Bonjour,
Le syndic n’a pas le pouvoir de décider seul de la fusion de deux copropriétés. Cette décision ne peut être prise que par l’assemblée générale des copropriétaires, dans des conditions strictes.
1. Le syndic n’a pas le pouvoir de fusionner deux copropriétés
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ses pouvoirs sont définis par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : il exécute les décisions de l’AG et gère la copropriété, mais il ne peut pas décider seul de modifier le périmètre de la copropriété.
La fusion de deux copropriétés (ou leur regroupement) est une opération complexe qui nécessite :
- Une décision de l’assemblée générale de chaque copropriété concernée.
- Une modification du règlement de copropriété (article 6 de la loi du 10 juillet 1965).
- Une publication au Service de la Publicité Foncière (article 13 de la loi du 10 juillet 1965).
En l’espèce : Si le syndic a « décidé » de regrouper les deux immeubles sans vote en AG, cette décision est irrégulière et peut être contestée.
2. La distinction entre réalité physique et juridique
Le fait que les deux immeubles aient des adresses différentes ou des entrées séparées ne signifie pas nécessairement qu’ils forment deux copropriétés distinctes.
Ce qui compte, c’est le règlement de copropriété et l’état descriptif de division :
- Si les deux immeubles sont sur une seule parcelle cadastrale et qu’ils sont mentionnés dans un même règlement de copropriété, ils forment une seule copropriété.
- Si chaque immeuble a son propre règlement de copropriété et ses propres parcelles cadastrales, ce sont deux copropriétés distinctes.
Vérification à faire : Consultez vos actes de vente, le règlement de copropriété et le cadastre pour savoir si les deux immeubles sont juridiquement indépendants.
3. Pourquoi les charges étaient-elles séparées auparavant ?
Deux hypothèses peuvent expliquer votre situation :
| Hypothèse |
Explication |
| « Mauvaise habitude » de l’ancien syndic |
Les deux immeubles ont toujours fait partie de la même copropriété, mais l’ancien syndic gérait les charges séparément de manière informelle. Le nouveau syndic rétablit simplement la répartition légale. |
| Existence d’un syndicat secondaire |
Les deux bâtiments peuvent faire partie d’un syndicat principal, avec un syndicat secondaire pour certains équipements (toiture, etc.). Le nouveau syndic a peut-être mis fin à cette organisation. |
4. Peut-on demander une séparation ?
Oui, une séparation est juridiquement possible, mais elle ne se fait pas sur simple demande. Il s’agit d’une scission de copropriété, encadrée par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
La scission permet de diviser une copropriété en plusieurs syndicats distincts, à condition que les immeubles puissent être séparés matériellement et juridiquement.
Les conditions :
- Parcelles cadastrales distinctes pour chaque immeuble.
- Vote à l’unanimité des copropriétaires (article 28 de la loi du 10 juillet 1965).
- Intervention d’un géomètre-expert pour établir un nouveau plan de division.
- Publication au SPF du nouveau règlement de copropriété.
En l’espèce : Vous pouvez demander la scission en AG, mais elle nécessite l’accord de l’ensemble des copropriétaires.
5. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Consulter le règlement de copropriété : il vous dira si les deux immeubles forment une seule copropriété ou s’ils sont distincts. |
| 2 |
Vérifier le cadastre : les immeubles sont-ils sur une seule parcelle ou sur des parcelles distinctes ? |
| 3 |
Analyser les anciens PV d’AG : des votes ont-ils acté une séparation ou une fusion par le passé ? |
| 4 |
Si les immeubles sont juridiquement distincts, demandez à l’AG de voter la scission (article 28 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 5 |
Si le syndic a agi sans autorisation, vous pouvez contester la décision devant le tribunal judiciaire. |
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic peut-il décider seul de la fusion ? |
Non – cette décision relève de l’AG (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Les adresses différentes suffisent-elles à prouver l’indépendance ? |
Non – ce qui compte, c’est le règlement de copropriété et le cadastre. |
| Peut-on demander une séparation ? |
Oui – par une scission (article 28 de la loi du 10 juillet 1965), mais elle nécessite l’unanimité. |
| Que faire si le syndic a mal agi ? |
Contester la décision devant le tribunal. |
Conclusion : Le syndic n’a pas le pouvoir de fusionner deux copropriétés sans l’accord de l’AG. Si vos immeubles sont juridiquement distincts, vous pouvez demander une scission (article 28 de la loi du 10 juillet 1965), mais cette procédure nécessite l’unanimité. Consultez votre règlement de copropriété et, si nécessaire, votre notaire ou un avocat spécialisé pour vous accompagner.