Bonjour,
Le syndic commet une faute en clôturant l’assemblée générale de sa propre initiative.
1. Le départ du syndic ne met pas automatiquement fin à l’AG
A. Le rôle du syndic en séance
L’assemblée générale des copropriétaires dispose du pouvoir décisionnel. Le syndic assure le secrétariat de séance, mais sa fonction reste administrative. Le président de séance est chargé de conduire la séance et de veiller à ce que l’assemblée statue sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour.
Aucun texte ne dit littéralement que « seul le président peut clore l’AG ». En revanche, la jurisprudence récente est claire : le départ du syndic ne met pas automatiquement fin à l’assemblée, à condition de désigner un président de séance et de pourvoir au secrétariat.
En effet, un jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 15 janvier 2026 apporte un éclairage intéressant : le représentant du syndic avait quitté l’assemblée en estimant qu’elle ne pouvait plus se poursuivre. Le tribunal a considéré que son départ n’empêchait pas, en lui-même, les copropriétaires de poursuivre l’assemblée, à condition notamment de désigner un président de séance et un autre secrétaire.
En l’espèce : Le syndic ne pouvait pas considérer que son départ rendait l’AG automatiquement terminée.
B. Le refus de quitus ne met pas fin au mandat du syndic
Le refus de quitus exprime une défiance des copropriétaires, mais ne révoque pas le syndic et ne met pas fin à son mandat. Le syndic est tenu de poursuivre sa mission jusqu’au terme prévu (31/12/2028) ou jusqu’à l’effet d’une résiliation régulière.
2. La résiliation à l’initiative du syndic : une procédure stricte
L’annonce orale en séance ou une simple mention au procès-verbal ne suffit pas à officialiser la fin du contrat.
A. Qualification juridique
Depuis 2020, le contrat-type ne parle plus de « démission » mais de résiliation du contrat à l’initiative du syndic. Cette résiliation est encadrée par l’article 18, VIII de la loi du 10 juillet 1965.
B. Conditions à respecter
Le syndic doit :
- fonder sa demande sur une inexécution suffisamment grave du syndicat des copropriétaires ;
- notifier sa volonté au président du conseil syndical (ou, à défaut, aux copropriétaires) par une notification conforme aux modalités prévues à l’article 64 du décret du 17 mars 1967 (LRAR ou voie électronique) ;
- préciser les inexécutions reprochées ;
- convoquer une AG dans un délai minimum de deux mois à compter de cette notification ;
- l’AG doit désigner un nouveau syndic ;
- la résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après l’AG.
Point crucial : Le refus de quitus n’est pas en soi une inexécution suffisamment grave du syndicat. Si le syndic invoque uniquement ce motif, sa résiliation anticipée est juridiquement fragile. Il faudrait connaître les raisons exactes qu’il invoque.
C. Distinction avec le non-renouvellement
Le non-renouvellement à l’échéance suit un autre régime : l’AG doit être tenue dans les trois mois précédant la fin du contrat. C’est une source fréquente de confusion avec le délai de deux mois applicable à la résiliation anticipée.
En l’espèce : Le syndic n’a pas notifié sa résiliation selon les formes. Sa « démission » annoncée oralement n’est donc pas valable en l’état.
3. Procédure pour le vote du budget prévisionnel 2027 et des sujets non traités
Puisque l’AG n’a pas pu voter les résolutions restantes, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée.
A. Demande de convocation par le conseil syndical
Le conseil syndical (ou des copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix) peut adresser une demande de convocation d’AG au syndic, en précisant l’ordre du jour et les projets de résolutions. La convocation est de droit.
B. En cas de carence ou de refus du syndic
Si le syndic ne donne pas suite, le président du conseil syndical doit lui adresser une mise en demeure. Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant plus de huit jours, le président du conseil syndical est habilité à convoquer directement l’assemblée générale (article 8 du décret du 17 mars 1967).
C. Appels de fonds en cas de vote tardif du budget
Si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale, peut appeler deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté (article 43 du décret du 17 mars 1967).
D. Cotisation au fonds de travaux
La constitution du fonds de travaux et le versement d’une cotisation annuelle constituent une obligation légale impérative (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). À défaut de plan pluriannuel de travaux adopté, la cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. L’assemblée générale fixe le montant de la cotisation, dans le respect des minima légaux.
4. Comment assurer la transition vers un syndic bénévole au 01/01/2027 ?
| Étape |
Action |
| 1 |
Notification officielle : s’assurer que le syndic notifie sa résiliation conformément à l’article 64 du décret (LRAR ou voie électronique). |
| 2 |
Candidature bénévole : le copropriétaire souhaitant devenir syndic bénévole prépare son contrat et sa candidature. (Recommandation, non obligation légale) |
| 3 |
Convocation de l’AG : respecter le délai légal d’envoi d’au moins 21 jours calendaires. Le contrat du nouveau syndic professionnel doit être annexé à la convocation. |
| 4 |
Vote à la majorité absolue : la désignation du syndic bénévole se fait par un vote à la majorité de l’article 25. |
| 5 |
Date de prise d’effet : l’AG fixe la date de prise d’effet du nouveau contrat au 1er janvier 2027. La résiliation du syndic sortant prend effet au plus tôt un jour franc après l’AG. |
Bon à savoir : La désignation d’un syndic bénévole n’exonère pas de l’obligation de mise en concurrence préalable par le conseil syndical, sauf dispense votée dans les conditions de l’article 21.
5. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Le syndic pouvait-il clore l’AG de sa propre initiative ? |
Non – le départ du syndic ne met pas automatiquement fin à l’AG. |
| Le refus de quitus met-il fin au mandat du syndic ? |
Non – il exprime une défiance, mais le mandat continue. |
| La résiliation orale du syndic est-elle valable ? |
Non – elle doit être notifiée selon les formes et fondée sur une inexécution suffisamment grave. |
| Comment voter le budget 2027 ? |
Convoquer une nouvelle AG (article 8 du décret du 17 mars 1967). |
| Qui peut convoquer l’AG si le syndic refuse ? |
Le président du conseil syndical, après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours. |
| Comment assurer la transition vers un syndic bénévole ? |
AG avant le 31/12/2026 avec vote à la majorité de l’article 25 et prise d’effet au 01/01/2027. |
Conclusion : Le syndic ne pouvait pas clore l’AG de sa propre initiative : son départ ne met pas automatiquement fin à l’assemblée. Sa résiliation orale n’est pas valable : il doit notifier sa décision selon les formes prévues à l’article 64 du décret et la fonder sur une inexécution suffisamment grave du syndicat. Le refus de quitus, à lui seul, ne constitue pas un motif suffisant. Pour voter le budget 2027 et la cotisation du fonds de travaux, une nouvelle AG doit être convoquée. Si le syndic refuse, le président du conseil syndical peut convoquer l’AG après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours. Enfin, pour assurer la transition vers un syndic bénévole au 01/01/2027, préparez la candidature, annexez le contrat éventuel à la convocation et fixez la date d’effet du nouveau contrat au 1er janvier 2027.