Bonjour à tous,
Je vis dans une copropriété de 11 lots (10 appartements et un local de bureau). Mon voisin du dessous a installé dans son appartement un ventilateur de conduit, car la ventilation naturelle de sa salle de bains est inefficace et ne dispose pas d’ouverture. Ce conduit est placé dans une gaine technique qui traverse mon propre logement pour se terminer en toiture. Mon voisin n’a rien déclaré ni demandé d’autorisation à la copropriété pour ces travaux.
Mes questions :
- Ces travaux auraient-ils dû nécessiter l’autorisation de la copropriété en AG ?
- Quels sont mes recours pour faire cesser cette situation ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
L’installation d’un ventilateur dans une gaine technique peut affecter les parties communes et potentiellement créer des nuisances pour les autres copropriétaires.
1. La gaine technique est une partie commune
Les gaines techniques qui traversent plusieurs lots ou qui aboutissent en toiture sont généralement considérées comme des parties communes (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires.
Conséquence : Toute modification affectant une gaine technique (percement, installation d’un ventilateur, etc.) doit être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires (article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965).
2. L’autorisation de l’AG est obligatoire
L’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. »
En l’espèce : L’installation d’un ventilateur dans la gaine technique (partie commune) nécessitait une autorisation de l’AG. Le voisin n’ayant pas sollicité cette autorisation, les travaux sont illicites.
3. Les risques liés à l’installation
- Nuisances sonores : un ventilateur mal installé peut générer des vibrations et du bruit.
- Risques d’incendie : si l’installation est mal réalisée, elle peut présenter un danger.
- Modification de la circulation d’air : l’installation peut perturber la ventilation naturelle des autres logements.
4. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Signaler les faits au syndic par écrit (LRAR), en précisant que les travaux affectent une partie commune et qu’ils n’ont pas été autorisés par l’AG. |
| 2 |
Saisir le conseil syndical pour qu’il examine la situation et demande des explications au voisin. |
| 3 |
Demander une expertise : si les travaux sont récents, vous pouvez demander au syndic de faire constater l’état des lieux par un expert. |
| 4 |
Proposer une résolution en AG pour régulariser la situation (autorisation des travaux) ou, à défaut, pour exiger leur suppression. |
| 5 |
En cas de refus du syndic ou d’absence de réaction, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’illégalité des travaux et obtenir leur suppression. |
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Les travaux sont-ils illicites ? |
Oui – ils affectent une partie commune sans autorisation de l’AG (article 25, b). |
| Le syndic doit-il agir ? |
Oui – il doit faire respecter le règlement de copropriété et les décisions de l’AG. |
| Puis-je agir seul ? |
Oui – en tant que copropriétaire, vous pouvez saisir le tribunal pour faire cesser le trouble (article 30 de la loi du 10 juillet 1965). |
| Quelle est la procédure ? |
Signalement au syndic, mise en demeure, saisine du tribunal. |
Conclusion : L’installation d’un ventilateur dans une gaine technique nécessitait une autorisation de l’AG. En l’absence d’autorisation, ces travaux sont illicites. Vous devez signaler les faits au syndic et, si nécessaire, saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser le trouble et obtenir la suppression de l’installation. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour vous accompagner.