Bonjour à tous,
En vérifiant les comptes de notre copropriété, j’ai constaté que le syndic a facturé des vacations pour la tenue du compte Livret A dédié au fonds de travaux ALUR. Je m’interroge sur la légalité de cette facturation.
Ma question : Le syndic peut-il facturer des vacations ou des honoraires spécifiques pour la gestion de ce compte ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
La réponse dépend de la nature exacte de la « vacation » facturée. Mais si cette somme correspond simplement à la tenue ou à la gestion courante du compte séparé rémunéré du fonds de travaux, sa facturation supplémentaire par le syndic est contestable.
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire. Une rémunération complémentaire ne peut être perçue que pour certaines prestations particulières définies par décret.
Le contrat type de syndic précise aujourd’hui que le forfait comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exception des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967.
Le syndic doit notamment ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat pour les cotisations du fonds de travaux (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
En revanche, l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967, qui fixe la liste limitative des prestations pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire, ne prévoit pas de rémunération spécifique pour la tenue ou la gestion courante de ce compte.
Conséquence : la simple gestion courante du compte du fonds de travaux ne constitue donc pas, en elle-même, une prestation permettant au syndic de facturer une vacation supplémentaire.
Attention : il faut vérifier ce que recouvre exactement la ligne comptable. Une prestation exceptionnelle distincte ne doit pas être confondue avec la simple tenue du compte.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les intérêts produits par le compte séparé rémunéré du fonds de travaux sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.
Ils ne constituent donc pas une rémunération du syndic.
Avant d’affirmer que la facturation est illégale, il est conseillé de vérifier :
| Point | Détail |
|---|---|
| 1. L’intitulé exact | de la ligne facturée ; |
| 2. Le montant et la fréquence | de la facturation ; |
| 3. Le contrat de syndic | applicable à l’exercice concerné ; |
| 4. La prestation précise | que le syndic prétend avoir réalisée ; |
| 5. La correspondance | avec l’une des prestations particulières de l’annexe 2. |
Si la ligne correspond uniquement à la tenue, au suivi ou à la gestion courante du compte du fonds de travaux, vous pouvez demander au syndic de préciser le fondement contractuel et réglementaire de cette rémunération et, le cas échéant, demander sa régularisation.
| Étape | Action |
|---|---|
| 1 | Constituer le dossier de contestation : notez la date, l’intitulé exact de la ligne de facturation et le montant débité. |
| 2 | Mobiliser le Conseil Syndical : transmettez-lui le justificatif de la facturation contestée. |
| 3 | Adresser une demande écrite d’annulation au syndic : envoyez un courrier (ou email) détaillant l’erreur ou l’abus, en demandant l’annulation de la ligne de débit et le récréditement du compte courant, avec le conseil syndical en copie. |
| 4 | Mise en demeure par LRAR : si le syndic ne répond pas ou refuse la régularisation, adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier constitue une mise en demeure formelle de rétablir les comptes sous un délai imparti. |
| 5 | Agir lors du contrôle des comptes et de l’AG : lors de la vérification annuelle des comptes précédant l’AG, le conseil syndical doit signaler cette dépense injustifiée. En AG, les copropriétaires peuvent contester l’approbation du compte de charges concerné et émettre des réserves expresses (ou refuser le quitus au syndic sur cet acte de gestion). |
| 6 | Recours en cas de refus persistant : vous pouvez faire appel à un médiateur (souvent inclus dans les prestations d’assurance ou de protection juridique) ou saisir le tribunal judiciaire pour engager la responsabilité civile contractuelle du syndic pour faute de gestion et réclamer la restitution des sommes. |
| Question | Réponse |
|---|---|
| Le compte du fonds de travaux doit-il être séparé et rémunéré ? | Oui |
| Les intérêts du compte appartiennent-ils au syndicat ? | Oui |
| La tenue courante de ce compte fait-elle partie des prestations particulières rémunérables de l’annexe 2 ? | Non |
| Une vacation simplement intitulée « tenue du Livret A » est-elle donc automatiquement justifiée ? | Non |
| Peut-on contester cette facturation ? | Oui, si elle correspond réellement à la gestion courante du compte et n’a pas d’autre fondement contractuel ou réglementaire. |
Conclusion : Le plus important est de ne pas se limiter au libellé « vacation Livret A » : il faut identifier la prestation exacte que le syndic prétend facturer. Si elle correspond à la simple gestion courante du compte du fonds de travaux, elle est incluse dans le forfait et ne peut pas être facturée en supplément. Si elle correspond à une prestation exceptionnelle distincte, elle doit figurer sur la liste limitative de l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. Dans le doute, demandez au syndic de préciser le fondement de cette facturation et, si nécessaire, contestez-la par LRAR.
Il est noté sur le Relevé Général des Dépenses (RGDD) Honoraires vacations Syndic -2 vacations comptable Fds ALUR 2025
La seule mention de vacations comptables consacrées au fonds de travaux ne permet pas de justifier une facturation supplémentaire. Le syndic doit préciser la prestation réalisée et son fondement contractuel et réglementaire. Si ces vacations correspondent aux opérations normales de tenue comptable, de suivi du fonds de travaux ou de gestion de son compte, elles relèvent a priori des missions incluses dans le forfait.