Bonjour Ă tous,
Nous avons constaté une fuite au niveau du compteur d’eau chaude, situé dans la partie sanitaire de l’appartement. La fuite se trouve avant le compteur, mais le syndic nous indique que cela nous incombe car la fuite est dans une partie privative (chez nous).
Ma question : Est-ce légal ? Le syndic peut-il refuser la prise en charge d’une fuite située avant le compteur, même si elle se trouve à l’intérieur de l’appartement ?
Merci pour vos Ă©clairages.
Bonjour,
La réponse du syndic est contestable. La localisation de la fuite par rapport au compteur est un indice, mais elle n’est pas le seul critère pour déterminer la responsabilité.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété définit les parties communes et les parties privatives.
Conséquence : La première chose à faire est de consulter votre règlement de copropriété. Si celui-ci qualifie le compteur d’eau ou la canalisation en amont comme une partie commune, la réparation incombe au syndicat.
De nombreux syndics et assurances considèrent que :
| Localisation | Qualification présumée |
|---|---|
| Avant le compteur | Partie commune |
| Après le compteur | Partie privative |
Mais cette règle n’est pas absolue. Comme le rappelle l’ARC :
« Pour certains syndics ou/et compagnies d’assurance, c’est la localisation de la vanne ou robinet d’arrêt d’eau par rapport au compteur divisionnaire (individuel) d’eau qui fixe de manière incontestable sa nature juridique : avant compteur, c’est une partie commune, après compteur c’est un élément privatif. Cela n’est malheureusement pas toujours exact. »
En l’espèce : La fuite se situe avant le compteur, ce qui plaide en faveur d’une qualification de partie commune. Le syndic ne peut pas s’appuyer uniquement sur l’emplacement de la fuite (à l’intérieur de l’appartement) pour écarter sa responsabilité.
Dans de nombreuses copropriétés, les compteurs d’eau font l’objet d’un contrat de location-entretien avec le fournisseur d’eau (ex. : SUEZ, Veolia). Dans ce cas :
La responsabilité d’une fuite d’eau dépend de sa localisation précise :
| Origine de la fuite | Responsable |
|---|---|
| Partie privative (canalisation privée, robinet) | Copropriétaire concerné |
| Partie commune (colonne montante, toiture, façade) | Syndicat des copropriétaires |
Une fuite sur une canalisation située avant le compteur est généralement considérée comme une partie commune, car elle ne dessert pas exclusivement un seul lot. Comme le précise le site d’Allianz :
« Une fuite d’eau avant compteur relève d’une fuite survenant sur le réseau public de distribution d’eau, en amont de votre compteur individuel. Contrairement aux fuites après compteur, qui relèvent de votre responsabilité, les fuites avant compteur impliquent différents acteurs et nécessitent une prise en charge spécifique. »
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Consulter le règlement de copropriété pour vérifier la qualification du compteur et des canalisations. |
| 2 | Adresser une LRAR au syndic pour lui demander de justifier sa position et de prendre en charge la réparation. |
| 3 | Contacter le fournisseur d’eau pour savoir si le compteur fait l’objet d’un contrat d’entretien. |
| 4 | Déclarer le sinistre à votre assurance dans les 5 jours ouvrés. |
| 5 | Si le syndic persiste, vous pouvez saisir le conciliateur de justice ou le tribunal judiciaire. |
| Question | RĂ©ponse |
|---|---|
| La fuite avant compteur est-elle une partie commune ? | En général, oui – mais tout dépend du règlement de copropriété. |
| Le syndic peut-il refuser la prise en charge ? | Non, sans justification – il doit se baser sur le règlement de copropriété, pas seulement sur la localisation. |
| Que faire si le syndic persiste ? | LRAR, assurance, conciliation, tribunal. |
Conclusion : La position du syndic est contestable. La localisation de la fuite avant le compteur est un indice sérieux qu’il s’agit d’une partie commune. Consultez votre règlement de copropriété et, si le syndic persiste, adressez-lui une mise en demeure par LRAR. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé si la situation s’envenime.