Bonjour,
Votre question est complexe et soulève des enjeux juridiques importants. La réponse dépend de l’interprétation que le juge donnera à la clause, et l’absence d’association explicite des lots ne rend pas nécessairement la clause caduque.
1. La clause est-elle caduque en l’absence d’association des lots ?
Non, l’absence de mention des numéros de lots associés ne rend pas automatiquement la clause caduque. L’interprétation du règlement de copropriété relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous réserve de la dénaturation des termes clairs et précis de la clause.
Deux cas de figure possibles :
| Hypothèse |
Conséquence |
| La clause est claire et précise (destination de l’immeuble, caractère accessoire des lots) |
Le juge l’appliquera telle quelle, même en l’absence d’association explicite des lots. Il recherchera l’association de fait dans les actes de vente initiaux ou dans la destination de l’immeuble. |
| La clause est ambiguë |
Le juge devra l’interpréter en recherchant l’intention des parties et la destination de l’immeuble. Il pourra s’appuyer sur les actes de vente, le plan de masse, ou les pratiques antérieures. |
2. La jurisprudence : une clause restrictive est valable si elle est justifiée par la destination de l’immeuble
La Cour de cassation et les juridictions du fond ont eu à se prononcer sur des clauses similaires.
A. Principe : le règlement peut restreindre la cession des lots accessoires
Le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions à la liberté de vendre, dès lors que ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble. Une clause interdisant la cession séparée de chambres de service, caves ou garages a ainsi été jugée licite lorsqu’elle est justifiée par le caractère de l’immeuble.
B. Absence de précision dans le RDC : le juge doit rechercher la destination de l’immeuble
L’ANIL précise que, même en l’absence de précisions dans le règlement, il convient de rechercher si les restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble, définie par ses caractères et sa situation. Le juge ne peut se borner à l’étude du seul règlement.
C. Jurisprudence récente : une clause similaire a été jugée applicable
Le Tribunal judiciaire de Marseille, dans un jugement du 3 juillet 2025, a eu à connaître d’une clause de « cession isolée des caves ou locaux accessoires ». La clause stipulait que « la mutation séparée des caves ou locaux accessoires » était interdite. Le tribunal a interprété cette clause comme une restriction à la vente séparée des lots accessoires.
Le Tribunal judiciaire d’Albertville, dans un jugement du 25 juillet 2025, a également été saisi d’une clause similaire. Il a été jugé que la restriction à la cession des caves et locaux accessoires prévue par le règlement de copropriété interdisait la vente séparée d’une place de stationnement.
3. L’association de fait issue des ventes initiales
Même si le RDC ne mentionne pas les numéros de lots associés, une association de fait peut résulter des ventes initiales par le promoteur. Si chaque appartement a été vendu avec un garage spécifique, cette association peut être prise en compte par le juge pour interpréter la clause.
Éléments qui peuvent établir l’association de fait :
- Les actes de vente initiaux (vente en l’état futur d’achèvement).
- Le plan de masse ou l’état descriptif de division.
- Les pratiques constantes de la copropriété (affectation des charges, utilisation des places).
- Les échanges entre copropriétaires antérieurs.
4. Que peut faire un copropriétaire qui souhaite vendre son garage seul ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Demander l’autorisation en AG : le copropriétaire peut solliciter l’assemblée générale pour obtenir une autorisation individuelle de vendre son garage séparément. Un vote favorable peut permettre de régulariser la situation, même si la clause du RDC reste en vigueur. |
| 2 |
Proposer une modification du RDC : si la majorité des copropriétaires est favorable, une modification du RDC peut être votée (unanimité pour la destination de l’immeuble). |
| 3 |
Prendre le risque de la vente : le vendeur peut vendre le garage seul, mais il s’expose à une action en nullité de la vente de la part du syndicat ou d’un copropriétaire. |
| 4 |
Informer l’acquéreur du risque : en cas de vente, le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence de la clause et du risque d’annulation. |
5. Le rôle du syndic et du conseil syndical
Le syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher la vente, mais il peut :
- Informer le vendeur des risques juridiques.
- Saisir le tribunal si la vente est réalisée en violation du RDC.
- Remonter la question en AG pour que le syndicat décide d’une éventuelle action en justice.
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| La clause est-elle caduque en l’absence d’association des lots ? |
Non – le juge peut interpréter la clause et rechercher l’association de fait. |
| Peut-on vendre un garage séparément ? |
Non, en principe, sauf autorisation de l’AG ou modification du RDC. Une vente isolée expose à une action en nullité. |
| L’association de fait est-elle opposable ? |
Oui – si elle résulte des ventes initiales ou des pratiques constantes de la copropriété, elle peut être prise en compte par le juge. |
| Que faire en cas de vente déjà réalisée ? |
Contester la vente devant le tribunal dans les 5 ans (délai de prescription). |
| Le syndic peut-il bloquer la vente ? |
Non – seul le juge peut annuler la vente. |
Conclusion : L’absence d’association explicite des lots dans le RDC ne rend pas la clause caduque. Le juge peut l’interpréter et rechercher l’association de fait dans les actes de vente ou la destination de l’immeuble. Vendre un garage seul sans autorisation de l’AG expose à un risque d’annulation de la vente.