Bonjour,
Votre situation est délicate mais rassurez-vous : une assemblée générale ne peut pas vous imposer la résiliation du bail de votre locataire sur la seule base d’accusations non prouvées.
1. L’AG n’est pas compétente pour ordonner la résiliation d’un bail
Le bail est un contrat privé conclu entre vous (bailleur) et votre locataire. L’assemblée générale des copropriétaires n’a pas le pouvoir de résilier ce contrat.
Principe juridique : L’AG ne peut voter que sur les questions relatives à la gestion et à l’administration de la copropriété (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Un litige entre deux locataires ne relève pas de sa compétence.
2. Une résolution ne peut pas imposer un acte illégal
Même si l’AG venait à adopter cette résolution, elle ne pourrait pas vous contraindre à résilier le bail.
La résiliation d’un bail doit être justifiée par un motif légitime et sérieux (article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) :
- Manquement grave du locataire à ses obligations (article 1728 du Code civil).
- Troubles anormaux de voisinage caractérisés et prouvés.
Or, en l’espèce, vous n’avez aucune preuve des faits allégués :
- La plainte pénale date de juillet 2024 et semble être restée sans suite.
- Aucun témoignage écrit ni constat n’a été produit.
- Votre régie n’a jamais été informée d’un quelconque problème.
3. Le syndic a l’obligation d’inscrire la résolution, mais pas de la faire adopter
L’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 impose au syndic d’inscrire à l’ordre du jour toute question demandée par un copropriétaire, sans avoir à apprécier son opportunité.
La Cour de cassation a confirmé ce principe dans un arrêt du 13 septembre 2018 (pourvoi n° 17-22.124) : le syndic n’a pas à apprécier l’utilité ou l’opportunité de la question dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.
Ainsi, le syndic a bien fait d’inscrire la résolution, mais cela ne signifie pas qu’elle est fondée ou qu’elle produira des effets juridiques.
4. Le copropriétaire plaignant abuse de la procédure
Le comportement du plaignant est particulièrement contestable :
| Élément |
Analyse |
| Plainte pénale non suivie d’effet |
Aucune condamnation ni même convocation de votre locataire n’est intervenue. |
| Absence de preuves |
Aucun témoignage écrit, aucun constat d’huissier, aucune main courante. |
| Menaces |
Il vous menace de poursuites pour « divulgation d’identité » si vous communiquez son nom à votre locataire, ce qui est absurde. |
| Demande de résiliation sans fondement |
Il exige la résiliation du bail sans motif valable. |
5. L’action oblique du syndicat : une possibilité théorique mais très encadrée
Dans certains cas, le syndicat peut exercer l’action oblique (article 1341-1 du Code civil) pour agir en justice à la place d’un copropriétaire défaillant, y compris pour demander la résiliation du bail d’un locataire fautif.
La Cour de cassation a admis ce principe dans un arrêt du 8 avril 2021 (n° 20-18.327).
Mais cette action suppose :
- Que le trouble soit grave et caractérisé.
- Que le bailleur refuse d’agir alors qu’il y est tenu.
- Que le syndicat dispose de preuves solides.
En l’espèce, ces conditions ne sont pas réunies : vous n’avez pas refusé d’agir (vous attendez une décision de justice), et il n’y a pas de preuves.
6. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Assistez à l’AG si possible, ou faites-vous représenter par un mandataire. |
| 2 |
Demandez la parole pour exposer les faits et rappeler l’absence de preuves. |
| 3 |
Exigez des preuves écrites : témoignages, constats, décision de justice. |
| 4 |
Faites inscrire vos réserves au procès-verbal. |
| 5 |
Votez CONTRE la résolution et encouragez les autres copropriétaires à faire de même. |
| 6 |
Si la résolution est adoptée, elle n’aura pas d’effet juridique contraignant. Vous pouvez l’ignorer. |
| 7 |
Conservez toutes les preuves des menaces et du harcèlement du plaignant, au cas où. |
7. En synthèse
| Question |
Réponse |
| L’AG peut-elle voter la résiliation de mon bail ? |
Non – l’AG n’est pas compétente pour les contrats privés. |
| La résolution peut-elle m’imposer de résilier ? |
Non – une résolution ne peut imposer un acte illégal ou sans fondement. |
| Que faire si la résolution est adoptée ? |
L’ignorer – elle n’a pas de valeur contraignante. |
| Le syndic a-t-il bien fait de l’inscrire ? |
Oui – il y était obligé (article 10 du décret), mais cela ne lui donne pas de valeur. |
Conclusion : Ne vous laissez pas impressionner par cette tentative d’intimidation. L’assemblée générale n’a pas le pouvoir de résilier le bail de votre locataire, et une éventuelle résolution en ce sens serait sans effet juridique. Votre locataire est présumé innocent jusqu’à preuve du contraire.