Bonjour à tous,
Comment gérer des impayés de charges lorsque la voie amiable n’a pas fonctionné ? Quels sont les délais pour agir ? Et quels montants de pénalités peuvent être proposés, avec quels délais pour leur recouvrement ?
Merci pour vos retours.
Bonjour,
Voici une synthèse des règles applicables, des délais et des montants.
La mise en demeure est le point de départ obligatoire.
Pour toute créance, le syndic doit d’abord adresser une mise en demeure par LRAR ou LRE. C’est à compter de cette notification que les intérêts de retard courent au taux légal .
Pour les créances ≤ 5 000 € : une tentative de MARD est obligatoire avant toute saisine du juge.
Depuis la réforme de 2020, pour les litiges portant sur un montant égal ou inférieur à 5 000 €, le syndic doit obligatoirement tenter un Mode Alternatif de Règlement des Différends (conciliation, médiation, ou procédure participative) avant de saisir le tribunal, sous peine d’irrecevabilité .
Pour les créances > 5 000 € : pas d’obligation de MARD.
Le syndic peut saisir directement le tribunal après mise en demeure.
a) La procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi de 1965)
C’est l’outil le plus puissant pour les provisions impayées. Elle permet d’obtenir, après une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, non seulement le paiement des provisions échues, mais aussi l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues (budget prévisionnel et fonds travaux de l’année en cours) .
Conditions :
Effet : le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire au paiement des provisions échues et des provisions à venir de l’année en cours .
b) L’injonction de payer
Procédure rapide et moins coûteuse pour les créances certaines, liquides et exigibles. Le syndic doit produire un dossier de preuve complet (PV d’AG approuvant les comptes, appels de fonds, décompte, preuve de mise en demeure).
c) L’assignation classique au fond
Pour les créances plus complexes ou supérieures à 10 000 € (tribunal judiciaire, avocat obligatoire) .
d) Les garanties
Le syndic peut, sans autorisation préalable de l’AG, inscrire une hypothèque légale sur le lot du débiteur . Il peut aussi pratiquer une saisie conservatoire ou une opposition sur le prix de vente en cas de mutation du lot .
| Étape | Délai |
|---|---|
| Mise en demeure → déchéance du terme | 30 jours après réception |
| Signification de l’ordonnance d’injonction de payer | 3 mois |
| Opposition du débiteur à l’ordonnance | 1 mois |
| Prescription de la créance | 5 ans à compter de l’exigibilité de chaque appel de fonds (art. 42 loi 1965) |
Point crucial : La mise en demeure n’interrompt pas la prescription. Seule une citation en justice, une reconnaissance de dette ou une mesure d’exécution forcée l’interrompt .
a) Intérêts de retard
Ils courent de plein droit au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure (article 36 du décret du 17 mars 1967) .
b) Frais de recouvrement (article 10-1 de la loi de 1965)
Sont imputables au seul copropriétaire défaillant :
Condition importante : seuls les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure sont imputables. Les relances simples antérieures restent à la charge du syndicat .
Le juge contrôle le caractère nécessaire de ces frais .
c) Clause pénale
Le règlement de copropriété peut prévoir une indemnité forfaitaire pour retard. Le juge peut toutefois la réduire si elle est manifestement excessive.
d) Dommages-intérêts
Des dommages-intérêts peuvent être accordés en cas de préjudice distinct subi par la copropriété.
e) Sanctions interdites
La suspension de services essentiels (eau, chauffage) est strictement illégale.
| Question | Réponse |
|---|---|
| Quand agir ? | Dès la mise en demeure. Pour les créances ≤ 5 000 €, MARD obligatoire avant saisine. |
| Procédure la plus efficace ? | Procédure accélérée au fond (art. 19-2) après 30 jours de mise en demeure infructueuse. |
| Délai de prescription ? | 5 ans à compter de l’exigibilité. La mise en demeure n’interrompt pas. |
| Pénalités imputables ? | Intérêts au taux légal + frais nécessaires de recouvrement (à compter de la mise en demeure). |
| Garanties ? | Hypothèque légale, saisie conservatoire, opposition sur prix de vente. |
En résumé : la voie amiable repose sur la mise en demeure. Si elle échoue, la procédure accélérée au fond (art. 19-2) est l’arme la plus efficace : elle rend exigibles toutes les provisions de l’année en cours, y compris celles non encore échues. Les frais nécessaires de recouvrement sont à la charge du débiteur, mais la prescription de 5 ans doit être surveillée : seule une action judiciaire l’interrompt.