Bonjour,
La réponse dépend de la qualification de la canalisation dans le règlement de copropriété. La jurisprudence et la doctrine sont claires : la limite entre partie privative et partie commune se détermine à l’endroit où la canalisation se divise pour desservir un seul lot.
1. Le principe général : l’usage exclusif détermine la qualification
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».
Conséquence : Une canalisation qui ne dessert qu’un seul lot est considérée comme une partie privative (Cass. 3e civ., 5 mars 2003, n° 01-13.476). Une canalisation qui dessert plusieurs lots est une partie commune.
2. Le règlement de copropriété est la règle
Votre règlement de copropriété précise que sont privatives « les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif ».
Cette clause est conforme à la jurisprudence : le robinet d’arrêt, situé avant le compteur, coupe l’eau d’un seul lot. La canalisation qui le précède (en direction de la colonne principale) est donc privative, car elle ne dessert qu’un seul lot.
3. Le compteur individuel n’est pas la limite
Les sous-compteurs installés dans les parties communes ne constituent pas la limite entre partie privative et partie commune. Ils sont des instruments de mesure destinés à répartir la consommation d’eau entre les copropriétaires.
La limite entre le service public et l’immeuble se situe au compteur général (abonnement général). En deçà de ce compteur, tout est interne à l’immeuble.
À l’intérieur de l’immeuble , la limite entre partie privative et partie commune est déterminée par le point où la canalisation se divise pour desservir un seul lot. Ce point est souvent le robinet d’arrêt ou le raccord en T sur la colonne.
En l’espèce : La fuite se situe sur une canalisation qui ne dessert qu’un seul lot. Elle est donc privative, même si elle se trouve en aval du robinet d’arrêt.
4. La jurisprudence
La Cour de cassation a jugé que :
« Constituent des parties privatives les canalisations d’eau qui desservent un seul lot, même si elles sont situées dans les parties communes » (Cass. 3e civ., 18 mars 2009, n° 08-11.502).
Si la canalisation dessert plusieurs lots (colonne verticale qui alimente plusieurs appartements), elle est commune, et la réparation incombe au syndicat.
5. Les assurances ne prennent pas en charge la réparation de la fuite
Aucune assurance (habitation du copropriétaire ou multirisque immeuble) ne prend en charge le coût de la réparation de la fuite en elle-même. L’assurance couvre les dommages causés par l’eau (dégâts, réparations des finitions), mais pas la réparation de la canalisation défectueuse.
La réparation de la canalisation est une charge d’entretien, qui incombe au propriétaire (partie privative) ou au syndicat (partie commune).
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Vérifier le règlement de copropriété pour confirmer la qualification de la canalisation. |
| 2 |
Si la canalisation est privative (ne dessert qu’un seul lot), le copropriétaire concerné doit faire réaliser les travaux à ses frais. |
| 3 |
Si la canalisation est commune (dessert plusieurs lots), le syndic doit convoquer une AG pour voter les travaux. |
| 4 |
En cas de désaccord, le copropriétaire peut contester la répartition devant le tribunal judiciaire. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La fuite est-elle en partie privative ou commune ? |
Privative – la canalisation ne dessert qu’un seul lot (le robinet d’arrêt coupe un seul lot). |
| Le compteur individuel est-il la limite ? |
Non – le compteur est un instrument de mesure, pas une limite de propriété. |
| Qui paie la réparation ? |
Le copropriétaire (partie privative), sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement. |
| L’assurance prend-elle en charge ? |
Non – elle ne couvre pas la réparation de la canalisation. |
Conclusion : La fuite sur la colonne d’alimentation, située sur une canalisation qui ne dessert qu’un seul lot, est une partie privative. Le copropriétaire concerné doit prendre en charge la réparation. Le compteur individuel n’est pas la limite de propriété. En cas de désaccord, le copropriétaire peut contester la répartition devant le tribunal.