Bonjour,
Votre situation est malheureusement classique et illustre les dérives que peuvent connaître certaines copropriétés confrontées à des syndics défaillants. Rassurez-vous : des recours existent, même si les procédures peuvent être longues et coûteuses. Voici une analyse juridique détaillée pour vous guider.
1. Le syndic est responsable de ses fautes de gestion
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de pourvoir à la conservation de l’immeuble et d’assurer l’exécution des décisions de l’AG. Son inaction (retard dans les travaux, absence de suivi) constitue une faute de gestion qui engage sa responsabilité civile professionnelle.
La jurisprudence est constante sur ce point :
Enseignements clés :
- Le syndic a une obligation de moyens : il doit tout mettre en œuvre pour assurer la bonne exécution des travaux. S’il ne peut prouver qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires, sa responsabilité peut être engagée.
- Le syndic est responsable s’il néglige d’agir en temps utile pour préserver les droits de la copropriété (notamment en matière de garantie décennale).
- La responsabilité du syndic peut être engagée pour inertie ou retard dans la mise en œuvre des travaux nécessaires.
2. Comment contester les appels de fonds disproportionnés ?
A. Vérifier la régularité des appels de fonds
Les appels de fonds doivent être basés sur un budget prévisionnel voté en AG (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Si le syndic demande des sommes sans vote préalable, ou si le montant est manifestement excessif, vous pouvez :
- Contester la résolution ayant voté le budget dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
- Refuser de payer la part qui vous semble injustifiée, en opposant l’absence de base légale.
B. L’étalement des paiements (article 33)
Si les travaux sont votés à la majorité de l’article 25 et que vous avez voté contre, vous pouvez bénéficier d’un étalement de votre quote-part sur 10 annuités (article 33 de la loi du 10 juillet 1965). Cette faculté est ouverte aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision.
Attention : Ce droit doit être exercé dans les deux mois suivant la notification du PV.
3. Engager la responsabilité du syndic pour défaut de suivi des travaux
Si le syndic n’a pas engagé les travaux votés ou a laissé les réparations s’accumuler, vous pouvez :
| Recours |
Détail |
| Mise en demeure par LRAR |
Adressez une LRAR au syndic pour lui rappeler ses obligations (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et lui fixer un délai pour agir. |
| Saisine du tribunal |
En cas d’inaction, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de faire sous astreinte. |
| Action en responsabilité |
Vous pouvez demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi (dévalorisation du bien, troubles de jouissance, etc.). |
Fautes les plus fréquemment sanctionnées par les tribunaux :
| Faute |
Exemple |
| Défaut de suivi des travaux |
Paiements excessifs sans contrôle de l’avancement (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144). |
| Retard dans l’engagement des procédures |
Inaction face à des malfaçons, laissant expirer la garantie décennale (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-19.675). |
| Inertie dans la convocation d’AG |
Retard dans le vote des travaux nécessaires (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-15.424). |
| Absence de conseil |
Non-recommandation de recourir à un maître d’œuvre. |
Pour engager la responsabilité du syndic, le copropriétaire doit démontrer :
- Une faute du syndic (négligence, inertie, défaut de conseil).
- Un préjudice personnel (trouble de jouissance, perte de chance, surcoût).
- Un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
4. Changer de syndic si le conseil syndical est inactif
A. Si le contrat arrive à échéance
Le changement de syndic se fait en AG, à la majorité de l’article 25. Si le contrat actuel arrive à échéance, vous pouvez proposer un nouveau syndic.
B. Si le syndic est défaillant avant l’échéance
L’article 18, IV, de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’AG de révoquer le syndic pour manquement grave (défaut de suivi, absence de convocation d’AG, gestion opaque). La révocation doit être votée à la majorité absolue (article 25).
C. Si le conseil syndical est inactif
L’article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire (ou à un groupe représentant au moins 1/4 des voix) de demander la convocation d’une AG. Si le syndic refuse, le président du CS ou tout copropriétaire peut convoquer l’AG après mise en demeure restée infructueuse pendant 8 jours.
En dernier recours : vous pouvez saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir la désignation d’un administrateur provisoire (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
5. Le cas particulier des appels de fonds pour charges impayées
Certains syndics tentent de faire voter des « appels de fonds pour charges impayées », obligeant les copropriétaires en règle à avancer l’argent des voisins défaillants. Cette pratique est contestable : elle ne peut être imposée que si l’AG le vote, mais elle crée une injustice profonde. Vous pouvez :
- Voter contre ces résolutions.
- Contester la décision dans les deux mois (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Rassembler les preuves : PV d’AG, courriers, relevés de charges, photos des désordres. |
| 2 |
Adresser une LRAR au syndic pour lui demander des comptes et l’informer de vos intentions. |
| 3 |
Saisir le conseil syndical (s’il existe) pour qu’il exerce son contrôle (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 4 |
Proposer une résolution en AG pour changer de syndic ou pour autoriser le syndic à agir en justice contre les débiteurs. |
| 5 |
En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour obtenir réparation. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic est-il responsable ? |
Oui – il engage sa responsabilité en cas de faute de gestion (article 18 de la loi du 10 juillet 1965, confirmé par la jurisprudence). |
| Puis-je contester les appels de fonds ? |
Oui – si le budget n’a pas été voté ou si le montant est excessif (article 42). |
| Puis-je étaler le paiement ? |
Oui – si vous avez voté contre les travaux (article 33). |
| Comment changer de syndic ? |
Par un vote en AG (article 25) ou par révocation pour manquement grave (article 18, IV). |
Conclusion : La situation que vous décrivez est grave, mais elle n’est pas sans issue. Le syndic (qu’il s’agisse de Foncia ou d’un autre) est responsable de ses fautes de gestion, comme l’ont confirmé plusieurs arrêts récents de la Cour de cassation. Vous pouvez agir par la mise en demeure, la contestation des appels de fonds, le changement de syndic et, si nécessaire, la saisine du tribunal. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour vous accompagner dans ces démarches.
Bon courage dans vos démarches ! 