Infiltration sur une terrasse privative – Qui paie les travaux d'étanchéité?

Travaux & Sinistres Travaux Urgents
, , , ,
1

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d’un bien en copropriété avec une terrasse privative, située au-dessus du logement d’un autre copropriétaire. Mon voisin du dessous subit des infiltrations sur son plafond, visiblement dues à un problème d’étanchéité de la terrasse. Le règlement de copropriété ne précise rien sur ce sujet.

Ma question : Les travaux d’étanchéité m’incombent-ils uniquement, ou doivent-ils être pris en charge par la copropriété ?

Merci pour vos conseils.

2

Bonjour,

Votre question est très classique et la réponse dépend de la qualification de la terrasse et de l’origine des infiltrations.

1. La terrasse privative : partie commune ou partie privative ?

Une terrasse privative, même si elle est à usage exclusif, est généralement considérée comme une partie commune, car elle assure une fonction de couverture pour le logement situé en dessous (étanchéité, isolation).

Règle : L’étanchéité d’une terrasse est une partie commune, car elle protège l’immeuble dans son ensemble. La réfection de l’étanchéité incombe donc en principe au syndicat des copropriétaires (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Les frais sont répartis entre tous les copropriétaires selon les tantièmes.

2. La responsabilité du copropriétaire peut être engagée

Si les infiltrations sont dues à une négligence du copropriétaire (non-entretien, bouchage des évacuations, poids excessif, racines envahissantes), sa responsabilité peut être engagée (article 1242 du Code civil, responsabilité du fait des choses).

Exemples de négligence :

  • Accumulation de feuilles mortes ou de débris dans les évacuations.
  • Pose de jardinières lourdes ou de plantations avec des racines agressives.
  • Modification de la terrasse sans autorisation (surélévation, percement).

En l’espèce : Si l’infiltration est due à un défaut d’étanchéité (vétusté, défaut de construction), la copropriété est en principe responsable. Si elle est due à un défaut d’entretien, vous pourriez être tenu responsable.

3. La procédure en cas d’infiltration

Étape Action
1 Déclarer le sinistre à votre assurance (et le voisin à la sienne).
2 Prévenir le syndic et lui demander d’organiser une recherche de fuite.
3 Faire établir un constat (huissier ou expert).
4 Soumettre les travaux à l’AG (vote du devis).

4. L’assurance : un mécanisme de recours

  • L’assurance du voisin victime prendra en charge les dommages à son logement et fera un recours contre l’assurance du syndicat (ou contre la vôtre si votre responsabilité est engagée).
  • L’assurance du syndicat (multirisque immeuble) couvre les dommages aux parties communes, mais elle ne paie pas la réfection de l’étanchéité : ces travaux doivent être votés en AG et payés par les copropriétaires.

5. Que faire concrètement ?

Étape Action
1 Faire une recherche de fuite pour déterminer l’origine précise de l’infiltration.
2 Déclarer le sinistre à votre assurance et à celle du syndicat.
3 Si l’infiltration est due à un défaut d’étanchéité (vétusté, défaut de construction), la réparation incombe à la copropriété. Le syndic doit convoquer une AG pour voter les travaux.
4 Si l’infiltration est due à votre négligence, votre responsabilité peut être engagée. Vous devrez alors assumer les travaux (ou une partie) à vos frais.
5 En cas de désaccord, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire trancher la question de la responsabilité.

6. En synthèse

Question Réponse
L’étanchéité est-elle une partie commune ? Oui – la réfection de l’étanchéité d’une terrasse est une charge commune (article 10 de la loi de 1965).
Les travaux m’incombent-ils uniquement ? Non – sauf si votre négligence est à l’origine du sinistre.
Qui paie les travaux ? La copropriété, sauf si la responsabilité du copropriétaire est engagée.
Que faire en priorité ? Déclarer le sinistre, prévenir le syndic, et faire une recherche de fuite.

Conclusion : En l’absence de négligence de votre part, la réfection de l’étanchéité de la terrasse est une charge commune, à la charge de la copropriété. Les frais sont répartis entre tous les copropriétaires selon les tantièmes. Votre voisin doit déclarer le sinistre à son assurance, et vous devez prévenir le syndic pour qu’il organise les travaux. Si le syndic refuse ou tarde, vous pouvez saisir le tribunal.