Bonjour,
Les frais de justice liés à une partie commune spéciale doivent-ils être supportés par tous les copropriétaires ou seulement par ceux qui ont voté la résolution ? La réponse est nuancée et dépend de la nature des frais et de l’objet du litige.
1. Le principe : les frais de justice sont des charges générales…
La jurisprudence considère que les frais de justice exposés par le syndicat pour la défense de ses intérêts sont des charges d’administration générale, réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Exemple : Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a jugé que les frais de justice engagés par le syndicat pour obtenir la résiliation d’un bail commercial étaient des charges générales, dès lors qu’ils étaient exposés pour la défense des intérêts collectifs du syndicat (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-11.756).
2. … mais ce principe ne s’applique pas aux parties communes spéciales
Lorsque le litige ne concerne qu’une partie commune spéciale (c’est-à-dire une partie commune affectée à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires seulement), les frais de justice qui en découlent doivent être supportés par les seuls copropriétaires concernés.
L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
En l’espèce :
- La toiture du bâtiment A est une partie commune spéciale, affectée à l’usage exclusif des propriétaires de ce bâtiment.
- La résolution autorisant l’action en justice contre l’assureur dommages-ouvrage a été votée par les seuls copropriétaires du bâtiment A.
- Les frais de justice exposés dans le cadre de cette action sont directement liés à la conservation de cette partie commune spéciale.
Conséquence : Les frais de justice doivent être supportés par les seuls copropriétaires du bâtiment A, et non par l’ensemble des copropriétaires (y compris les maisons individuelles) aux tantièmes généraux.
3. La position du syndic est erronée
Le syndic invoque la jurisprudence selon laquelle les frais de justice sont des charges générales. Mais cette jurisprudence s’applique aux frais de justice engagés dans l’intérêt général du syndicat, et non à ceux qui ne concernent qu’une partie commune spéciale.
Distinction à faire :
| Type de litige |
Répartition des frais de justice |
| Litige concernant l’ensemble de la copropriété (ex. : contestation d’une décision d’AG, recouvrement de charges) |
Charges générales – répartis entre tous les copropriétaires aux tantièmes généraux. |
| Litige concernant une partie commune spéciale (ex. : défaut de construction d’un bâtiment spécifique, action contre l’assureur DO pour ce bâtiment) |
Charges spéciales – répartis entre les seuls copropriétaires concernés par la partie commune spéciale. |
En l’espèce, l’action en justice contre l’assureur dommages-ouvrage concerne exclusivement le bâtiment A et sa toiture. Les propriétaires des maisons individuelles n’ont pas à participer à ces frais, puisqu’ils ne bénéficient pas de cette partie commune et n’ont pas voté la résolution.
4. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Adressez une lettre recommandée avec AR au syndic pour contester la répartition des frais de justice aux tantièmes généraux, en vous appuyant sur l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965. |
| 2 |
Demandez au syndic de justifier par écrit la répartition qu’il a choisie, en citant les textes applicables. |
| 3 |
Refusez de payer la part de ces frais qui vous est réclamée, en expliquant que vous n’êtes pas concerné par cette partie commune spéciale. |
| 4 |
Si le syndic persiste, vous pouvez : |
|
- Saisir le conseil syndical pour qu’il examine la régularité de la répartition. |
|
- Contester la répartition devant le tribunal judiciaire (l’action en contestation des charges se prescrit par 5 ans – article 2224 du Code civil). |
| 5 |
Rapprochez-vous des autres propriétaires des maisons individuelles pour agir collectivement. |
5. L’approbation des comptes ne vous empêche pas de contester
L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».
Conséquence : Même si les comptes ont été approuvés en AG, vous pouvez toujours contester ultérieurement la répartition des charges qui vous a été imputée à tort. Le délai de prescription pour agir est de 5 ans à compter de l’appel de fonds.
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Les frais de justice sont-ils des charges générales ? |
En principe, oui – mais cette règle ne s’applique pas lorsque le litige ne concerne qu’une partie commune spéciale. |
| Les propriétaires des maisons individuelles doivent-ils payer ? |
Non – seuls les copropriétaires du bâtiment A sont concernés (article 6-2 de la loi de 1965). |
| Que faire si le syndic persiste ? |
Contester par LRAR puis, si nécessaire, saisir le tribunal. |
| L’approbation des comptes m’empêche-t-elle de contester ? |
Non – l’approbation des comptes ne vaut pas approbation du compte individuel (article 45-1 du décret). |
Conclusion : La position du syndic est juridiquement contestable. Les frais de justice liés à une action concernant une partie commune spéciale doivent être supportés par les seuls copropriétaires de cette partie commune. Vous êtes fondé à refuser de payer et à contester la répartition. N’hésitez pas à vous regrouper avec les autres propriétaires des maisons individuelles pour faire valoir vos droits.