Bonjour,
Votre situation soulève une distinction importante entre deux types de charges : celles relatives aux parties communes (structure, entretien) et celles relatives aux équipements communs (fonction technique).
1. Les charges relatives aux parties communes : vous devez payer
L’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »
En l’espèce :
- Les menuiseries des couloirs, les halls d’escalier et les parties communes (structure, toiture, façade) sont des parties communes.
- Leur entretien est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, indépendamment de l’usage qu’ils en font ou de leur accès.
Conséquence : Vous ne pouvez pas refuser de payer les charges relatives aux menuiseries ou au hall, même si vous n’y avez pas accès. La jurisprudence et la doctrine considèrent que les charges relatives à la conservation et à l’entretien des parties communes sont réparties selon les tantièmes, indépendamment de l’usage effectif ou de l’accès de chaque copropriétaire.
2. Les charges relatives aux équipements communs : l’utilité objective est déterminante
L’article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une règle différente pour les équipements communs :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »
La pompe de surpresseur est un élément d’équipement commun (fonction technique). Sa répartition doit donc être faite en fonction de l’utilité objective qu’elle présente pour chaque lot.
En l’espèce :
- La pompe de surpresseur dessert les logements (pour l’alimentation en eau).
- Votre garage n’a pas d’arrivée d’eau et ne bénéficie donc d’aucune utilité de cet équipement.
- Le syndic ne peut pas vous imputer la charge de cet équipement, car l’article 10, alinéa 1, est d’ordre public : toute clause ou répartition contraire est réputée non écrite (article 43 de la loi du 10 juillet 1965).
Jurisprudence : La Cour de cassation a rappelé que « les charges afférentes aux éléments d’équipement commun doivent être réparties en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot » (Cass. 3e civ., 15 novembre 1994, n° 92-19.751). Vous êtes donc fondé à refuser de payer pour un équipement qui ne vous est d’aucune utilité.
3. Distinction entre parties communes et équipements communs
| Catégorie |
Exemples |
Répartition |
| Parties communes |
Halls, escaliers, couloirs, menuiseries, toiture, façade |
Proportionnelle aux tantièmes (article 10, alinéa 2) |
| Équipements communs |
Ascenseur, pompe de surpresseur, chauffage collectif, antenne collective |
En fonction de l’utilité objective pour chaque lot (article 10, alinéa 1) |
4. Que faire si vous avez déjà payé des charges indues ?
L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
« L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »
Conséquence : Même si les comptes ont été approuvés en AG, vous pouvez contester votre compte individuel. L’action en répétition de l’indu est possible pendant 5 ans à compter de chaque paiement (article 1302-1 du Code civil).
En pratique :
- Vous pouvez refuser de payer les prochains appels de fonds relatifs à un équipement dont vous n’avez pas l’utilité.
- Vous pouvez déduire les sommes indûment versées des prochains appels de charges.
- En cas de contestation, c’est au syndic de saisir le tribunal (et il a peu de chances de gagner si l’équipement ne vous est d’aucune utilité).
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Puis-je refuser de payer pour les menuiseries du hall ? |
Non – ce sont des parties communes (article 10, alinéa 2). |
| Puis-je refuser de payer pour la pompe de surpresseur ? |
Oui – c’est un équipement commun sans utilité pour vous (article 10, alinéa 1). |
| Que faire si j’ai déjà payé ? |
Contester dans les 5 ans (article 45-1 du décret du 17 mars 1967 et article 1302-1 du Code civil). |
Conclusion : Vous devez payer les charges relatives aux parties communes (menuiseries, couloirs, hall), car elles sont réparties selon les tantièmes. En revanche, vous êtes fondé à refuser de payer pour les équipements communs (pompe de surpresseur, etc.) dont vous n’avez pas l’utilité objective. Si vous avez déjà payé pour un équipement inutile, vous pouvez contester dans les 5 ans. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé si la situation s’envenime.