Bonjour,
Toutes les résolutions que vous proposez peuvent être soumises au vote de l’assemblée générale, mais certaines sont juridiquement fragiles, voire inapplicables.
1. Résolution n°1 – Mandat général du syndic d’agir en justice
Cette résolution est trop générale et risque d’être contestée.
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat que s’il y a été autorisé par une décision de l’assemblée générale (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). La jurisprudence considère que cette autorisation doit être spécifique : elle doit désigner nommément la personne visée et l’objet du litige.
Risques :
- Une autorisation « générale » et « à l’avance » est jugée irrégulière par les tribunaux.
- Le syndic ne pourra pas se prévaloir de cette résolution pour agir contre un copropriétaire sans une nouvelle délibération de l’AG le visant nommément.
Correction :
- Remplacez cette résolution par une autorisation cas par cas. Si des nuisances sont avérées, vous pourrez proposer une résolution spécifique visant le copropriétaire concerné.
2. Résolution n°2 – Imputation des frais engagés au responsable des nuisances
Cette résolution est inutile et potentiellement illégale.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà que les charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité objective. Imputer des frais à un seul copropriétaire pour des nuisances nécessite une décision de justice ou une preuve incontestable de sa responsabilité.
Risques :
- Le syndic ne peut pas décider unilatéralement d’imputer des frais à un copropriétaire sans son accord ou sans une décision de justice. Une telle résolution serait contestable et probablement annulée par le tribunal.
- Le copropriétaire visé pourrait refuser de payer, et le syndic serait dans l’impossibilité de le contraindre sans action judiciaire.
Correction :
- Cette résolution n’apporte rien de plus que ce que prévoit déjà la loi. Il est préférable de s’abstenir de la proposer.
3. Résolution n°3 – Interdiction des livreurs de nourriture
Cette résolution est très probablement illégale et inapplicable.
Elle porte une atteinte disproportionnée aux libertés individuelles des copropriétaires (droit de recevoir des livraisons, droit de disposer de son logement). L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 garantit aux copropriétaires le droit d’user librement de leurs parties privatives, sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires.
Risques :
- Une telle interdiction, qui prive les copropriétaires d’un service courant (livraison de repas), pourrait être annulée par le tribunal pour atteinte à la liberté individuelle.
- Elle pourrait également mettre en danger des personnes vulnérables (personnes âgées, malades, handicapées) qui dépendent de ces livraisons.
- Elle est discriminatoire : elle cible un type de livraison sans justification objective.
Correction :
- Remplacez cette résolution par une amélioration de la sécurité : désactivation du digicode au profit d’un système de badge (Vigik) ou d’un visiophone. L’installation ou la modification des dispositifs d’accès aux parties communes relève de l’article 25 g) (majorité absolue), et non de l’article 24.
- Vous pouvez également proposer un rappel à l’ordre par affichage ou un courrier du syndic aux copropriétaires concernés, sans interdiction générale.
4. Résolution n°4 – Adhésion du conseil syndical à l’ARC
Cette résolution est inutile.
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 permet déjà au conseil syndical de prendre conseil auprès de toute personne de son choix et d’engager les dépenses nécessaires à l’exécution de sa mission. L’adhésion à une association comme l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) entre dans ce cadre.
Risques :
- Cette résolution n’est pas illégale, mais elle est superflue. Le conseil syndical peut déjà adhérer à l’ARC sans autorisation préalable de l’AG.
- Si vous souhaitez toutefois la soumettre au vote, elle peut être adoptée à la majorité simple de l’article 24.
5. Résolution n°5 – Élection d’un syndic professionnel
Cette résolution est valable, mais la majorité est erronée.
La désignation du syndic (professionnel ou bénévole) doit être votée à la majorité absolue prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents).
Procédure :
- Si le candidat n’obtient pas la majorité absolue au premier tour, mais recueille au moins le tiers des voix, un second vote peut être organisé à la majorité simple de l’article 24 lors de la même AG (article 25-1 de la loi).
- Si le candidat n’obtient pas le tiers des voix, une nouvelle AG devra être convoquée.
Correction :
- Remplacez la mention « majorité article 24 » par « majorité article 25, et à défaut article 25-1 ».
Synthèse et recommandations
| Résolution |
Légalité |
Majorité requise |
Recommandation |
| N°1 – Mandat général d’agir en justice |
Contestable |
Article 25 (autorisation spécifique) |
À reformuler (cas par cas) |
| N°2 – Imputation des frais |
Illégale |
Article 24 (mais inefficace) |
À supprimer |
| N°3 – Interdiction des livreurs |
Illégale |
Article 25 ou 26 selon la nature de la mesure |
À remplacer par une mesure de sécurité (badge, visiophone) |
| N°4 – Adhésion à l’ARC |
Valable mais inutile |
Article 24 |
Facultative |
| N°5 – Élection d’un syndic |
Valable |
Article 25 (et 25-1 en second tour) |
Corriger la majorité |
Conclusion : Toutes les résolutions peuvent être soumises au vote, mais certaines sont juridiquement fragiles, voire inapplicables. La résolution n°3 (interdiction des livreurs) est la plus risquée et pourrait être annulée en justice. La résolution n°5 (élection du syndic) est valable, mais la majorité doit être corrigée. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour valider définitivement vos projets de résolution.