Bonjour,
La responsabilité d’agir est partagée entre vous (le syndic) et le copropriétaire bailleur, mais avec des destinataires et des fondements juridiques différents.
1. Qui doit envoyer la mise en demeure ?
En réalité, deux mises en demeure devraient idéalement être envoyées pour protéger les intérêts de la copropriété :
| Destinataire |
Expéditeur |
Fondement |
| Le copropriétaire bailleur |
Le syndic (vous) |
Le syndicat des copropriétaires ne connaît que les copropriétaires. C’est le bailleur qui est responsable vis-à-vis de la copropriété des agissements de son locataire et du respect du règlement de copropriété. |
| Les locataires |
Le copropriétaire bailleur |
Sur la base du contrat de bail (qui interdit le percement des murs), le propriétaire est le seul à pouvoir agir directement contre ses locataires pour violation des clauses contractuelles. |
En l’espèce : Vous devez mettre en demeure le copropriétaire bailleur, en exigeant qu’il fasse cesser le trouble et qu’il remette la façade en état. Il devra ensuite, sur le fondement de son bail, se retourner contre ses locataires.
2. Les fondements juridiques de votre action
Votre action en tant que syndic s’appuie sur plusieurs textes clés :
| Texte |
Contenu |
| Article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 |
Tous travaux affectant les parties communes (murs porteurs) ou l’aspect extérieur de l’immeuble (façade) requièrent obligatoirement une autorisation de l’assemblée générale votée à la majorité absolue. |
| Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 |
Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation et d’assurer l’exécution du règlement de copropriété. |
| Trouble manifestement illicite |
La réalisation de travaux sans autorisation constitue un « trouble manifestement illicite », ce qui permet d’agir rapidement en justice (référé) sans avoir à prouver l’urgence. |
Conséquence : Le percement de la façade sans autorisation est illégal. Le syndic a l’obligation d’agir (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
3. Procédure recommandée pour un syndic bénévole
| Étape |
Action |
| 1. Constat immédiat |
Faites appel à un commissaire de justice (huissier) pour faire constater officiellement les trous et les travaux en cours sur la façade. C’est une preuve indispensable pour toute action ultérieure. |
| 2. Mise en demeure par LRAR |
Envoyez une mise en demeure au copropriétaire bailleur lui rappelant qu’aucun vote en AG n’a autorisé ces travaux et exigeant l’arrêt immédiat et la remise en état sous un délai précis (ex. : 8 ou 15 jours). |
| 3. Copie aux locataires |
Vous pouvez envoyer une copie de la mise en demeure aux locataires « pour information ». |
| 4. Action en référé (si nécessaire) |
Si les travaux continuent ou si la remise en état est refusée, vous pouvez, au nom du syndicat, saisir le juge des référés. L’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour une action en référé visant à faire cesser un trouble illicite (article 55 du décret du 17 mars 1967). Le juge pourra ordonner la remise en état sous astreinte financière par jour de retard. |
Attention : Si vous restez inactif face à ce signalement, votre responsabilité de syndic pourrait être engagée par les autres copropriétaires pour carence ou négligence. Le bailleur ne peut pas non plus se dédouaner en disant que c’est la faute de son locataire ; il reste votre interlocuteur responsable.
4. Modèle de mise en demeure au copropriétaire bailleur
« Objet : Mise en demeure de faire cesser des travaux non autorisés et de remettre en état les parties communes
Par la présente, je vous mets en demeure de faire cesser immédiatement les travaux de percement de la façade réalisés par vos locataires, sans autorisation de l’assemblée générale.
Je vous rappelle que :
- Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation de l’assemblée générale (article 25, b de la loi du 10 juillet 1965).
- Le bail que vous avez conclu avec vos locataires interdit formellement le percement des murs porteurs et les travaux sans votre accord.
En votre qualité de copropriétaire, vous êtes responsable vis-à-vis du syndicat des agissements de vos locataires (article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Je vous demande donc de :
1. Faire cesser immédiatement les travaux.
2. Faire procéder à la remise en état de la façade dans un délai de [8] jours.
À défaut, je me verrai contraint de saisir le juge des référés pour obtenir la remise en état sous astreinte. »
5. La façade historique : une protection supplémentaire
Si votre immeuble est situé dans un secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords d’un monument historique), la façade bénéficie d’une protection renforcée. Les travaux sur une façade historique nécessitent, en plus de l’autorisation de l’AG, une autorisation de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) (article L. 621-30 du Code du patrimoine).
En l’espèce : Si les locataires n’ont pas obtenu cette autorisation, leur situation est encore plus irrégulière. Vous pouvez en informer la mairie, qui peut prendre des mesures conservatoires.
6. En synthèse
| Question |
Réponse |
| Qui envoie la mise en demeure ? |
Le syndic au copropriétaire bailleur ; le bailleur aux locataires. |
| Quels sont les fondements juridiques ? |
Article 25, b (autorisation AG), article 18 (mission du syndic), trouble manifestement illicite. |
| Que faire si le bailleur ne réagit pas ? |
Saisir le juge des référés (article 55 du décret du 17 mars 1967). |
| La façade historique change-t-elle la donne ? |
Oui – une autorisation de l’ABF est également requise. |
Conclusion : En tant que syndic, vous devez mettre en demeure le copropriétaire bailleur, qui est responsable vis-à-vis de la copropriété des agissements de ses locataires. En cas d’inaction, vous pouvez saisir le juge des référés pour faire cesser le trouble. N’oubliez pas de faire constater les travaux par un commissaire de justice et, si la façade est protégée, d’informer la mairie.
Bon courage dans vos démarches ! 