Bonjour à tous,
Confrontés à l’inertie de notre syndic, est-il possible de gérer partiellement des travaux à effectuer ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Votre question est tout à fait légitime face à un syndic inactif. La réponse est nuancée : certaines actions sont possibles, mais uniquement dans un cadre strictement défini par la loi.
1. Le principe : le syndic est seul habilité à engager des travaux
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation. Il est le seul à pouvoir signer des bons de commande et engager la copropriété.
Le même article précise également :
« Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. »
Conséquence : un copropriétaire ne peut pas, de sa propre initiative, se substituer au syndic pour passer des commandes ou signer des devis. Une telle action serait irrégulière et pourrait exposer le copropriétaire à des difficultés (non-remboursement, contestation, etc.).
2. La solution légale : la délégation de pouvoirs au conseil syndical
A. Délégation ponctuelle (article 18)
L’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, autoriser une délégation de pouvoir à une fin déterminée (par exemple, suivre un chantier spécifique). Cette délégation est limitée dans son objet et dans le temps.
B. Délégation générale (article 21-1)
Depuis l’introduction de l’article 21-1 dans la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple (article 24), sous réserve que le conseil syndical soit composé d’au moins trois membres.
Limites importantes (article 21-1) :
- La délégation ne peut pas porter sur :
- L’approbation des comptes
- La détermination du budget prévisionnel
- Les décisions nécessitant une majorité absolue (article 25) ou l’unanimité (article 26)
Durée : La délégation est accordée pour une durée maximale de deux ans, renouvelable.
3. Que faire si le syndic est inerte ?
Face à un syndic qui ne fait rien, plusieurs options s’offrent à vous :
| Action | Détail |
|---|---|
| 1. Saisir le conseil syndical | Le CS a pour mission d’assister et de contrôler le syndic (article 21). Il peut le mettre en demeure d’agir. |
| 2. Mettre en demeure le syndic | Par LRAR, rappelez-lui ses obligations légales (article 18) et fixez un délai. |
| 3. Convoquer une AG | Si le syndic ne réagit pas, le conseil syndical ou un quart des copropriétaires peut demander la convocation d’une AG (article 8 du décret n°67-223) pour : |
| - Voter une délégation de pouvoirs au conseil syndical (articles 18 ou 21-1) | |
| - Envisager le changement de syndic | |
| 4. Changer de syndic | Si l’inertie persiste, la solution la plus radicale est de ne pas reconvoquer le syndic ou de le révoquer en AG. |
4. La « gestion partielle » : ce qui est possible et ce qui ne l’est pas
| Action | Possible ? | Condition |
|---|---|---|
| Suivre l’avancement des travaux |  Oui |
Tout copropriétaire peut surveiller un chantier. |
| Signaler des anomalies au syndic | Oui |
C’est même recommandé. |
| Demander des devis |  Avec prudence |
Vous pouvez solliciter des devis à titre informatif, mais seul le syndic peut les valider. |
| Signer un bon de commande |  Non |
Seul le syndic (ou le CS avec délégation) peut engager la copropriété. |
| Faire réaliser des travaux | Non |
Sans autorisation de l’AG ou délégation, c’est illégal. |
5. En synthèse
| Question | Réponse |
|---|---|
| Peut-on gérer partiellement des travaux ? | Oui, mais uniquement si l’AG a voté une délégation de pouvoirs au conseil syndical (article 18 ou 21-1). |
| Le syndic peut-il se faire substituer ? | Non – sauf autorisation expresse de l’AG (article 18). |
| Que faire si le syndic est inerte ? | Mise en demeure par LRAR, puis convocation d’une AG pour voter une délégation ou changer de syndic. |
| Le conseil syndical peut-il agir seul ? | Oui – mais uniquement si l’AG lui a délégué des pouvoirs (article 21-1). |
En conclusion : il n’est pas possible de « court-circuiter » le syndic en gérant vous-même des travaux, sauf à disposer d’une délégation de pouvoirs votée en AG. La bonne stratégie est de mettre le syndic en demeure d’agir et, si nécessaire, de convoquer une AG pour voter une délégation au conseil syndical ou envisager un changement de syndic.