Bonjour,
Votre situation soulève deux questions distinctes : la régularité de la mise en demeure et la légalité des frais d’« ouverture contentieux ».
1. La mise en demeure doit-elle être envoyée par LRAR ?
Oui et non. Tout dépend de qui envoie quoi.
A. Le syndic n’est pas tenu d’envoyer une lettre simple de relance
Le syndic n’est pas obligé d’envoyer une lettre simple avant la mise en demeure. En pratique, de nombreux syndics passent directement à la mise en demeure par LRAR, car c’est le seul moyen de prouver l’envoi et la réception en cas de litige.
B. La mise en demeure doit être notifiée par un moyen probant
L’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025) prévoit que les notifications et mises en demeure sont valablement faites :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- Par lettre recommandée électronique (LRE)
La loi n’impose pas un formalisme strict pour la mise en demeure du syndic. Mais en pratique, pour être opposable, elle doit être envoyée par un moyen permettant d’en apporter la preuve (LRAR ou LRE). Comme le rappelle un site spécialisé :
« La mise en demeure est l’acte indispensable qui doit précéder la demande en justice. Elle doit être notifiée dans les formes prescrites par le code de procédure civile […] Comme il appartient à l’émetteur de la mise en demeure d’en apporter la preuve, la mise en demeure par voie postale doit se faire par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. »
Si vous n’avez reçu aucun courrier (simple ou recommandé), vous pouvez légitimement contester la régularité de la procédure.
2. Les frais d’« ouverture contentieux » sont-ils légaux ?
Non, en principe. La jurisprudence est désormais claire sur ce point.
A. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire concerné :
« Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ».
Mais cette liste est limitative : seuls les frais réellement nécessaires et justifiés peuvent être facturés.
B. La jurisprudence : les frais d’« ouverture contentieux » sont souvent rejetés
Le Tribunal judiciaire de Bobigny, dans un jugement du 28 mai 2025 (RG n° 25/01178) , a jugé que :
« Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte. […] Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat. Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles. Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « ouverture contentieux » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 ».
En clair : les frais d’« ouverture contentieux » ne sont pas des « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1, sauf si le syndic prouve que des diligences exceptionnelles ont été nécessaires (ce qui est rare).
3. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Payer les charges impayées sans délai pour éviter l’aggravation des frais. |
| 2 |
Contester les frais de mise en demeure si vous n’avez reçu aucun courrier préalable. |
| 3 |
Contester les frais d’« ouverture contentieux » en vous appuyant sur la jurisprudence (TJ Bobigny, 28 mai 2025). |
| 4 |
Adresser une LRAR au syndic pour lui demander de justifier ces frais et, à défaut, de les annuler. |
| 5 |
Si le syndic persiste, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour contester la régularité des frais. |
4. Modèle de lettre de contestation
« Objet : Contestation des frais de mise en demeure et d’ouverture contentieux
Par la présente, je conteste les frais de mise en demeure (28 €) et d’ouverture contentieux (232 €) que vous m’avez facturés.
Je vous rappelle que :
- Je n’ai reçu aucun courrier préalable m’informant d’une mise en demeure.
- Les frais d’« ouverture contentieux » ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comme l’a jugé le Tribunal judiciaire de Bobigny (28 mai 2025, RG n° 25/01178).
Je vous demande donc de bien vouloir annuler ces frais. À défaut, je me réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire. »
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La mise en demeure doit-elle être en LRAR ? |
Oui, pour être probante – le syndic doit prouver l’envoi et la réception. |
| Les frais d’« ouverture contentieux » sont-ils légaux ? |
Non, en principe – sauf diligences exceptionnelles justifiées (TJ Bobigny, 28 mai 2025). |
| Puis-je contester ces frais ? |
Oui – par LRAR, en vous appuyant sur la jurisprudence. |
| Que faire si le syndic persiste ? |
Saisir le tribunal judiciaire pour contester la régularité des frais. |
Conclusion : La mise en demeure doit être notifiée par un moyen probant (LRAR ou LRE) pour être opposable. Les frais d’« ouverture contentieux » sont en principe illégaux, sauf si le syndic justifie de diligences exceptionnelles. Vous êtes fondé à contester ces frais par LRAR et, si nécessaire, à saisir le tribunal. N’oubliez pas de payer les charges impayées pour éviter l’aggravation de la situation.
