Bonjour à tous,
J’ai découvert que notre syndic a fait apparaître sur les comptes de 2024 des factures dont les règlements datent de 2023. Par ailleurs, il a engagé des « provisions d’honoraires » sans avoir émis de facture, qu’il promet de régulariser en 2025.
Mes questions :
- Est-ce légal de faire passer des factures de 2023 sur l’exercice 2024 ?
- Un syndic peut-il se payer des honoraires « provisionnels » sans facture ?
- Quels sont mes recours pour vérifier ces comptes ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Votre situation soulève deux questions comptables distinctes : le report de factures sur l’exercice suivant et les provisions d’honoraires sans facture.
1. Des factures de 2023 sur l’exercice 2024 : est-ce légal ?
Oui, en principe, mais sous conditions.
Une fois les comptes d’un exercice approuvés en AG, ils sont définitifs et ne peuvent plus être modifiés (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Toute erreur ou oubli doit être corrigé sur l’exercice suivant.
Cependant, cela peut cacher des négligences graves :
| Cas |
Analyse |
| Quelques factures oubliées |
Une erreur ponctuelle peut arriver. |
| Plusieurs factures systématiquement reportées |
Anomalie de gestion – le syndic ne tient pas correctement sa comptabilité. |
| Factures connues du syndic dès 2023 mais non enregistrées |
Faute de gestion – le syndic a manqué à son obligation de diligence (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). |
Conséquence pour les comptes de 2024 : Si les comptes de 2024 sont approuvés avec ces dépenses, les futurs acquéreurs pourraient se retourner contre le syndicat si les comptes de 2023 étaient erronés, car le report de charges sur 2024 leur sera imputé alors qu’elles auraient dû être supportées par le vendeur (article 6-2 du décret du 17 mars 1967).
2. Des « provisions d’honoraires » sans facture : est-ce légal ?
Non, c’est très contestable.
Un syndic ne peut pas se payer des honoraires sans émettre une facture, surtout lorsqu’il s’agit de ses propres honoraires.
| Point |
Analyse |
| Provision d’honoraires |
Une provision est une avance pour une dépense future. Le syndic ne peut pas prélever des honoraires sans facture. |
| Honoraires payables d’avance |
Si le contrat prévoit un paiement trimestriel d’avance, une facture doit être émise. L’absence de facture est une négligence. |
| Risque de trésorerie |
Le syndic pourrait utiliser ces « provisions » comme une avance de trésorerie sur le dos de la copropriété. |
| Obligation comptable |
Le syndic doit justifier toute dépense par une facture (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sans facture, la dépense ne peut pas être validée. |
Ce que dit la loi : L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose que les honoraires du syndic soient justifiés par des factures. Sans facture, la dépense est irrégulière et peut être contestée.
3. Que faire concrètement ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Adresser une LRAR au syndic pour lui demander : |
|
- Les factures des honoraires « provisionnels ». |
|
- Une explication sur les reports de factures de 2023 sur 2024. |
| 2 |
Saisir le conseil syndical (s’il existe) pour qu’il contrôle les comptes (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 3 |
Vérifier les comptes lors de la période précédant l’AG (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 4 |
Voter contre l’approbation des comptes en AG si vous estimez qu’ils sont irréguliers. Faites inscrire vos réserves au PV. |
| 5 |
Contester l’approbation des comptes dans les deux mois suivant la notification du PV (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). |
4. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Des factures 2023 sur 2024, est-ce légal ? |
Oui, si c’est une correction d’erreur, mais c’est suspect si cela se répète. |
| Un syndic peut-il se payer sans facture ? |
Non – toute dépense doit être justifiée par une facture (article 18-1). |
| Puis-je refuser d’approuver les comptes ? |
Oui – vous pouvez voter contre et faire inscrire vos réserves au PV. |
| Quel est le délai pour contester ? |
2 mois après la notification du PV (article 42). |
Conclusion : Le report de factures sur un exercice ultérieur est légal si c’est une correction d’erreur, mais il peut cacher une négligence de gestion du syndic. En revanche, l’absence de facture pour des honoraires du syndic est irrégulière et peut être contestée. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé si les irrégularités persistent.