Bonjour à tous,
J’ai acheté une maison dans une copropriété. Suite à des travaux d’assainissement réalisés en 2016, la dalle de la maison s’est affaissée, provoquant la fissuration de tout le carrelage. Le syndic ne bouge pas malgré d’autres signalements, et l’assurance dommage-ouvrage refuse la prise en charge.
Ma question : Que puis-je faire pour obtenir réparation ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite d’analyser précisément la nature des travaux, la qualification des désordres et les responsabilités en jeu.
Si vous avez un syndic, votre maison fait probablement partie d’une copropriété horizontale (lotissement). Dans ce cas, la dalle et les réseaux d’assainissement sont généralement des parties communes (sol et viabilité), même si la maison elle-même est une partie privative.
Conséquence : Si les fissures du carrelage sont causées par un défaut ou un affaissement des parties communes (dalle, sol, réseau d’assainissement), le syndicat des copropriétaires est responsable. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en effet que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes.
Les travaux d’assainissement réalisés en 2016 sont des travaux de construction qui peuvent relever de la garantie décennale (article 1792 du Code civil) s’ils ont été réalisés par un professionnel et s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
L’assurance dommage-ouvrage, quant à elle, est obligatoire pour le maître d’ouvrage. Elle permet de préfinancer les réparations sans attendre une décision de justice sur les responsabilités. Si l’assurance refuse sa prise en charge, il est essentiel d’examiner les motifs de ce refus.
Motifs fréquents de refus :
Cela dépend de la nature du carrelage et de l’ouvrage.
La jurisprudence distingue deux situations :
| Situation | Garantie applicable |
|---|---|
| Carrelage indissociable (scellé sur une chape, faisant corps avec la dalle) | Il peut être couvert par la garantie décennale si le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. |
| Carrelage détachable (posé à sec ou simplement collé) | Il relève généralement de la garantie de parfait achèvement (1 an) ou de la garantie biennale (2 ans), et non de la garantie décennale. |
La Cour de cassation a jugé qu’un carrelage posé sur un ouvrage existant et pouvant être retiré sans détériorer l’ouvrage n’est pas couvert par la garantie décennale. En revanche, un carrelage indissociable (par exemple, scellé sur une chape) peut l’être.
Dans votre cas : Si les fissures sont la conséquence d’un affaissement de la dalle (partie commune), et non d’un simple défaut de pose du carrelage, le dommage peut être de nature décennale.
Le syndic a l’obligation d’agir pour la conservation de l’immeuble (article 18 de la loi de 1965). Si les désordres trouvent leur origine dans les parties communes, le syndicat doit :
Si le syndic refuse d’agir, vous pouvez :
Si l’assurance dommage-ouvrage refuse sa prise en charge, vous pouvez :
| Recours | Détails |
|---|---|
| Contester le refus par LRAR | Adressez une lettre recommandée à l’assureur pour contester son refus, en lui rappelant les articles 1792 du Code civil et L. 242-1 du Code des assurances. |
| Saisir le médiateur de l’assurance | Si l’assureur persiste dans son refus, vous pouvez saisir le médiateur de la consommation (gratuit). |
| Assigner l’assureur en justice | Si le refus est injustifié, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. L’assureur dispose d’un délai de 60 jours pour notifier sa décision (article L. 242-1 du Code des assurances). Passé ce délai, la garantie est acquise. |
| Agir contre le constructeur | Si l’assurance décennale du constructeur est en cause, vous pouvez l’assigner directement. |
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Faire établir un constat par un huissier de justice (ou un expert) pour établir le lien de causalité entre les travaux d’assainissement et les fissures. |
| 2 | Adresser une LRAR au syndic pour lui demander d’agir (expertise, mise en jeu des garanties). |
| 3 | Contester le refus de l’assurance par LRAR en motivant votre demande (nature décennale du dommage, délais). |
| 4 | Saisir le syndicat en AG pour demander une autorisation d’agir en justice contre le constructeur ou son assureur. |
| 5 | Consulter un avocat spécialisé en droit de la construction pour engager les procédures adaptées. |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Le syndic est-il responsable ? | Oui, si les fissures proviennent des parties communes (dalle, sol, assainissement). |
| La garantie décennale s’applique-t-elle ? | Oui, si le carrelage est indissociable et si le dommage compromet la solidité ou l’usage de l’ouvrage. |
| Que faire si l’assurance refuse ? | Contester le refus par LRAR, saisir le médiateur, puis le tribunal. |
| Puis-je agir seul contre le syndic ? | Oui – en application de l’article 30 de la loi de 1965, si le syndicat refuse d’agir. |
Conclusion : Votre situation n’est pas désespérée. Si les fissures sont bien causées par un affaissement de la dalle ou des travaux d’assainissement, la responsabilité du syndicat peut être engagée et la garantie décennale peut être mobilisée. Ne laissez pas le syndic ou l’assurance vous décourager. Faites constater les désordres par un expert et engagez les démarches nécessaires sans tarder, car le délai de prescription de l’action en responsabilité décennale est de 10 ans à compter de la réception des travaux (ici 2016, vous êtes donc encore dans les délais).