercer ses fonctions, sauf si l’AG a voté une prorogation exceptionnelle (ce qui n’est pas le cas ici).
3. Les recours pour faire convoquer l’AG
Si le syndic refuse ou néglige de convoquer l’AG, la loi prévoit plusieurs mécanismes.
A. Demande de convocation de droit (article 8 du décret n°67-223)
L’article 8 du décret n°67-223 dispose que :
« La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires ».
Procédure :
- Le conseil syndical (ou un quart des copropriétaires) notifie sa demande au syndic par LRAR.
- La demande précise les questions à inscrire à l’ordre du jour.
- Si le syndic ne réagit pas dans les huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer l’AG après mise en demeure (article 8, alinéa 2).
B. Saisine du président du tribunal judiciaire (article 50 du décret)
Si le président du conseil syndical ne convoque pas l’AG, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé.
L’article 50 du décret n°67-223 prévoit que :
« Dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée. »
Condition préalable : Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours, doit avoir été adressée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
C. Si le syndicat est dépourvu de syndic (article 17 de la loi de 1965)
Si le contrat du syndic est arrivé à échéance et qu’aucun nouveau syndic n’a été élu, le syndicat est dépourvu de syndic.
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. »
Conséquence : Passé le 20 juin, tout copropriétaire peut convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic.
4. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
Délai |
| 1 |
Vérifier que la demande a bien été notifiée au syndic par LRAR (conseil syndical ou quart des voix). |
Immédiat |
| 2 |
Mettre en demeure le syndic de convoquer l’AG, par LRAR, en rappelant ses obligations (article 8 du décret). |
Immédiat |
| 3 |
Si le syndic ne répond pas sous 8 jours : le président du conseil syndical peut convoquer l’AG (article 8, alinéa 2). |
J+8 |
| 4 |
Si le président du CS ne convoque pas : tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé (article 50). |
Sans délai |
| 5 |
À compter du 21 juin : si le syndicat est dépourvu de syndic, tout copropriétaire peut convoquer l’AG (article 17 de la loi). |
À partir du 21 juin |
| 6 |
Organiser l’AG : le président de séance est élu par l’AG (article 14 du décret). Le syndic sortant peut être invité, mais il ne dirige pas l’AG. |
Dès que possible |
5. Conseils pratiques pour l’AG
- Lieu : Si l’AG se tient habituellement dans les locaux du syndic, il est préférable de prévoir une salle neutre (mairie, salle associative) pour éviter toute pression ou tentative de manipulation.
- Président de séance : Élire un copropriétaire comme président de séance. Le syndic n’a pas à présider l’AG.
- Secrétaire de séance : Désigner un copropriétaire comme secrétaire pour rédiger le PV. Éviter de confier ce rôle à un employé du syndic.
- Feuille de présence et pouvoirs : Le président de séance contrôle la feuille de présence et la validité des pouvoirs (article 15 du décret).
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic doit-il envoyer la convocation avant le 20 juin ? |
Oui – la convocation doit être notifiée avant l’échéance du contrat. |
| L’AG peut-elle se tenir après le 20 juin ? |
Oui – à condition que la convocation ait été envoyée avant. |
| Le syndic peut-il continuer à agir après le 20 juin ? |
Non – son contrat est échu, il n’a plus qualité. |
| Que faire si le syndic ne convoque pas l’AG ? |
Article 8 (convocation de droit par le CS ou quart des voix), article 50 (saisine du tribunal), article 17 (convocation par tout copropriétaire si dépourvu de syndic). |
| Qui doit présider l’AG ? |
Un copropriétaire élu président de séance – pas le syndic. |